Was Sie als Makler zum Thema Alleinvermittlungsauftrag und Allgemeinauftrag wissen müssen

Der Alleinvermittlungsauftrag

Beim Makler-Alleinvermittlungsauftrag wird eine vertragliche Vereinbarung zwischen einem Immobilienverkäufer bzw. -vermieter und einem Immobilienmakler eingegangen, in der festgelegt wird, dass der Makler exklusiv mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt wird. Diese Exklusivität bedeutet, dass während der Laufzeit des Alleinvermittlungsauftrags kein anderer Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden darf. Der Abgeber darf die Immobilie grundsätzlich auch beim Alleinvermittlungsauftrag noch selbst verkaufen (sogenannte „Eigengeschäfte“). Er darf sich lediglich keines anderen Maklers bedienen.

Wichtige Ausnahme (§ 15 MaklerG): Eine Provision oder Entschädigung für den Fall, dass der Eigentümer die Immobilie selbst an einen von ihm selbst gefundenen Interessenten verkauft, muss im Vorfeld ausdrücklich und schriftlich vereinbart worden sein. Ohne diese explizite Vereinbarung (oft als „Provisionsersatz“ oder „Aufwandsentschädigung“ im Vertrag geregelt) steht dem Makler bei einem reinen Privatverkauf des Abgebers trotz Alleinvermittlungsauftrag gesetzlich keine Provision zu.

Der Allgemeinauftrag

Ein allgemeiner Auftrag oder einfacher Maklerauftrag hingegen begründet keine Exklusivität. Hierbei kann der Eigentümer der Immobilie mehrere Makler gleichzeitig beauftragen oder sich entscheiden, die Immobilie auch selbst zu vermarkten, ohne an einen einzelnen Makler gebunden zu sein.

Die Vor- und Nachteile für den Auftraggeber

Der Alleinvermittlungsauftrag und der Allgemeinauftrag sind für den Auftraggeber mit gewissen Vor- und Nachteilen verbunden. Für Vertragsverhandlungen sollten Sie diese Punkte kennen und bei Ihrer Argumentation beachten:

So läuft’s bei einem Alleinvermittlungsauftrag

• Fokussierte Zusammenarbeit: Der Verkäufer oder Vermieter kann sich darauf verlassen, dass der Makler sich intensiv um die Immobilie kümmert, da dieser die Sicherheit hat, beim erfolgreichen Geschäftsabschluss die Provision zu erhalten. Rechtlich ist das Thema klar geregelt: im österreichischen Maklergesetz (MaklerG, insbesondere §§ 6 und 7) ist festgelegt, wann ein Provisionsanspruch entsteht. Beim Allgemeinauftrag fehlt dem Makler oft die Motivation, da die Chance auf einen Abschluss deutlich geringer ist.
• Professionelle Vermarktung: Durch die Exklusivität des Auftrags ist der Makler bestrebt, effektive Vermarktungsstrategien anzuwenden. Dazu gehören professionelle Fotos, ansprechende Exposés, gezielte Werbemaßnahmen und die Nutzung seines Netzwerks.
• Zeiteffizienz: Der Eigentümer spart Zeit und Mühe, da er nicht mit mehreren Maklern kommunizieren und Koordinationstätigkeiten übernehmen muss. Beim Allgemeinauftrag ist der Auftraggeber hingegen mit mehreren Maklern im Austausch.
• Abgestimmte Verkaufsstrategie: Durch den intensiveren Kontakt kann eine spezifische Verkaufs- oder Vermietungsstrategie entwickelt und umgesetzt werden. Beim Allgemeinauftrag ist die Kommunikation viel allgemeiner.

Das passiert bei einem Allgemeinauftrag

• Mehr Marktreichweite: Das Objekt wird nicht nur durch einen Makler beworben, wodurch mehr potenzielle Interessenten erreicht werden können. Beim Alleinvermittlungsauftrag ist die Reichweite entsprechend geringer.
• Qualitätssicherung: Die Qualität der Vermarktung hängt stark von der Arbeit des beauftragten Maklers ab. Sobald mehrere Makler involviert sind, ist der Eigentümer unabhängig und nicht wie beim Alleinvermittlungsauftrag auf die Expertise eines einzigen Dienstleisters angewiesen.
• Ungebundenheit: Nicht nur die Qualität des Maklers ist entscheidend. Ein Alleinvermittlungsauftrag ist in Österreich zwingend befristet abzuschließen (Konsumentengeschäfte: max. 6 Monate bei Verkauf, meist max. 3 Monate bei Vermietung). Nach Ablauf dieser Frist endet der Vertrag automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zudem kann ein Alleinvermittlungsauftrag bei groben Pflichtverletzungen des Maklers (z. B. gänzliche Untätigkeit) auch vorzeitig aus wichtigem Grund aufgelöst werden.

Die richtige Wahl für Ihre Vermittlung

Die Wahl zwischen einem Alleinvermittlungsauftrag und einem allgemeinen Auftrag hängt von den individuellen Bedürfnissen und den Vorstellungen des Auftraggebers und des Maklers ab.

Ein Alleinvermittlungsauftrag kann beiden Seiten Vorteile bieten, wenn eine vertrauensvolle und professionelle Zusammenarbeit stattfindet. Für den Eigentümer reduziert es den Aufwand und schafft einen festen Ansprechpartner, während der Makler in seiner Arbeit Planungssicherheit genießt. Nichtsdestotrotz müssen die Details eines solchen Vertrags genau geprüft und idealerweise die Leistungen und Pflichten beider Seiten vertraglich fixiert werden. Nach § 14 MaklerG ist Schriftlichkeit beim Alleinvermittlungsauftrag gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Ohne schriftliche Fixierung ist der Vertrag schlicht ungültig. Beiden Parteien wird geraten, sich im Vorfeld ausführlich über die Seriosität und die Arbeitsweise des anderen zu informieren. Gerade im Privatimmobilienbereich findet diese Vertragsart gerne Anwendung, um die Privatsphäre des Verkäufers, bzw. Mieters zu wahren.

Andererseits bietet ein allgemeiner Auftrag dem Eigentümer mehr Flexibilität und Wettbewerb zwischen den Maklern, was möglicherweise zu schnelleren Ergebnissen führen kann. Der Allgemeinauftrag wird meist im gewerblichen Bereich genutzt. Die Vermittlung einer Industriehalle benötigt weniger Exklusivität. Spontane Besichtigungen können beispielsweise besser vereinbart werden, als im Privatimmobiliensektor.

Vorteile für den Makler bei einem Allgemein- oder Alleinvermittlungsauftrag

Die Wahl der Vertragsart sollte nicht ausschließlich dem Eigentümer überlassen werden. Sie als Makler sollten Ihre Expertise im Bereich Allgemein- oder Alleinvermittlungsauftrag darlegen. Eine gute vorherige Beratung wird vom Eigentümer geschätzt und schützt Sie als Makler vor möglichen zeitlichen und finanziellen Fehlinvestitionen:

Die Vorteile bei einem Alleinvermittlungsauftrag für Makler

• Zeitliche Planungssicherheit: Der Makler kann sich sicher sein, dass sich die aufgewendete Zeit und die investierten Ressourcen für die Vermarktung auch lohnen.
• Investition in Qualität: Mit der Exklusivität kann der Makler in hochwertiges Marketing investieren, ohne befürchten zu müssen, dass die Investition durch andere Maklertätigkeiten entwertet wird. Nach § 9 MaklerG kann auch beim schlichten Maklervertrag ein Aufwandsersatz (für tatsächlich entstandene Barauslagen wie Inseratskosten) vereinbart werden, wenn dies im Vorfeld schriftlich vereinbart wurde – und zwar unabhängig vom Vermittlungserfolg.
• Effizienter Workflow: Es minimieren sich die Abstimmungen mit Wettbewerbern und Doppelbesichtigungen durch unterschiedliche Makler, wie es beim Allgemeinauftrag passieren kann.

Die Vorteile bei einem Allgemeinauftrag für Makler

• Weniger Erfolgsdruck: Mit dem Exklusivvertrag steigt der Erfolgsdruck, da der Makler die einzige Anlaufstelle für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie ist. Gerade bei schwierigen Verkaufsfällen, kann es sich lohnen, mit anderen Maklern zusammenzuarbeiten.
• Geringeres Haftungsrisiko: Der Makler geht beim Alleinvermittlungsauftrag im Gegensatz zum schlichten Maklervertrag eine vertragliche Aktivitätspflicht ein (er muss tätig werden), während er beim schlichten Maklervertrag das Objekt auch ohne aktive Schritte in der Schublade liegen lassen darf.
• Größeres Produktportfolio: Beim Allgemeinauftrag bietet sich oft die Chance, beim Verkauf einer Immobilie mitzuwirken, die man im Alleinvermittlungsauftrag vielleicht gar nicht bekommen hätte.

Wie kommen Sie als Makler an einen Alleinvermittlungsauftrag?

Communication is key! Mit einer sauberen Kommunikation und einem strukturierten Auftreten sorgen Sie bei potenziellen Kunden für ein gutes Gefühl. Klären Sie diese step-by-step über den Prozess auf.

So erklären Sie den Alleinvermittlungsauftrag im Gespräch

Schritt 1: Bedarf verstehen

Fragen Sie:

• „Was ist Ihnen beim Verkauf besonders wichtig?“
• „Was darf auf keinen Fall schiefgehen?“

Schritt 2: Risiken des Allgemeinauftrags sichtbar machen

Nicht theoretisch – konkret:

• Mehrere Preise im Netz
• Unterschiedliche Exposés
• Unsicherheit bei Interessenten

Schritt 3: Ihren Prozess zeigen

Zeigen Sie klar:

• Wie Sie vermarkten
• Welche Schritte Sie gehen
• Wie Sie Interessenten führen

Schritt 4: Sicherheit geben

Erklären Sie:

• Laufzeit
• Transparenz
• Reporting

Schritt 5: Entscheidung erleichtern

• Keine Drucksituation.
• Sondern: „Das ist der Weg, der für Sie am besten funktioniert.“

Typische Einwände – und wie Sie reagieren

• „Ich möchte flexibel bleiben.“
  → „Flexibilität ist wichtig. Deshalb ist unser Alleinvermittlungsauftrag gesetzlich befristet und wir halten alle Marketingaktivitäten schriftlich fest. Sie wissen also an jedem Tag der Laufzeit exakt, was mit Ihrer Immobilie passiert.“
• „Mehr Makler bringen mehr Käufer.“
  → „In der Praxis sorgt das oft für Verwirrung – nicht für mehr Nachfrage.“
• „Ich will nichts ausschließen.“
  → „Sie schließen nichts aus. Sie entscheiden sich nur für einen klaren Weg.“

Fazit: Was ist für Sie als Makler besser: Alleinvermittlungsauftrag oder Allgemeinauftrag?

