Die EU-Sanierungspflicht in a Nutshell

EU-Sanierungspflicht: Was Eigentümer & Makler wissen müssen

Klimaneutralität bis 2050 – dazu soll auch die EU-Sanierungspflicht beitragen. Sie ist ein zentraler Bestandteil des European Green Deal (auch: europäischer Grüner Deal) der Europäischen Union. Das Projekt umfasst EU-weite Maßnahmen in den Bereichen Energie, Gebäude, Industrie und Mobilität.

Da Gebäude rund 40 % des Gebäudeenergieverbrauchs in der EU ausmachen, ist eine umfassende EU-Sanierungspflicht für Gebäude naheliegend, um das Ziel der Klimaneutralität erreichen zu können. Besonders im Fokus steht dabei die EU-Sanierungspflicht 2030, die vorsieht, dass die energetisch schlechtesten Gebäude bis dahin deutlich verbessert werden müssen.

In der Immobilienwirtschaft ist daher häufig die Rede von der EU-Gebäuderichtlinie zur Sanierungspflicht – offiziell bekannt als EU-Gebäuderichtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden (EPBD). Diese Richtlinie bildet den rechtlichen Rahmen für die Umsetzung nationaler Vorgaben, insbesondere im Hinblick auf die Sanierungspflicht von Immobilien mit hohem Energieverbrauch.

Was bedeutet das jedoch konkret, für welche Gebäude und Personen gilt die Richtlinie und was hat das mit der OIB-Richtlinie 6 und dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz zu tun? All das lesen Sie hier.

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Was ist die EU-Sanierungspflicht?

Die umgangssprachlich sogenannte EU-Sanierungspflicht, ist streng genommen keine gesetzlich verankerte Pflicht zur Sanierung einzelner Gebäude – zumindest nicht in der Form, wie oft angenommen. Eine EU-Sanierungspflicht wurde zwar diskutiert, aber letztlich nicht in dieser Form umgesetzt. An ihre Stelle ist die EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden (EPBD) getreten (vgl. Gebäudeforum klimaneutral) – häufig auch als EU-Gebäuderichtlichnie Sanierungspflicht bekannt. Diese legt keine konkreten Maßnahmen für Sanierungen fest, sondern die Ziele zur Verbesserung der Energieeffizienz und deren Fristen. In Österreich betrifft dies vor allem die OIB-Richtlinie 6 (kurz: OIB-RL 6). Die Richtlinie betrifft nicht nur Neubauten, sondern zum Teil auch bestehende Immobilien – was besonders bei Altbauten für Diskussionen sorgt, da energetische Sanierungen hier oft technisch komplex und kostenintensiv sind.

Die EU-Mitgliedsstaaten sind dazu verpflichtet, die Vorgaben zur Sanierung bis Ende Mai 2026 in ihr nationales Recht zu überführen. Dazu gehören unter anderem:

• 2025: Eine einheitliche Skala für Energieeffizienzklassen bei Gebäuden in der EU von A bis G.
• Bis 2027: Nichtwohngebäude / öffentliche Gebäude müssen Energieeffizienzklasse F aufweisen.
• Ab 2028: Öffentliche Neubauten sollen emissionsfrei sein.
• Bis 2030: Alle Gebäude mit den Energieklassen H, G und F sollen durch Sanierungen mindestens auf E gebracht werden – das betrifft viele Wohngebäude und ist Kern der EU-Sanierungspflicht für Hausbesitzer.
• Ab 2030: Alle Neubauten müssen emissionsfrei sein.
• Bis 2033: Bestandsgebäude müssen mindestens Energieeffizienzklasse D erreichen, womit die EU-Sanierungspflicht für Altbauten vor großen Herausforderungen steht.

Zu diesem Zweck stellt die EU Fördermittel in Höhe von 150 Milliarden Euro bereit, um energetische Sanierungs- und Dämmmaßnahmen sowie die Umrüstung auf energieeffiziente Heizsysteme zu fördern. Mögliche Maßnahmen umfassen z. B. die Dämmung von Dächern und Wänden oder der Einbau von Solaranlagen und neuen Fenstern.