Welche Vertragsart sich bei der Vermittlung am besten eignet, sollte im Einzelfall geprüft werden. Gerade im Privatimmobilienbereich wird jedoch die Exklusivität eines Alleinvermittlungsauftrages von beiden Vertragsparteien bevorzugt. Je nach Immobilienart kann jedoch auch ein Allgemeinauftrag besser geeignet sein.
Schon vor dem Erstgespräch mit dem Eigentümer lohnt es sich, die Vor- und Nachteile der Vertragsarten abzuwägen, um diese entsprechend vorlegen zu können. Mit rechtlich geprüften Vorlagen steht einem schnellen Vertragsabschluss dann nichts mehr im Wege.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Vermittlung!

Was macht den Immobilienmakler der Zukunft aus?

Ein Immobilienmakler der Zukunft kombiniert datenbasierte Marktanalyse mit emotionaler Beratungskompetenz. Er nutzt KI-Tools für Routineaufgaben wie Exposé-Erstellung und Anfragenmanagement, um sich auf strategische Beratung, Verhandlungsführung und Beziehungsaufbau zu konzentrieren.

Zukunftschancen für Immobilienmakler: Warum kein Algorithmus zwischenmenschliches Geschick ersetzen kann

Lange Zeit war vor allem der exklusive Zugang zu Informationen ein entscheidender Vorteil für Makler. Wer den Markt genau kannte, Preise präzise einschätzen konnte und Zugriff auf passende Immobilien oder Interessenten hatte, verfügte automatisch über einen Wissensvorsprung. Genau dieser Vorteil verliert jedoch immer stärker an Bedeutung. Künstliche Intelligenz und digitale Plattformen sorgen dafür, dass Informationen heute deutlich schneller und für jeden verfügbar sind als noch vor einigen Jahren. Kunden informieren sich eigenständig, vergleichen Preise, analysieren Standorte und treten oft deutlich vorbereiteter in Gespräche ein. Vieles, wofür früher die Unterstützung eines Immobilienmaklers notwendig war, wird zunehmend selbstverständlich.

Dadurch verändert sich auch die Erwartung an den Beruf selbst. Reine Vermittlung und langjährige Erfahrungen reichen immer seltener aus, um sich langfristig von der Masse abzuheben. Aktuelle Branchenanalysen, wie der „Technologiereport der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft”, untermauern diesen Trend: Ein hoher Anteil der befragten Immobilienunternehmen gibt an, dass die fortschreitende Automatisierung das traditionelle Berufsbild radikal verändern wird. Gefragt sein werden vor allem Makler, die komplexe Situationen richtig einordnen, Unsicherheiten erkennen und Orientierung geben können. Der Immobilienmakler der Zukunft muss Technologien sinnvoll nutzen, ohne dabei die menschliche Komponente aus den Augen zu verlieren.

Das Zusammenspiel aus KI und Makler-Expertise

Künstliche Intelligenz unterstützt Immobilienmakler bereits heute bei zahlreichen Aufgaben und übernimmt zeitaufwendige Routinearbeiten. So erstellen KI-Tools aus vorhandenen Objektdaten innerhalb weniger Minuten erste Exposé-Entwürfe, optimieren Immobilienbilder oder richten leere Räume mithilfe von Virtual Staging virtuell ein. Chatbots beantworten erste Anfragen rund um die Uhr und übernehmen den Erstkontakt mit Interessenten, während KI-gestützte Marktanalysen und Prognosen dabei helfen, Preisentwicklungen und Marktpotenziale besser einzuschätzen.

Dadurch gewinnen Immobilienmakler wertvolle Zeit für die Aufgaben, bei denen ihre persönliche Erfahrung gefragt ist: die individuelle Beratung rund um Kauf, Verkauf oder Miete, die Entwicklung einer passenden Vermarktungsstrategie, die Verhandlungsführung sowie der Aufbau langfristiger Kundenbeziehungen. KI liefert Informationen, bereitet Daten auf und beschleunigt Prozesse – die finale Bewertung, strategische Entscheidungen und die persönliche Betreuung bleiben jedoch in den Händen des Maklers.

Datenkompetenz trifft emotionale Intelligenz

Der Makler der Zukunft wird immer mehr zum „Datenübersetzer“ und strategischen Berater. Da Kunden durch Online-Rechner und Portale Zugang zu unzähligen Preisen und Statistiken haben, kommen sie oft mit Halbwissen oder unrealistischen Erwartungen zum Maklertermin. Die neue Aufgabe des Immobilienmaklers ist es, diese digitalen Daten für Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu validieren und in den realen Kontext der jeweiligen Stadt zu setzen. Gerade wegen dieser Verschiebung hin zur Fähigkeit, die tiefen Emotionen und Beweggründe der Kunden richtig zu deuten, zu bewerten und kommunikativ den passenden Umgang damit zu finden, bleibt der Immobilienmakler ein Beruf mit Zukunft.

Hierbei sind jedoch Fingerspitzengefühl und tiefes emotionales Geschick gefragt. Denn hinter unrealistischen Preisvorstellungen stecken auf Kundenseite meist emotionale Gründe. Eine Familie, die in ihrem Haus über Jahrzehnte hinweg die eigenen Kinder großgezogen hat und nun im Alter auszieht, verbindet mit den eigenen vier Wänden eine tiefe emotionale Bindung. Sie betrachtet das Objekt völlig anders als ein Investor, der rein auf die Rendite und harte Kennzahlen schaut. Eine KI kann zwar problemlos den quadratmeterbasierten Marktwert berechnen und Fakten analysieren – aber sie versteht weder die Psychologie einer zerstrittenen Erbengemeinschaft, noch weiß sie, wie sich der ideelle Wert einer Familie behutsam in die Realität des Marktes überführen lässt. Die Zukunft gehört demnach jenen, die nackte Zahlen mit menschlicher Psychologie verknüpfen können. Erst durch diese Übersetzung von Daten in echte Empathie wird aus einem bloßen Immobilienverkauf eine erfolgreiche und vertrauensvolle Beratung.

Warum digitale Prozesse und CRM-Systeme immer wichtiger werden

Die größte Herausforderung der Zukunft wird darin bestehen, auf Entwicklungen reagieren zu können, die heute noch gar nicht absehbar sind. Deshalb gewinnen flexible Systeme massiv an Bedeutung. Sie müssen in der Lage sein, neue technologische Möglichkeiten nahtlos zu integrieren, ohne dass Makler dafür jedes Mal ihre gesamten Arbeitsabläufe umstellen müssen. Arbeitet ein Maklerbüro jedoch ganz ohne ein zentrales CRM-System, wird der technologische Fortschritt schnell zur Existenzbedrohung. Statt Zeit zu sparen, versinkt der Alltag im digitalen Chaos: Wertvolle Daten liegen verstreut auf verschiedenen Plattformen, KI-Tools müssen mühsam einzeln bedient werden und wichtige Kundeninformationen gehen im Posteingang unter. Wer mangels System den Überblick verliert, reagiert langsamer als die Konkurrenz, verpasst Abschlüsse und verliert Kunden. Wer hier auf starre Insellösungen oder Zettelwirtschaft setzt, verpasst unweigerlich den Anschluss.

Passende Lösungen in onOffice enterprise

Lösungen wie onOffice enterprise verfolgen genau diesen Ansatz. Durch die kontinuierliche Weiterentwicklung der Software entstehen fortlaufend neue Möglichkeiten, die sich direkt in bestehende Prozesse integrieren lassen. Mit dem onOffice AI Studio werden beispielsweise schrittweise neue KI-Funktionen in den Makleralltag eingebunden. So unterstützt das Tool Makler bereits heute aktiv bei der automatischen Generierung kreativer Exposé-Texte, der intelligenten Zusammenfassung langer E-Mail-Verläufe oder der schnellen Beantwortung von Kundenfragen per KI-Assistent. Welche tiefgreifenden Möglichkeiten die Verknüpfung von CRM und Automatisierung bereithält, beschreibt auch der Blogartikel über Künstliche Intelligenz in der Immobilienwirtschaft. onOffice enterprise wird in jeder Hinsicht kontinuierlich weiterentwickelt, sodass die Software zukunftsfähig bleibt und Kunden direkt von den neuesten technologischen Fortschritten profitieren.

Darin liegt ein entscheidender Vorteil für die Zukunft. Welche Technologien den Maklerberuf in fünf oder zehn Jahren prägen werden, kann heute niemand vorhersagen. Umso wichtiger ist ein zukunftssicheres Fundament, das modular mitwächst und neue Innovationen flexibel aufnimmt. So bleibt ein Maklerbüro nicht nur heute handlungsfähig, sondern ist auch für die Anforderungen von morgen flexibel aufgestellt.

Fazit: Die Zukunft gehört den Maklern, die Veränderungen früh erkennen

Für die Zukunft des Maklerberufs wird es entscheidend sein, wie der Immobilienmakler mit den bevorstehenden Veränderungen umgeht. Viele technologische Entwicklungen, die die Branche in den kommenden Jahren prägen werden, sind bereits heute sichtbar. Wer sich früh mit neuen Möglichkeiten beschäftigt, Entwicklungen beobachtet und bereit ist, gewohnte Arbeitsweisen zu hinterfragen, wird langfristig davon profitieren.

Für die Praxis bedeutet das ein konkretes Umdenken: Makler müssen administrative Routineaufgaben konsequent an intelligente CRM-Systeme übergeben. Wer diese Tools proaktiv in seinen Alltag integriert, schafft genau die Freiräume, die für die empathische Betreuung von Kunden und das Lösen komplexer Lebenslagen nötig sind. Der entscheidende Schritt ist jetzt, die gewonnene Zeit zu nutzen, um vom reinen Datenverwalter zum strategischen Berater zu werden.

Die größten Zukunftschancen für den Immobilienmakler entstehen also dort, wo neue Technologien nicht als Konkurrenz verstanden werden, sondern als Möglichkeit, das eigene Handeln weiterzuentwickeln. Denn wie so oft profitieren vor allem jene von Veränderungen, die nicht warten, bis sie zum Standard geworden sind – sondern früh erkennen, welches Potenzial in ihnen steckt.