OIB-Richtlinie 6: Sanierungspflicht in Österreich

Gesetzlich geregelt werden energetische Sanierungen hierzulande von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Als Orientierung dient die OIB-Richtlinie 6, die bereits seit 2019 in Kraft ist und 2023 ein Update erhalten hat. Sie sieht vor, dass bei Neubau und größeren Renovierungen bestimmte Energiewerte eingehalten werden müssen, und legt die Anforderungen an wärmeübertragende Bauteile bei Einzelmaßnahmen fest.

Größere Sanierungen

Eine größere Renovierung ist, wenn mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle saniert werden. In diesem Fall müssen gewisse Mindeststandards bei der energetischen Sanierung eingehalten werden. Betragen die Gesamtkosten der Renovierung der Gebäudehülle und der gebäudetechnischen Systeme weniger als 25 % des Gebäudewertes, wobei der Wert des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wurde, nicht mitgerechnet wird, zählt dies nicht mehr als größere Sanierung.

Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG)

In vielen Ländern ist der Umstieg von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Energien ein elementarer Teil davon, die Treibhausemissionen zu reduzieren. Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (kurz: EWG) setzt hier an. Für Neubauten ist es laut des Gesetzes bereits unzulässig, Anlagen zur Wärmebereitstellung mit fossilen Brennstoffen zu verbauen. Auch für Bestandsgebäude sind Maßnahmen geplant, die einen Austausch von alten Öl- und Kohleheizungen vorsehen. Diese sind jedoch noch nicht verbindlich vorgeschrieben, sondern Teil eines Stufenplans.

Sanierungspflicht bei öffentlichen Gebäuden

Im Gegensatz zu privaten Wohngebäuden besteht für öffentliche Gebäude eine Sanierungspflicht im Rahmen der Energieeffizienzrichtlinie (EED III / EED-Recast). Diese besagt, dass seit Oktober 2025 jährlich mindestens 3 % der Gesamtfläche aller öffentlichen Gebäude auf das Niveau eines Niedrigstenergie- oder Nullemissionsgebäudes gebracht werden müssen. Dies betrifft alle beheizten und / oder gekühlten öffentlichen Gebäude mit mehr als 250 m2 Gesamtnutzfläche, sofern sie zum 1. Jänner 2024 nicht bereits diesem Standard entsprachen. Das Ziel ist bis 2040 45 % dieser Gebäude entsprechend zu sanieren.

Was energetische Sanierungen für Makler bedeuten

Als Makler sind Sie vor allem Berater und Vermittler. Das gilt auch im Hinblick auf die Themen Energieeffizienz und energetische Sanierungspflicht. Daher ist es für Sie wichtig, genau diese Rolle einzunehmen. Was können Sie also tun, um Ihren Kunden beratend zur Seite zu stehen?

Bleiben Sie auf dem neuesten Stand

Informieren Sie sich regelmäßig zu neuen Gesetzen und halten Sie Ihr Wissen immer up to date – auch rund um die Themen Nachhaltigkeit, EWG, OIB-Richtlinie 6 und wie die potenzielle EU-Sanierungspflicht Immobilien verändert. So stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Kunden korrekt beraten und keine veralteten Infos verbreiten.

Energieausweise

Stellen Sie sicher, dass Ihnen die Energieausweise bereits frühzeitig vorliegen. Prüfen Sie diese für Ihre Kunden auf Rechtsgültigkeit oder lassen Sie bei Bedarf neue erstellen. Spätestens vor Abschluss des Vertrags müssen Sie diesen präsentieren und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen.

Energierelevante Infos zur Immobilie

Prüfen Sie die Immobilie auf Herz und Nieren. Über Checklisten und Filter in onOffice enterprise sehen Sie sofort, welche Dokumente und Infos Ihnen noch fehlen, bzw. welche Immobilien ggf. unvollständig sind. Prüfen Sie insbesondere bei Altbauten, wie es um energetische Sanierungsmaßnahmen steht oder ob bereits welche durchgeführt wurden. Achten Sie auf eine sorgfältige Dokumentation in onOffice enterprise für die volle Transparenz.

Aufklärung der Verkäufer von Altbauten

Weisen Sie Ihre Verkäufer darauf hin, dass Altbauten ggf. sanierungsbedürftig sind oder bald sein werden und dies möglicherweise Einfluss auf Preis und Vermarktung haben kann. Andersherum wirken sich bereits durchgeführte Sanierungen positiv auf Verkauf und Bewertung der Immobilie aus, insbesondere wenn Eigentümer entsprechende Nachweise vorlegen können.

Aufklärung neuer Eigentümer zur Sanierungspflicht

Ausgestattet mit dem Wissen zu aktuellen Gesetzen und dem genauen Zustand der Immobilie, können Sie Ihre Kunden zuverlässig beraten. Teilen Sie Interessenten bei Altbauten mit, welche Maßnahmen Sie evtl. vornehmen müssen oder bald anstehen. Nutzen Sie hier mögliche dokumentierte Sanierungen als Verkaufsargument.

Was bedeutet das für Vermietende?

Die EU-Sanierungspflicht verpflichtet Vermietende, ihre Immobilien schrittweise energetisch zu modernisieren, um den Energieverbrauch zu senken und Klimaziele zu erfüllen. Das bedeutet, dass bestimmte Mindeststandards bei Dämmung, Fenstern oder Heizungen eingehalten werden müssen, oft innerhalb festgelegter Fristen. Diese Maßnahmen können sich auf Nebenkosten und Mietgestaltung auswirken, bieten aber auch Chancen zur Wertsteigerung der Immobilie.

Bauen Sie ein Netzwerk auf

Nutzen Sie Ihre Kontakte und vermitteln Sie Eigentümern Energieberater und Handwerksbetriebe, die Ihre Kunden bei der Umsetzung von energetischen Sanierungsmaßnahmen unterstützen. Echte, vertrauenswürdige Empfehlungen sind wertvoll und stärken auch Ihre Bekanntheit und Integrität.

Die wichtigsten Punkte zur EU-Sanierungspflicht zusammengefasst

• Eine offizielle EU-Sanierungspflicht gibt es nicht, sondern die EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden. In Österreich wird diese unter anderem über die OIB-Richtlinie 6 und das Erneuerbare-Wärme-Gesetz umgesetzt und geregelt.
• Neubauten müssen bereits gesetzliche Mindeststandards im Hinblick auf die Energiewerte einhalten.
• Bei einer größeren Sanierung (mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle) bestehen ebenfalls energetische Mindeststandards.
• Anforderungen an wärmeübertragende Bauteile bei Einzelmaßnahmen sind mit der OIB-Richtlinie 6 ebenfalls festgelegt.
• Im Rahmen des Erneuerbare-Wärme-Gesetz ist ein Austausch alter Öl- und Kohleheizungen vorgesehen, jedoch noch nicht verpflichtend. Bei Neubauten ist der Einbau von Anlagen zur Wärmebereitstellung mit fossilen Brennstoffen bereits unzulässig.
• Als Makler können Sie Ihren Kunden beratend zur Seite stehen und vor allem Aufklärungsarbeit leisten. Prüfen Sie alle Angaben zur Immobilie und dokumentieren Sie alles transparent und detailliert in Ihrer Immobiliensoftware. Verkäufer sollten darüber aufgeklärt werden, welchen Einfluss der energetische Zustand auf die Bewertung ihres Gebäudes hat. Für künftige Eigentümer ist es wichtig zu wissen, welche Sanierungsmaßnahmen ggf. auf sie zukommen.

Fazit

In dem Labyrinth aus Gesetzen, Pflichten, Maßnahmen, Vorschriften und Anforderungen kann man schon einmal schnell den Überblick über die EU-Sanierungspflicht verlieren. Dennoch ist die EU-Richtlinie neben den ganzen Herausforderungen auch eine Chance, denn sie verfolgt ein großes Ganzes: die Steigerung der Energieeffizienz und damit auch den Klimaschutz. Zudem sind energetische Sanierungsmaßnahmen eine Investition in die Wertsteigerung einer Immobilie, die durch staatliche Förderungen gestützt werden kann, und zu langfristigen Einsparungen von Energiekosten führen. Für Makler ist es daher wichtig, auch bei den Themen Nachhaltigkeit und Energie immer up to date zu bleiben, um Kunden verlässlich zum Thema EU-Sanierungspflicht beraten zu können.