Top-Feature: KI-Kennzeichnungspflicht in onOffice enterprise und den WP-Websites

Mit Blick auf die Transparenzpflichten für bestimmte KI-generierte Inhalte, die ab dem 2. August 2026 gelten, greifen in onOffice enterprise und den WP-Websites drei Neuerungen ineinander. Sie erhalten wichtige Herkunftsinformationen beim Upload, erkennen KI-generierte Bilder leichter und kennzeichnen entsprechende Inhalte transparent auf Ihrer Website. So lösen wir das für Sie:

Herkunftsinformationen beim Bild-Upload erhalten

Beim Hochladen von Bildern in die Immobilien-Dateien bleiben bestimmte Metadaten ab sofort erhalten. Bei JPEG-Dateien bewahrt onOffice enterprise zusätzlich das sogenannte C2PA-Manifest, solange die Datei die Größenbegrenzung einhält. Dieses digitale Echtheitszertifikat enthält Infos zur Herkunft und Bearbeitung der Datei. So bleibt nachvollziehbar, ob ein Bild mit künstlicher Intelligenz erstellt oder bearbeitet wurde.

KI-Bilder leichter erkennen: C2PA-Infos direkt verfügbar

KI-Anbieter hinterlegen die Information „Created using Generative AI“ meist tief in den C2PA-Metadaten einer Bilddatei. Für Nutzende ist sie dadurch oft schwer einsehbar. Beim Upload übernimmt onOffice enterprise diese Angabe nun direkt in die Standard-Metadaten. So erkennen alle User auf einen Blick – im Betriebssystem oder Grafikprogramm –, ob ein Bild KI-generiert wurde.

KI-Inhalte auf Ihrer Website transparent kennzeichnen

Für Inhalte, die unter die gesetzlichen Transparenzpflichten fallen, steht Ihnen bei unseren WP-Websites ab sofort eine klare Kennzeichnung zur Verfügung. Die neue Checkbox finden Sie direkt in den Blöcken für Bilder und Videos sowie zentral in der WordPress-Mediathek. Sobald Sie sie aktivieren, weist eine barrierefreie Anzeige inklusive Hover-Pop-up Seitenbesucher darauf hin, dass der Inhalt vollständig oder teilweise mit KI erstellt wurde.

Neue Features in onOffice enterprise

Kategorie „Interessenten-Scoring“ jetzt in allen Mandanten verfügbar

Die Kategorie „Interessenten-Scoring“ im Adress-Reiter „Grunddaten“ steht nun allen Nutzenden in Deutschland, Österreich und der Schweiz zur Verfügung. Sie finden sie unter Extras >> Einstellungen >> Administration >> Reiter „Einstellungen“ >> Modul „Adressverwaltung“ >> Karteireiter „Grunddaten“. Damit nehmen Sie eine erste Bewertung von Interessenten vor, zum Beispiel anhand einer Finanzierungsbestätigung.

Optimierte Kontakthistorie in der Adresshierarchie

Das Feld „Letztes Telefonat in Hierarchie“ berücksichtigt nun automatisch alle Telefonaktivitäten über sämtliche Adressebenen hinweg und synchronisiert die Daten überall. Durch eine neue Logik führt auch das nachträgliche Ändern oder Löschen von Einträgen sofort zu einem korrekten Update des Zeitstempels. Dadurch sehen Sie in Ihren Statistiken und Listen jederzeit auf einen Blick den tatsächlich aktuellsten Kontaktpunkt Ihres gesamten Kundennetzwerks. Die Adresshierarchie ermöglicht es Ihnen, Hauptadressen und ihnen untergeordnete Adressen, wie zum Beispiel Familienmitglieder oder Unternehmenszweige, übersichtlich zu verwalten.

Usability-Verbesserungen Prozessmanager

Mehr Übersicht im Prozessmanager

In der Prozessvorlagenansicht steht Ihnen ab sofort eine neue Filteroption zur Verfügung. Darüber filtern Sie Ihre Vorlagenliste jetzt mit nur einem Klick nach aktiven oder inaktiven Prozessen, um schneller auf die benötigten Vorlagen zuzugreifen.

Fehlerhafte Aufgaben im Prozessmanager sofort im Blick

Sie sehen nun auf einen Blick, wenn beim automatischen Erstellen einer Aufgabe im Prozessmanager ein Fehler auftritt. Der betroffene Prozessschritt wird in diesem Fall auf den Status „fehlgeschlagen“ gesetzt, sodass Sie sofort reagieren können.

Mehr Dynamik in Prozessen: „Prozessbezogenes Objekt“ für Adressfilter

Ab sofort steht Ihnen die Option „prozessbezogenes Objekt“ auch in den Adressfilter-Reitern „Angebote“ und „Manuelle Zuordnung“ zur Verfügung. Damit reagieren Ihre Filter innerhalb automatisierter Prozesse jetzt noch flexibler und beziehen sich immer dynamisch auf das aktuell relevante Objekt.

Usability-Verbesserungen Arbeitszeiterfassung

Automatischer Stopp von Arbeitszeiten bei Deaktivierung eines Nutzers

Wenn Sie ein Benutzerkonto deaktivieren, beendet das System nun alle noch laufenden Arbeitszeiten und Aufgabenerfassungen dieses Nutzers automatisch. Dadurch bleibt Ihre gesamte Zeiterfassung fehlerfrei und korrekt, auch wenn der Benutzer nicht mehr aktiv ist.

Benutzerauswahl in der Arbeitszeiterfassung

In der Arbeitszeiterfassung und an anderen Stellen (wie zum Beispiel bei Filtern) lassen sich deaktivierte Benutzer weiterhin auswählen – etwa um Arbeitszeiten ausgeschiedener Mitarbeitender nachträglich einzusehen. Damit Sie aktive und inaktive Konten auf den ersten Blick unterscheiden, werden deaktivierte Nutzer jetzt mit dem Zusatz „(deaktiviert)“ beziehungsweise „(gesperrt)“ gekennzeichnet.

Usability-Verbesserungen bei Aufgaben und Projekten

Optimierte Aufgabensuche

Wir haben die Aufgabensuche verbessert. Eine Suche nach Ticketnummern funktioniert nun mit und ohne führendes „#“-Zeichen.

Ausgabe des Firmennamens bei Adresszuordnung in Projekten

Die Adresszuordnung der Projektverwaltung gibt ab sofort den Firmennamen aus, wenn Vorname / Nachname nicht befüllt sind – analog zu weiteren Stellen in der Software.

Datensatz-Stempel für Projekte

In Ihren Projekten nutzen Sie nun vorkonfigurierte Datensatz-Stempel. Damit legen Sie Berechtigungsgruppen flexibel fest und wenden diese direkt auf einzelne Projekte an.

„Erledigt“-Logik in Projekten

Wir haben die Darstellung des „Erledigt am“-Datums in der Projektverwaltung verbessert: Leere Datenfelder stellt das System jetzt sauber dar. Entfernen Sie den Haken bei „Erledigt“, setzt sich das Datum automatisch zurück. So erscheinen reaktivierte Projekte zum Beispiel im Projektboard nicht mehr fälschlicherweise als erledigt.

Darstellung der Projektnummer

Wir haben die Darstellung der Projektnummer an die Aufgabenansicht angepasst. In der Projektverwaltung erscheint die Nummer jetzt direkt als Überschrift in der ersten Box. Das bisherige separate Feld in der Auflistung darunter entfällt. So behalten Sie Ihre Projekte noch leichter im Blick.

Anlegen von neuen Projektaufgaben

In der Projektdetailansicht rufen Sie über den zweiten Tab eine vollständige Liste aller Projektaufgaben auf. Über den „+“-Button fügen Sie dort direkt neue Aufgaben zum aktuellen Projekt hinzu.

Tag-Filter im Aufgaben-Widget

Im Aufgaben-Widget steht Ihnen zusätzlich zu den bisherigen Filtermöglichkeiten jetzt auch ein Tag-Filter zur Verfügung. So grenzen Sie Widgets anhand der vergebenen Tags gezielt auf bestimmte Gruppen einer Aufgabenliste ein.

Verbesserung des Datumsselektors „Zurückgestellt bis“

Wir haben den Datumsselektor im Feld „Zurückgestellt bis“ optimiert. Im Gegensatz zu anderen Datumsselektoren ergibt hier der Wert „Heute“ in der Regel keinen Sinn, da das Eintragen des tagesaktuellen Datums den Status nicht verändert. Stattdessen lautet diese Option nun „Morgen“, damit Aufgaben einfacher über einen kurzen, überschaubaren Zeitraum hinweg zurückgestellt werden können.

Neuer Button „Aufgabe erledigt“

Aufgaben schließen Sie ab sofort direkt über den neuen Button „Aufgabe erledigt“ in der unteren Aktionsleiste. Die Auswahl des passenden Status über das Dropdown-Menü entfällt dadurch.

Aufgabenstatus vereinfacht

Um die Arbeit mit Aufgaben weiter zu vereinfachen, haben wir die Statuswerte „Sonstiges“ und „Abgebrochen“ entfernt. Aufgaben schließen Sie künftig nur mit dem Status „Erledigt“ ab. Wenn sie nicht vollständig bearbeitet wurden, halten Sie entsprechende Infos als Kommentar oder Tag fest.

Hinweis bei erledigten Aufgaben

In erledigten Aufgaben erscheint jetzt ein grüner Hinweis im Header der Aufgabe, analog zum Header in Warnfarbe bei zurückgestellten Aufgaben. Durch die verschiedenen Farben lässt sich der Status der Aufgabe noch schneller erfassen.

Projektvorlagen: automatisches Löschen verknüpfter Aufgaben

Wenn Sie eine Projektvorlage löschen, entfernt das System ab sofort alle damit verbundenen Aufgaben automatisch. Ein manuelles und einzelnes Löschen der Aufgaben nacheinander ist nicht mehr notwendig.

Optimierte Sortierung der Aufgabenliste

Damit Sie Ihre Aufgaben noch einfacher von oben nach unten abarbeiten können, haben wir die Sortierung der Liste verbessert. Dringende Aufgaben mit einer Frist, offene Rückfragen sowie bereits erledigte To-dos zeigt das System Ihnen ab sofort ganz oben an. Alle weiteren Aufgaben folgen automatisch nach ihrer Wichtigkeit sortiert.

Hinweistext bei Folgeaufgaben

Wenn Sie nun eine Folgeaufgabe erstellen, zeigt die Aufgabenansicht automatisch Verknüpfungen zu allen Aufgaben der entsprechenden Kette an (1 | 2 | 3 | …). Per Mouseover blendet das System auf den einzelnen Verknüpfungen jetzt den Titel der jeweiligen Aufgabe ein. So finden Sie gesuchte Aufgaben noch schneller.

Projektzuordnung in Terminen

Fügen Sie in einem Termin-Pop-up eine Projektzuordnung hinzu, erscheinen jetzt auch hier automatisch die zuletzt aufgerufenen Projekte in einer Vorauswahl, so wie Sie es zum Beispiel beim Zuordnen von Projekten zu Aufgaben bereits kennen.

Optimierte Gruppenverwaltung mit Anzeige der Gruppennummer

Die Listenansicht in der Gruppenverwaltung unter Extras >> Einstellungen >> Gruppen ist jetzt übersichtlicher. Außerdem sehen Sie direkt die jeweilige Gruppennummer. Das erleichtert Admins unter anderem die Auswertung von System-Loggings.

Verbesserungen Datenexport und Schnittstellen

Terminexport: Daten auf Terminarten einschränken

Beim Datenexport von Terminen (Extras >> Datenexport) lässt sich dieser ab sofort auf eine bestimmte Terminart einschränken. Besonders hilfreich ist das für Exporte, die in der Buchhaltung weiter bearbeitet werden. Hier filtern Sie jetzt zum Beispiel einfach alle Urlaubs- oder Abwesenheitstermine.

Vollständiger Datenexport für Vermarktungszeiten

Der Export für Vermarktungszeiten berücksichtigt nun alle Immobilien, die im gewählten Zeitraum in Portalen veröffentlicht waren. So erhalten Sie auch bei Auswertungen für vergangene Monate eine lückenlose Gesamtaufstellung, da nicht mehr nur aktive Datensätze einbezogen werden.

onOffice API: Abfrage von Objektstatistiken

Mit dem neuen API-Call „Get Estate Statistics“ lassen sich alle Informationen des Statistik-Reiters einer Immobilie abrufen. Ein API-Call ist eine Abfrage an eine Schnittstelle (API), um bestimmte Daten zu erhalten oder Aktionen auszulösen. Damit erhalten Sie exakt dieselben Daten, die auch in der manuellen Auswertung angezeigt werden.

Optimierungen bei Kyero-Portalabgleichen

Wir haben die Schnittstelle zum Portal Kyero verbessert. CO2-Werte wandelt das System ab sofort automatisch in das richtige Format um. Der XML-Dateiname bleibt auch bei einem vollständigen Datenabgleich fest eingestellt. Außerdem führen Links auf dem Portal Ihre Interessenten jetzt direkt zur passenden Objektseite auf Ihrer Makler-Website.

OpenImmo-Update: neuer Energieausweis-Standard 2026

Die Schnittstelle für den OpenImmo-Export wurde an die neuen Vorgaben für den Energieausweis angepasst. Ab sofort überträgt das System die neuen Felder für den Primärenergiebedarf sowie das Jahr 2026 korrekt an die Immobilienportale. So bleiben Ihre Objektdaten automatisch auf dem neuesten Stand.

Weiteres / Detailverbesserungen

Passworteinstellungen: neue Mindestlänge

Für Passwörter gilt ab sofort eine feste Mindestlänge von 6 Zeichen. Die Einstellungen dazu finden Sie unter Extras >> Einstellungen >> Grundeinstellungen >> Reiter „Sicherheit“. Für einen optimalen Schutz Ihrer Daten empfehlen wir Ihnen, eine Mindestlänge von mindestens 10 Zeichen einzustellen.

UI-Verbesserungen in der Administration

Die Darstellung von Auswahlmenüs in der Administration ist jetzt immer alphabetisch sortiert (zum Beispiel „Datentyp“). Zusätzlich haben wir Detailverbesserungen am Layout der Ansicht zum Verwalten der Felder vorgenommen.

Benutzereinstellungen: Sortierung der Auswahlmöglichkeiten

In den Benutzereinstellungen sortiert das System jetzt alle Auswahlmöglichkeiten, wie zum Beispiel das Standardland bei neuen Immobilien, in jeder gewählten Sprache alphabetisch. So finden Sie die gewünschte Option schnell, egal in welcher Sprache Sie arbeiten.

Neuer Menüpunkt für Benutzerlizenzen

Der bisherige Menüpunkt „Shopping-Center“ heißt nun „Benutzerlizenzen“. Sie finden dort wie gewohnt die Buchung neuer Lizenzen durch Administratoren, während sonstige Punkte für eine übersichtlichere Bedienung entfernt wurden.

Neues Makro für die UUID von Hauptimmobilien

Über die eindeutige Kennzeichnung (UUID) lassen sich Adressen und Immobilien sicher identifizieren. Neben dem bisherigen Makro „_uuidEstate“ stehen Ihnen ab sofort die Makros „_Uuidestate“ und „_Uuidmainestate“ zur Verfügung. Damit lesen Sie die UUID der Hauptimmobilie verlässlich aus – unabhängig davon, welche Sprachversion Sie gerade nutzen.

Aussperrschutz bei Datensatzrechten

Wenn Sie allen Benutzern die Rechte entziehen, bleibt das Leserecht für den aktuell angemeldeten Benutzer automatisch erhalten. So sperren Sie sich nicht versehentlich selbst aus dem Datensatz aus.

onOffice App

Neue Features in der iOS- und Android-App

Ihre App im neuen Look: CI-Farbe jetzt auch mobil

Die Systemfarbe, die Sie in den Grundeinstellungen von onOffice enterprise hinterlegt haben, übernimmt ab sofort auch die onOffice App. Damit erscheint die App auf Smartphone und Tablet automatisch in Ihrer CI-Farbe – passend zur Desktop-Version.
Das Ergebnis: ein vertrauter Look für Ihr Team und ein stimmiger Markenauftritt auf allen Geräten.
Sie möchten die Systemfarbe anpassen? Die Einstellung finden Sie in onOffice enterprise unter Extras >> Einstellungen >> Grundeinstellungen >> Reiter „Grunddaten“ >> Kategorie „Merkmale / CI“ >> „Systemfarbe“.

Vereinfachter Exposé-Versand

Exposés versenden Sie in der App jetzt mit weniger Zwischenschritten. Starten Sie direkt im Datensatz der Immobilie über das Drei-Punkte-Menü und wählen Sie anschließend die gewünschte Adresse aus. Danach öffnet sich der Mail-Composer bereits mit Ihren ausgewählten Mail- und Exposé-Vorlagen. Sie prüfen nur noch die Inhalte und senden die Mail ab – fertig. Starten Sie aus der Immobiliensuche oder dem Interessentenreiter, öffnet sich der Mail-Composer direkt mit allen relevanten Verknüpfungen. So ist alles vorbereitet und Sie schließen den Versand mit einem Klick ab.

Immobilie löschen

In der App löschen Sie Immobilien nun direkt über das Drei-Punkte-Menü in der Hauptliste oder in der Detailansicht, sofern Sie die entsprechenden Rechte besitzen.

Neue Features in der iOS-App

Vorauswahl der Standard-Aktionsart beim Anlegen einer Aktivität

Beim Anlegen einer neuen Aktivität wählt die App ab sofort automatisch die konfigurierte Standard-Aktionsart aus und zeigt sie direkt an. Die manuelle Auswahl entfällt.

Datei-Uploads jetzt auch offline

Datei-Uploads für Immobilien und Adressen werden nun auch nach Verbindungsunterbrechungen oder einem Neustart der App automatisch fortgesetzt.

Neue Features in der Android-App

Business Card Scanner: Kontakte per Visitenkartenscan schnell erfassen

Das Feature „Kontakt einholen“ unterstützt jetzt den Visitenkartenscan. Gehen Sie dafür über das Plus-Icon unten rechts in der App zu „Kontakt einholen“. Tippen Sie auf das Foto-Icon oben rechts und fotografieren Sie die Visitenkarte. Die App erkennt mithilfe von KI Name, Telefonnummer und Mail-Adresse und übernimmt die Daten direkt in die Eingabemaske. Nach dem Absenden erhält die Person automatisch eine Anfrage zur Adressvervollständigung. So erfassen Sie neue Kontakte schneller und präziser – besonders bei Terminen oder unterwegs.
_{Hinweis: Dieses Feature steht nur auf neueren Geräten mit Gemini Nano-Unterstützung zur Verfügung.}

Immofeedback-Status in der App

Steuern Sie den Versand Ihrer Feedback-Mails ab sofort mobil. Über das Drei-Punkte-Menü der verknüpften Adresse im Termin bearbeiten Sie den Status jetzt direkt.

onOffice App: „Portalanfrage direkt beantworten“ optimiert

Die Funktion „Portalanfrage direkt beantworten“ hat ein neues Design. Das passende Vorlagenpaar wählt das System jetzt automatisch aus.

onOffice WP-Websites

Optimierung der Wertermittlung: dynamische und objektbezogene Detailfelder

Die Detailfelder im Wertermittlungsprozess passen sich ab sofort dynamisch an die ausgewählte Objektart an. Unpassende Angaben, etwa die Grundstücksgröße bei einer Eigentumswohnung oder die Wohnfläche bei einem unbebauten Grundstück, blendet das System gezielt aus. Das macht die Eingabe übersichtlicher und stimmt sie logisch auf den Objekttyp ab. Relevante Angaben lassen sich außerdem objektspezifisch als Pflichtfelder festlegen. So steigt die Datenqualität Ihrer Anfragen.

Service-Portal für WP-Websites

Schriftarten im Service-Portal

Für einen stimmigen Übergang von der WordPress-Website in den geschützten Service-Portal-Bereich übernimmt das System ab sofort auch Ihre festgelegten CI-Schriften. Analog zur bestehenden Farblogik liest es die Website-Fonts für Überschriften, Fließtexte, Labels und Buttons aus und wendet sie direkt im Service-Portal an.

onPointment

Automatische Benachrichtigung bei ablaufenden Terminkonfigurationen

Um Lücken im Buchungsprozess für Endkunden zu vermeiden, informiert onPointment Administratoren und verknüpfte Benutzer jetzt rechtzeitig über auslaufende Buchungsfenster. Ein täglicher Hintergrundprozess prüft die Terminkonfigurationen und versendet standardmäßig drei Tage vor Ablauf eine automatische Warnung per Mail. Das integrierte System verhindert dabei zuverlässig Mehrfachbenachrichtigungen. Wird das Enddatum einer Konfiguration verlängert, setzt sich die Logik automatisch zurück, sodass beim nächsten Erreichen der Frist erneut rechtzeitig gewarnt wird.

Marketplace-News

Neuer Service: Shadowmap – Interaktive 3D-Sonnensimulation erstellen

Shadowmap visualisiert den Sonnenverlauf und Schattenwurf für jede Immobilie – an jedem Tag im Jahr. Direkt im Exposé oder auf Ihrer Website eingebettet, verstehen Interessenten sofort die Lichtverhältnisse einer Immobilie – ein entscheidender Faktor bei Kaufentscheidungen.

Product Management: Schnittstelle zwischen Markt und Software

Wie entstehen eigentlich neue Funktionen bei onOffice? Unser Product Management plant alle Entwicklungen und steht dabei immer im Austausch mit den Makler:innen.
Zunächst wird der Bedarf ermittelt: Welche Aufgaben kosten unsere Kund:innen am meisten Zeit und wo liegt das Optimierungspotenzial? Gleichzeitig wird der Markt beobachtet und neue Trends analysiert. Und auch der KI-Bereich entwickelt sich rasant weiter: Hier ist unser Product Management gefragt, wenn es darum geht, die Entwicklungen zu priorisieren und anzustoßen.

Dennis Rüben, Department Manager Product Management, beschreibt Herausforderungen, die bei der Entwicklung des onOffice AI Studios aufgetreten sind:

Eine große Hürde war anfangs sicherlich, KI-Modellen den Kontext von onOffice enterprise beizubringen. Die KI war erstmal ein Tool, um Anleitungen und YouTube-Videos zu finden. Wir haben es weiter trainiert, sodass es selbst Antworten und Empfehlungen aussprechen kann.

Michael Stoffels, Professional Product Manager, ergänzt:

Wir mussten zunächst identifizieren, welche Workflows optimiert werden sollen und an welchen Stellen Funktionen gut importiert werden können. Diese müssen für die Nutzer:innen möglichst gut auffindbar und intuitiv einsetzbar sein.

Doch neue Funktionen bieten auch intern im Product Management und der Softwareentwicklung große Vorteile, wenn sie gut geplant, konsequent umgesetzt und dokumentiert werden. Alle Anpassungen an onOffice enterprise werden über Pflichtenhefte dokumentiert. Wir „füttern“ KI-Modelle mit dem Ist-Stand der Softwarekomponenten und nutzen sie bei der Erstellung neuer Pflichtenhefte. Inzwischen laufen viele Prozesse noch schneller ab und die Developer werden hier deutlich unterstützt und gestärkt.

Der Fokus auf das onOffice Team: KI-fit werden und bleiben

Um unseren Kund:innen die enorme Bandbreite Künstlicher Intelligenz zu ermöglichen, ist es wichtig, unser Team im Umgang mit neuen Technologien zu schulen und voranzubringen. Alex Malievski, Marketing Manager Content, bringt diese Themen besonders voran: Er bietet monatliche Schulungen für unser Team an. Dabei informiert er über Prompt Engineering, Tools und Gems / GPTs und die Neuheiten der Welt. Wir haben ihm ein paar Fragen gestellt, wie er die aktuellen Entwicklungen und ständigen Neuheiten beobachtet und bewertet:

Wie entwickelt sich KI bei onOffice im Alltag?

Allgemein sind wir auf jeden Fall auf dem richtigen Weg! Mitarbeitende werden zum Thema geschult und auf dem Laufenden gehalten. Generell wird das Thema bei uns als Chance und nicht als Gefahr wahrgenommen. Das Team profitiert natürlich stark von meiner Neugier, neue Tools und Funktionen zu testen und an den passenden Stellen in unsere Arbeitsabläufe zu integrieren.

Hattest du das Gefühl, dass es am Anfang eine Skepsis gegenüber dem Thema gab?

Ja, absolut und sie besteht zum Teil auch noch immer. Je mehr die Modelle können, desto größer wird die Skepsis. Ich sehe dort zwei Ebenen: Einerseits schreckt das Unbekannte ab und dabei vor allem Personen, die sich noch gar nicht oder erst wenig mit dem Thema auseinandergesetzt haben. Andererseits gibt es Menschen, die sich schon sehr tief eingearbeitet haben und sehen, wie schnell sich diese Welt entwickelt.
Ich glaube, die Skepsis sollte auch gar nicht vollständig abgelegt werden. Wichtig ist einfach, trotzdem neugierig zu bleiben und die Entwicklungen aktiv zu verfolgen, um up-to-Date zu bleiben.

Wie bleibst du selbst auf dem neuesten Stand?

Ich habe mehrere Kanäle, über die ich mich auf dem Laufenden halte:
Google AI Studio: Über eine Automation informiere ich mich jeden Morgen über News aus der KI-Szene.
Social Media: Ich folge ausgewählten Channels und Content Creator:innen, beispielsweise bei Instagram, die täglich über Neuheiten, Tests und Meinungen diskutieren.
YouTube: Inzwischen eine wertvolle Quelle, auf der Creator:innen aufmerksam und kritisch über Themen und neue Features berichten.

Ganz wichtig: Glaube nicht alles, was berichtet wird. Gerade KI zwingt zu einer gesunden Skepsis. Wenn ich mich dann zu einem ganz bestimmten Thema weiter informieren möchte, starte ich aktiv Deep Researches über Google Gemini oder ChatGPT. So habe ich eine gute Mischung aus verschiedenen Kanäle, um neue Themen mitzubekommen und bei Interesse zu vertiefen.

Was ist das Impressum eines Immobilienmaklers?

Das Impressum ist die gesetzlich vorgeschriebene Offenlegungspflicht auf Websites, Social-Media-Profilen und Immobilienportalen. Es basiert auf dem E-Commerce-Gesetz (ECG), dem Mediengesetz (MedienG) und dem Unternehmensgesetzbuch (UGB). Es verpflichtet Immobilienmakler zur Offenlegung von Identität, Kontaktdaten und der zuständigen Gewerbebehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat) unter Angabe der GISA-Zahl. Auch die Mitgliedschaft in der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) beziehungsweise der jeweiligen Landes-Wirtschaftskammer (z. B. WKW für Wien) muss angegeben werden. Fehlt das Impressum oder ist es unvollständig, drohen Abmahnungen und Verwaltungsstrafen.

Für wen ist das Impressum eines Immobilienmaklers wichtig – und warum?

Das Impressum erfüllt eine Doppelfunktion: Es ist ein gesetzliches Schutzinstrument und gleichzeitig ein zentraler Vertrauensanker im Netz. Drei völlig unterschiedliche Interessengruppen nehmen die Impressums- und Offenlegungspflicht regelmäßig ganz genau unter die Lupe:

1. Eigentümer und Suchkunden: der digitale Seriösitäts-Check

Die Vergabe eines Alleinvermittlungsauftrags oder die Offenlegung sensibler Vermögens- und Bonitätsdaten erfordert maximales Vertrauen. Bevor Eigentümer Maklern ein Mandat über einen hohen Sachwert anvertrauen, prüfen viele das Impressum als ersten Indikator für unternehmerische Substanz. Ein unvollständiges oder fehlerhaftes Impressum weckt sofort Zweifel und erzeugt das Bild einer unseriösen Briefkasten-Agentur. Die lückenlose Darstellung der Rechtsform und die korrekte Einbindung der Daten aus dem Firmenbuch für Immobilienmakler schaffen hingegen sofortige Transparenz. Sie signalisieren der Kundschaft, dass sie es mit einem etablierten und transparenten Makler zu tun hat, der die gesetzlichen Regeln kennt und wahrt.

2. Mitbewerber und Wirtschaftsverbände: ein sauberer Auftritt im Wettbewerb

Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft und rechtliche Vorgaben werden im Wettbewerb genau beobachtet. Konkurrenten sowie spezialisierte klagebefugte Verbände screenen die Websites von Maklerbüros auf Formfehler. Da ein fehlerhaftes Impressum rechtlich als direkter Verstoß gegen faire Wettbewerbsregeln (nach dem Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb kurz UWG) gewertet wird, nutzen Konkurrenten oder Verbände diese Angriffsfläche aus. Oft geht es darum, Mitbewerber über rechtliche Schritte und Aufforderungen zur Unterlassung im lokalen Markt unter Druck zu setzen.

3. Aufsichtsbehörden und Gerichte: die Pflicht zur ladungsfähigen Anschrift

Für staatliche Organe, Gerichte und Verwaltungsbehörden ist das Impressum die offizielle Schnittstelle zur Durchsetzung behördlicher Vorgaben. Das Gesetz verlangt hier zwingend die Angabe einer sogenannten Zustelladresse – also einer realen, physischen Adresse mit Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort. Reine Postfachadressen, anonyme Co-Working-Spaces ohne feste Zuordnung oder gemietete Scheinadressen erfüllen diese Anforderungen nicht. Wer hier unvollständige Angaben macht, um beispielsweise die eigene Privatadresse im Netz zu schützen, verletzt die gesetzliche Markttransparenz.

Impressum Immobilienmakler: Ab wann das Impressum greift und was hineingehört

Die Impressums- und Offenlegungspflicht basiert auf dem E-Commerce-Gesetz (ECG), dem Mediengesetz (MedienG) und dem Unternehmensgesetzbuch (UGB). Zwar trennt das Gesetz theoretisch zwischen privaten Homepages und kommerziellen Angeboten, für Immobilienmakler ist diese Grenze jedoch hinfällig. Sobald ein Makler Immobilien online präsentiert, Marktberichte bereitstellt oder ein Kontaktformular zur Lead-Generierung nutzt, gilt die entsprechende Seite als geschäftsmäßig. Die Pflicht greift ab der ersten Sekunde, in der die Website oder ein Social-Media-Kanal öffentlich erreichbar ist – unabhängig von realen Umsätzen oder einer Gründungsphase.

Beim Gestalten des Impressums als Makler ergibt sich die größte Fehlerquelle im Bereich des reglementierten Gewerbes der Immobilientreuhänder nach der österreichischen Gewerbeordnung (GewO 1994). Das E-Commerce-Gesetz (ECG) verlangt hierbei zwingend die Nennung der zuständigen Aufsichtsbehörde sowie der Kammerzugehörigkeit. Im Alltag wird fälschlicherweise oft auf die Angabe der exakten Bezirksverwaltungsbehörde – also der jeweiligen Bezirkshauptmannschaft oder des zuständigen Magistrats – vergessen.
Zudem müssen für ein rechtssicheres Makler-Impressum in Österreich zwingend folgende Angaben angeführt werden:

• Die Mitgliedschaft zur Wirtschaftskammer (WKO) samt der spezifischen Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.
• Die offizielle GISA-Zahl (Gewerbeinformationssystem Austria).
• Der direkte Verweis auf die anwendbaren standes- und berufsrechtlichen Vorschriften (insb. die Immobilienmaklerverordnung – IMV und das Maklergesetz – MaklerG), abrufbar über das Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS).

Die folgende Übersicht fasst alle Pflichtangaben und Zusatzelemente für das Impressum von Immobilienmaklern übersichtlich zusammen.

Impressum-Checkliste: Pflichtangaben vs. Kür

1. Die gesetzlichen Pflichtangaben (das MUSS rein)

• Identität & Rechtsform: Vollständiger Vor- und Nachname bei Einzelunternehmern (Fantasienamen allein sind unzulässig; eingetragene Unternehmer nutzen den Zusatz „e.U.“). Bei Kapitalgesellschaften (GmbH / AG) der exakte Firmenwortlaut laut Firmenbuch inklusive Angabe der vertretungsberechtigten Organe (Geschäftsführer bzw. Vorstand). Bei einer GesbR die Nennung aller Gesellschafter.
• Physische Anschrift: Physische Adresse der Betriebsstätte (keine reinen Postfächer oder anonyme Virtual-Office-Scheinadressen).
• Direkte Kontaktdaten: Eine valide E-Mail-Adresse und eine Telefonnummer für das Impressum des Maklers. Ein Kontaktformular allein genügt nicht.
• Registereintrag: Falls im Firmenbuch eingetragen, die Firmenbuchnummer (z. B. FN 123456 x) und das zuständige Firmenbuchgericht.
• Zuständige Gewerbebehörde samt GISA-Zahl: Offizieller Name der aktuellen Aufsichtsbehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat) sowie die GISA-Zahl.
• Umsatzsteuer-Identifikationsnummer: Die UID-Nummer (falls erteilt). Die normale Steuernummer (Abgabenkontonummer) vom Finanzamt gehört nicht ins Impressum.
• Online-Streitbeilegung: Der aktive, im Browser anklickbare Link zur EU-Schlichtungsplattform bei digitalen Verbraucherverträgen.
• Offenlegung nach § 25 Mediengesetz: Blattlinie, Unternehmensgegenstand sowie Eigentums-, Partner- und Beteiligungsverhältnisse (je nach „Größe“ der Website als kleines oder großes Medium).

2. Die strategischen Zusatzangaben (das darf rein)

• Berufsverbände: Freiwillige Nennung von Mitgliedschaften (z. B. ÖVI oder FIABCI-Austria). Achtung: Manche Verbände verpflichten zur Verlinkung ihrer Standesregeln.
• Berufshaftpflichtversicherung: Freiwillige Angabe von Versicherer und Geltungsbereich der Vermögensschadenhaftpflicht als starkes Seriösitätssignal.
• Redaktionelle Verantwortlichkeit (§ 25 MedienG): Nennung einer verantwortlichen Person mit Name und Anschrift, sofern Sie einen Ratgeber-Blog oder News auf der Website betreiben.

Der Haftungsausschluss im Impressum für Immobilienmakler: Eine juristische Illusion

Ein weit verbreiteter Irrtum betrifft den sogenannten Haftungsausschluss für Immobilienmakler. Auf vielen Maklerwebsites finden sich im Impressum umfangreiche Disclaimer, die eine Haftung für fehlerhafte Angaben in den Immobilienexposés ausschließen sollen. Aus juristischer Sicht ist ein solcher pauschaler Textbaustein im Impressum jedoch völlig wirkungslos.

Die Realität der Maklerhaftung nach der OHG-Rechtsprechung

Die Haftung bei fehlerhaften Objektdaten (wie unzutreffenden Nutzflächenangaben oder Baujahren) ist durch den Obersten Gerichtshof (OGH) klar geregelt. Makler müssen hier zwei rechtliche Situationen unterscheiden:

• Keine reine Weitergabe von Eigentümerangaben: Ein Makler gilt in Österreich als Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch). Das bedeutet, von der Branche wird ein überdurchschnittliches Fachwissen verlangt. Angaben des Eigentümers dürfen nicht blind oder ungeprüft übernommen werden, wenn ein durchschnittlicher Fachmann die Unrichtigkeit hätte erkennen müssen. Pauschale Freizeichnungsklauseln wie „Alle Angaben stammen vom Eigentümer – keine Gewähr“ sind im Verhältnis zu Konsumenten nach dem Konsumentenschutzgesetz (KSchG) oft unzulässig und schützen den Makler im Ernstfall vor dem OGH fast nie, wenn er seine Nachforschungspflichten verletzt hat.
• Die Pflicht zur Nachprüfung: Dieser Schutz greift spätestens dann nicht mehr, sobald es konkrete Anhaltspunkte für Zweifel gibt. Fällt dem Immobilienmakler bei der Besichtigung oder beim Sichten der Pläne auf, dass die Unterlagen des Eigentümers nicht mit der Realität übereinstimmen, muss er der Sache selbst nachgehen und die Angaben überprüfen. Der Makler haftet wegen Verletzung der gesetzlichen Aufklärungspflichten (nach § 3 MaklerG), wenn er fehlerhafte Daten trotz erkennbarer Zweifel einfach ungeprüft weitergibt – ungeachtet der Formulierungen im Impressum.

Gestaltung und Webdesign: Die Balance zwischen Ästhetik und Funktion

Die gesetzliche Anforderung, Impressums- und Offenlegungspflichten leicht erkennbar zu gestalten, bezieht sich auch auf das visuelle Design einer Website. Wenn ein Impressum aufgrund gestalterischer Experimente oder eines zu minimalistischen Layouts kaum lesbar ist, verliert es seine ordnungsgemäße Funktion. Die Gestaltungsfreiheit im Rahmen der eigenen Corporate Identity ist daher durch klare rechtliche Grenzen reglementiert.

Das betrifft primär die Typografie und die Farbwahl im Webdesign. Grundsätzlich ist die Nutzung der eigenen Unternehmensschrift erlaubt, sofern sie die Lesbarkeit nicht beeinträchtigt. Verschnörkelte Schreibschriften oder stark verzierte Schrifttypen sind unzulässig. Ebenso darf der Text nicht künstlich verkleinert werden, damit das Layout filigraner wirkt; eine Schriftgröße unter 10 Pixeln gilt im Hinblick auf die Vorgaben nach dem Web-Zugänglichkeits-Gesetz (WZG) / Barrierefreiheitsgesetz (BaFG) als unzulässig. Parallel dazu muss das Kontrastverhältnis stimmen. Ein in der Immobilienbranche häufiger Designfehler ist das Platzieren von hellgrauer Schrift auf dunkelgrauem Grund oder weißem Text auf hellen Hintergrundbildern. Ein scharf abgegrenzter, kontrastreicher Text – klassisch dunkel auf hell oder umgekehrt – ohne transparente Bildeffekte ist hier der einzig sichere Weg.

Visuelle Elemente wie Icons und Bilder dürfen das Impressum strukturell unterstützen, jedoch niemals die gesetzlichen Pflichttexte ersetzen. Ein Telefon- oder Briefumschlag-Symbol kann zur optischen Gliederung vor der Nummer oder E-Mail-Adresse stehen. Es ist jedoch nicht erlaubt, Textinhalte vollständig auszublenden und ausschließlich durch Symbole darzustellen. So genügt beispielsweise die bloße Abbildung des Logos der Wirtschaftskammer nicht, um der Pflicht zur Nennung der Aufsichtsbehörde nachzukommen. Der offizielle Name und die Anschrift der Behörde müssen zwingend als lesbarer Text ausgeschrieben sein. Professionelle Teambilder oder Porträts der Geschäftsführung können die Seite ergänzen, dürfen den Gesetzestext jedoch nicht visuell einschränken oder überlagern.

Wie prüfe ich, ob mein Impressum rechtlich korrekt ist?

Um absolute Sicherheit zu erlangen, sollten Sie Ihr Impressum einem regelmäßigen Audit unterziehen. Verlassen Sie sich nicht blind auf kostenlose Impressum-Generatoren aus dem Internet – diese decken die spezifischen Besonderheiten der Gewerbeordnung für Immobilientreuhänder (§ 94 Z GewO 1994) für Immobilienmakler oft nur unzureichend ab.

Der Drei-Stufen-Audit für Makler

• Stufe 1: Der formale Abgleich. Nutzen Sie die oben aufgeführte Pflichtangaben-Checkliste und gleichen Sie Ihre Daten (insbesondere Firmenbuch und UID-Nummer) mit den amtlichen Dokumenten ab.
• Stufe 2: Der Social-Media-Check. Prüfen Sie, ob Ihre geschäftlichen Profile auf Instagram, LinkedIn, Facebook oder Immobilienportalen einen direkten Link zum Impressum enthalten. Dort muss zudem klar deklariert sein, dass dieses Impressum auch für die jeweiligen Kanäle gilt.
• Stufe 3: Die professionelle Prüfung. Bei Unsicherheiten sollten Sie Ihr Impressum durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für IT- und Medienrecht oder den Rechtsservice Ihres Maklerverbandes prüfen lassen. Das gilt insbesondere bei komplexen Firmenstrukturen (z. B. einer GmbH & Co KG) oder grenzüberschreitenden Tätigkeiten. Nur so lassen sich teure Unterlassungsklagen nachhaltig ausschließen.

Fazit: Ein fehlerfreier Auftritt als strategischer Wettbewerbsvorteil

Ein korrektes Impressum ist im Grunde wie ein gutes Fundament bei einer Immobilie: Es ist zwar nicht sofort sichtbar, aber ohne geht es nicht: Die Impressums- und Offenlegungspflicht schützt Sie vor unnötigem rechtlichen Ärger und zeigt Eigentümern sowie Suchkunden auf den ersten Blick, dass Sie ein verlässlicher Partner sind.

Damit die Impressums- und Offenlegungspflicht im stressigen Makleralltag nicht untergeht, hilft eine einfache Routine. Ein kurzer regelmäßiger Blick auf die Daten alle paar Monate reicht völlig aus, um zu prüfen, ob Adressen, Telefonnummern oder die zuständige Gewerbebehörde noch aktuell sind. Zudem lässt sich die Seite optimal nutzen, um freiwillige Angaben wie eine Mitgliedschaft im Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) zu ergänzen – das schafft zusätzliches Vertrauen bei Kunden. Wer seinen digitalen Auftritt einmal sauber aufsetzt und regelmäßig überprüft, verschafft sich den nötigen Freiraum für sein eigentliches Kerngeschäft: die erfolgreiche Immobilienvermittlung und die persönliche Kundenbetreuung.

Neue Features in onOffice enterprise

Neue Filter in der Marketplace-Übersicht

Mit den neuen Filtermöglichkeiten in der Marketplace-Übersicht von onOffice enterprise finden Sie passende Services jetzt noch schneller. Filtern Sie die Angebote gezielt nach Kategorien, Konditionen oder danach, ob sie von onOffice oder einem Marketplace-Partner bereitgestellt werden. So gelangen mit wenigen Klicks zum passenden Angebot.

Update: MS Graph Sync für Serientermine

Änderungen an einzelnen Outlook-Serienterminen werden ab sofort präzise in onOffice enterprise übernommen. Die Software erkennt verschobene oder gelöschte Einzeltermine jetzt automatisch und passt diese fehlerfrei an. So wird sichergestellt, dass Ihr Kalender ohne Datenverlust oder doppelte Einträge immer synchron bleibt und Sie einen aktuellen Überblick über Ihre Termine haben.

Immofeedback: E-Mail-Ausschluss für Eigentümer

In den Einstellungen der Immofeedback-Profile legen Sie jetzt fest, dass Eigentümer einer Immobilie keine automatischen Feedback-E-Mails erhalten, wenn sie als Teilnehmer eines Termins eingetragen sind. So stellen Sie sicher, dass Feedback-E-Mails nur an die vorgesehenen Empfänger versendet werden.

Optimierte Fallback-Logik für Ansprechpartner bei Portalübertragungen

Das System nutzt bei Immobilienexporten an Portale jetzt immer primär die Daten des verknüpften Ansprechpartners. Fehlen dort wichtige Pflichtangaben, erhalten Sie eine direkte Fehlermeldung, was einen fehlerhaften Daten-Mix verhindert. Nur wenn kein Ansprechpartner eingetragen ist, verwendet das System automatisch die Daten aus den Gruppen- oder Grundeinstellungen. Dies gewährleistet eine konsistente und fehlerfreie Datenübertragung an Immobilienportale.

Kategorisierung von Büroimmobilien für Idealista

Bürogebäude und Büroflächen werden ab sofort vollautomatisch in die passenden Kategorien des Portals Idealista einsortiert. Dadurch sparen Sie sich manuelles Nachbearbeiten Ihrer Gewerbeimmobilien. Ihre Inserate sind auf dem Portal direkt optimal sichtbar.

Schaufenster TV: Medienwiedergabe ohne Immobilienfreigabe

Spielen Sie ab sofort Bild- und Videodateien über das Schaufenster TV ab, ohne dafür Immobilien freigeben zu müssen. Medien und individuelle Seiten werden automatisch nacheinander angezeigt – auch dann, wenn das eingestellte Intervall kürzer ist als die Anzahl der veröffentlichten Immobilien. So gestalten Sie die Inhalte Ihres Schaufenster-Bildschirms noch flexibler.

Intelligenter Schutz vor fehlerhaften Widgets

Ein fehlerhafter Filter im Widget bremst Ihr Dashboard ab sofort nicht mehr aus.

• Automatische Deaktivierung: Verursacht ein Widget-Filter einen Fehler, wird das Widget sofort deaktiviert und bei zukünftigen Dashboard-Aufrufen übersprungen. Dies spart Ladezeit und verbessert die Performance.
• Unübersehbarer Warnhinweis: Anstelle des Widget-Inhalts sehen Nutzer direkt einen Hinweis zur Fehlerbehebung.
• Einfache Reparatur: Sobald Sie oder Ihr Administrator die Widget-Konfiguration korrigieren und neu abspeichern, ist das Widget sofort wieder aktiv.

Optimierte Geschwindigkeit für automatisierte Abläufe

Ihre automatischen Arbeitsschritte über den Prozessmanager werden ab sofort deutlich schneller verarbeitet. Sobald ein Schritt im System erledigt ist, startet der Nachfolger direkt und ohne Verzögerung. Dadurch verkürzt sich die Wartezeit innerhalb Ihrer eingerichteten Prozesse spürbar, sofern Sie nicht selbst eine feste Pause dafür eingestellt haben.

Einheitliche Nummern im Prozessmanager

Jeder Arbeitsablauf behält ab sofort dieselbe Erkennungsnummer – auch wenn er bereits beendet oder abgebrochen wurde. Die Nummer wird in allen Bereichen sowie direkt bei Ihren Immobilien und Adressen angezeigt und sorgt so für eine eindeutige Zuordnung.

Optimierte Darstellung für Prozessvorlagen

Bei Prozessen und Prozessvorlagen sorgt eine neue Nummerierung der Prozessschritte für deutlich mehr Übersichtlichkeit in allen Ansichten. Der Prozessschritt „Entscheidung“ wird nun als Sechseck mit mittigen Buttons dargestellt und fügt sich so besser in das Standard-Design ein.

Prozessmanager: Automatische Erkennung defekter Filter

Der Prozessmanager prüft ab sofort selbstständig, ob Filter im Prozess-Autostart auf gelöschte Felder zugreifen und blockiert diese fehlerhaften Vorlagen automatisch. Bei einem solchen Fehler erhalten die Prozessverantwortlichen direkt eine Benachrichtigung per Mail. Ein neues rotes Warnsymbol in der Status-Spalte zeigt Ihnen die betroffenen Vorlagen an. Nach der Behebung des Fehlers können zudem mehrere Autostarts gleichzeitig über eine neue Funktion wieder eingeschaltet werden.

AI Studio: Neuer Informationsbereich

Das Dashboard des AI Studios enthält jetzt einen neuen Informationsbereich mit einer Übersicht aller verfügbaren KI-Funktionen. Dort finden Sie auch Funktionen, die nicht direkt über das Dashboard verfügbar sind, beispielsweise weil sie im Immobilienkontext stehen. Zu jeder Funktion finden Sie eine Beschreibung sowie Informationen zum Einsatzbereich, den genutzten AI Providern und möglichen Kosten.

onOffice App

Neue Features in der iOS- und Android-App

Bessere Übersicht in mobilen Listen

Die mobilen Listen in der onOffice App unterstützen jetzt die visuellen Statushinweise aus der Desktop-Version von onOffice enterprise. Archivierte und inaktive Datensätze sowie erledigte Aufgaben werden ausgegraut dargestellt. Aufgaben mit bevorstehender Frist werden ab drei Tagen vor Fälligkeit rot hervorgehoben. Dadurch behalten Sie auch unterwegs den Überblick über relevante und offene Vorgänge.

Immobiliensuche jetzt effizienter

Die Suche in den Immobilien-Hauptlisten der onOffice App wurde überarbeitet. Über den neuen Such-Button unten rechts suchen Sie jetzt direkt unabhängig von eingestellten Filtern oder dem aktuell geöffneten Reiter. Filter und Sortierungen passen Sie wie gewohnt über den Namen des aktuellen Reiters an.

Kontakt ins Adressbuch

Ab sofort verwalten Sie Kontakte noch effizienter. Im 3-Punkte-Menü (ActionSheet) einer Adresse steht Ihnen nun die Funktion „Kontakt ins Adressbuch“ zur Verfügung. Mit einem Klick werden die Kontaktdaten direkt an Ihr Smartphone übergeben, sodass Sie diese bequem im lokalen Adressbuch Ihres Endgeräts speichern können.

Neue Features in der iOS-App

Neues Design und verbesserte Übersicht für Anhänge beim Verfassen von E-Mails

Wir haben die Auswahl von E-Mail-Anhängen in der onOffice App für iOS überarbeitet. Anhänge vom Gerät sowie aus Immobilien, Adressen oder Exposés erreichen Sie jetzt übersichtlich über zwei horizontale Buttonleisten. So behalten Sie alle verfügbaren Optionen beim Verfassen Ihrer E-Mails im Blick.

„Portalanfrage direkt beantworten“ optimiert

Die Funktion „Portalanfrage direkt beantworten“ hat ein neues Design erhalten und geht jetzt noch schneller. Das passende Vorlagenpaar, bestehend aus E-Mail- und Exposé-Vorlage, wird jetzt automatisch vorausgewählt. So beantworten Sie Portalanfragen mit noch weniger Klicks.

Neue Features in der Android-App

Terminüberschneidungen beim Erstellen anzeigen

Terminüberschneidungen werden jetzt in der Android-App schon bei der Terminerstellung erkannt und angezeigt. Damit vermeiden Sie doppelte Buchungen oder Terminkonflikte.

Deadline direkt bei der Aufgabenerstellung festlegen

Über das Plus-Icon in der Android-App legen Sie eine neue Aufgabe an. In der Ansicht zur Aufgabenerstellung steht Ihnen jetzt zusätzlich die Möglichkeit zur Verfügung, direkt eine Deadline festzulegen. Dies optimiert Ihr Aufgabenmanagement direkt von unterwegs.

Fragebögen direkt anzeigen

Ab sofort rufen Sie Ihre generierten Fragebögen oder Besichtigungsnachweise direkt über das 3-Punkte-Menü in der Fragebogenansicht auf. Dies ermöglicht Ihnen einen schnellen Zugriff auf wichtige Dokumente.

onOffice WP-Websites

„Barriere gefunden“ einstellbar

Der Button „Barriere gefunden“, der standardmäßig im Footer Ihrer Website integriert ist, wurde flexibilisiert. Um Ihnen mehr Kontrolle über die angezeigten Elemente zu geben, ist diese Funktion ab sofort optional. Über eine neue Einstellung im WordPress-Backend kann der Button mit nur einem Klick global aktiviert oder deaktiviert werden.

Service-Portal für WP-Websites

Weitere Konfigurationen für den Agreementlink

Wir haben die Konfigurationsmöglichkeiten für den Agreementlink im Modul „WP-Website“ erweitert. Für den Exposédownload über Ihre Website legen Sie jetzt abhängig von Vermarktungs- und Nutzungsart unterschiedliche Agreementlink-Konfigurationen fest und hinterlegen die passende Exposévorlage.

Bugfixes und Optimierungen

Auch im Serviceportal für WP-Websites haben wir diverse Bugfixes und Optimierungen umgesetzt, um Ihre Benutzererfahrung zu optimieren.

onPointment

Gruppenbuchung

Bisher konnten freie Termine in onPointment nur von einer Person gebucht werden. Ab jetzt ermöglichen Sie Ihren Kunden auch die Terminbuchung für eine von Ihnen festgelegte Gruppengröße. Somit sind mehrere Buchungen pro Termin möglich, was beispielsweise für Gruppenbesichtigungen oder Webinare ideal ist.

Verbesserung des Einbettungsskripts für Drittanbieter-Websites

Ab sofort stellen wir Ihnen ein neues, modernes Einbettungsskript zur Verfügung, mit dem Sie unser Terminbuchungstool onPointment direkt auf Ihrer eigenen Website einbinden. Dies sorgt für eine nahtlose Integration und ein professionelles Erscheinungsbild.

Identitätsbasierter E-Mail-Versand

Bisher wurden Terminbestätigungen über onPointment standardmäßig über einen zentralen Marketplace API-User versendet. Dies führte in der Praxis leider häufig zu inkonsistenten E-Mail-Signaturen oder unpassenden Absenderadressen. Ab sofort legen Sie für jede einzelne Terminkonfiguration fest, über welches Postfach die Bestätigungs-Mails versendet werden sollen. Das System übernimmt dementsprechend automatisch sowohl die persönliche E-Mail-Signatur des Versenders, als auch den Absendernamen und die E-Mail-Adresse.

Bugfixes und Optimierungen

Wir haben diverse Bugfixes und Optimierungen vorgenommen, um die Stabilität und Performance Ihrer onOffice WP-Websites weiter zu verbessern.

Marketplace-News

Neuer Service: HalloCleo – WhatsApp-Sprachnotizen direkt ins CRM

HalloCleo ist der WhatsApp-Assistent für onOffice enterprise. Nach jedem Kundenkontakt genügt eine kurze Sprachnachricht – Cleo erkennt automatisch Kontakt und Objekt und erstellt Notizen, Aufgaben sowie Termine. So wird jede Kundeninteraktion direkt in onOffice enterprise lückenlos dokumentiert, ohne Tippen oder manuelle CRM-Pflege. Makler sparen dadurch täglich wertvolle Zeit, halten mehr Informationen fest und schaffen eine transparente Dokumentation für das gesamte Team. HalloCleo integriert sich nahtlos in onOffice enterprise, ist DSGVO-konform und in wenigen Minuten einsatzbereit.

Neuer Service: Mietz – KI-basierte Mieterauswahl und Mieterakquise

Mietz ist eine Softwarelösung für die digitale Vermietung von Wohnimmobilien. Die Plattform unterstützt den gesamten Vermietungsprozess – von der Inseratserstellung über das Bewerbermanagement bis hin zur Mieterprüfung. Automatisierte Abläufe, eine zentrale Datenhaltung und intelligente Auswertungen reduzieren den manuellen Aufwand, beschleunigen Entscheidungen und integrieren sich nahtlos in onOffice enterprise.

Die rechtliche Basis: Warum für Immobilienmakler besondere Vorschriften gelten

Die Gewerbeordnung (GewO) unterscheidet zwischen freien Gewerben und jenen mit staatlich festgelegten Zugangsvoraussetzungen. Für ein freies Gewerbe reicht in der Regel die allgemeine Handlungsfähigkeit und ein unbescholtenes Strafregister aus. Handlungsfähig ist jede Person, die volljährig ist und ihre rechtlichen Angelegenheiten selbstständig regeln kann. Beim Gewerbeschein für Immobilienmakler gelten jedoch deutlich strengere Maßstäbe. Da die Vermittlung von Objekten mit hohen Vermögenswerten verbunden ist und weitreichende rechtliche Konsequenzen hat, knüpft der Gesetzgeber den Berufszugang an hohe Qualitätskriterien.

Die Maklertätigkeit umfasst die Vermittlung, Bewertung und die vertragliche Vorbereitung von Immobilieninvestitionen. Fehlentscheidungen oder Fehlberatungen können in diesem Bereich erhebliche finanzielle Auswirkungen für Käufer, Verkäufer, Mieter oder Vermieter haben. Zum Schutz aller Marktteilnehmer ist die Erteilung der Gewerbeberechtigung daher an strikte Vorgaben gebunden. Die zuständige Bezirksverwaltungsbehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat) prüft bei der Anmeldung exakt, ob alle gesetzlichen Kriterien vollständig erfüllt sind.

Schritt für Schritt: Die Voraussetzungen für den Gewerbeschein für Immobilienmakler

Um die Berechtigung für die Immobilienvermittlung zu erhalten, müssen sowohl allgemeine als auch spezifische Kriterien erfüllt werden. Die gesetzlichen Vorgaben der Gewerbeordnung sind hierbei eindeutig strukturiert.

1. Allgemeine Voraussetzungen

Diese Kriterien gelten grundlegend für jede Gewerbeanmeldung:

• Eigenberechtigung: Das Erreichen des 18. Lebensjahres begründet die rechtliche Handlungsfähigkeit für die Anmeldung.
• Staatsbürgerschaft: Die Antragsteller besitzen die Staatsangehörigkeit von Österreich, eines anderen EU/EWR-Mitgliedstaates oder verfügen über einen Aufenthaltstitel mit integrierter Berechtigung zur selbstständigen Erwerbstätigkeit.
• Keine Ausschlussgründe: Eine aktuelle Strafregisterbescheinigung muss die notwendige strafrechtliche Unbescholtenheit belegen. Zudem darf die Gewerbebehörde in den vergangenen drei Jahren kein Insolvenzverfahren abgelehnt haben, weil das Vermögen der betroffenen Person zu gering war (Abweisung mangels Masse).

2. Besondere Voraussetzungen: Der Befähigungsnachweis

Dies ist der Kernbereich der Voraussetzungen für den Immobilienmakler-Gewerbeschein. Gegenüber der Behörde gilt es nachzuweisen, dass das notwendige theoretische und praktische Wissen vorhanden ist, um die Tätigkeit ordnungsgemäß auszuüben. Dieser Nachweis lässt sich auf verschiedenen Wegen erbringen:

• Die Befähigungsprüfung: Der direkte Weg führt über eine erfolgreich abgelegte Fachprüfung bei der Meisterprüfungsstelle der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Diese Prüfung umfasst unter anderem bürgerliches Recht, Miet- und Wohnrecht, Baurecht, Steuerrecht sowie kaufmännische Grundlagen.
• Passende Ausbildung plus Praxis: Ein abgeschlossenes rechts- oder wirtschaftswissenschaftliches Studium (beispielsweise mit immobilienspezifischem Schwerpunkt) oder der Abschluss einer passenden berufsbildenden höheren Schule (BHS) kann anerkannt werden. Dies gilt in Kombination mit einer nachgewiesenen, mehrjährigen praktischen Tätigkeit als Angestellter in einer Maklerkanzlei.

3. Die obligatorische Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Selbst nach erbrachter Befähigung wird der Gewerbeschein für Immobilienmakler erst dann final ausgestellt, wenn der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorliegt. Da Fehlberatungen bei der Immobilienvermittlung hohe finanzielle Schäden verursachen können, dient diese Versicherung dem Schutz aller Beteiligten sowie der Absicherung des eigenen Unternehmens. Die gesetzlichen Mindestversicherungssummen sind exakt vorgegeben.

Die Konsequenzen einer Tätigkeit als Immobilienmakler ohne Gewerbeschein

Die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobilien ohne entsprechende Gewerbeberechtigung ist gesetzlich untersagt. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt laut Gewerbeordnung bereits dann vor, wenn die Absicht besteht, einen Ertrag zu erzielen, und die Aktivität selbstständig sowie regelmäßig ausgeübt wird – beispielsweise durch das wiederholte Inserieren von Objekten oder das Durchführen von Besichtigungen.

Wer als Immobilienmakler ohne Gewerbeschein agiert, muss mit spürbaren rechtlichen und finanziellen Konsequenzen rechnen:

• Verwaltungsstrafen: Die unbefugte Gewerbeausübung wird von den Bezirksverwaltungsbehörden streng geahndet. Gemäß § 366 Abs. 1 Z 1 der Gewerbeordnung (GewO 1994) drohen in diesem Fall Geldstrafen von bis zu 3.600 Euro.
• Verlust des Provisionsanspruchs: Ohne eine aufrechte Gewerbeberechtigung besteht keinerlei rechtlicher Anspruch auf eine Maklerprovision. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) sind Verträge über die Vermittlung von Immobilien, die von Personen ohne die erforderliche Gewerbeberechtigung geschlossen werden, wegen Sittenwidrigkeit bzw. Gesetzesverstoßes ungültig. Auftraggeber können die Zahlung der Provision somit legal verweigern oder bereits gezahlte Honorare zurückfordern.
• Ausschluss des Versicherungsschutzes: Da für die Erteilung des Gewerbescheins eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zwingend vorgeschrieben ist, besteht bei einer unbefugten Tätigkeit kein Versicherungsschutz. Eventuelle Fehlberatungen und daraus resultierende Schadenersatzforderungen müssen von den agierenden Personen vollumfänglich mit dem Privatvermögen beglichen werden.

Kostenstruktur: Die anfallenden Gebühren im Überblick

Eine solide Budgetplanung ist für eine erfolgreiche Marktteilnahme unerlässlich. Die Kosten für den Gewerbeschein für Immobilienmakler setzen sich aus direkten behördlichen Gebühren, Ausbildungskosten und laufenden Betriebsausgaben zusammen.

Behördengebühren und das Neugründungs-Förderungsgesetz (NeuFöG)

Die reinen Gebühren für die Anmeldung des Gewerbes bei der Bezirkshauptmannschaft oder dem Magistrat halten sich in Grenzen. Große Einsparpotenziale bietet hierbei das Neugründungs-Förderungsgesetz (NeuFöG). Ein vorheriges Beratungsgespräch bei der Wirtschaftskammer Österreich und das Vorlegen der NeuFöG-Bestätigung sorgt dafür, dass fast alle Stempelgebühren und Bundesverwaltungsabgaben für die Anmeldung des Gewerbes entfallen. Zudem sind im ersten Jahr bestimmte Lohnnebenkosten für Dienstnehmer reduziert.

Konkretes Rechenbeispiel aus der Praxis:

Angenommen, eine Immobilienmaklerin gründet eine GmbH mit zwei Geschäftsführern in einer Großstadt (z. B. Wien). Die bürokratischen Gründungskosten schlüsseln sich wie folgt auf:

Befähigungsprüfung: Fachprüfung bei der Wirtschaftskammer für einen Geschäftsführer = 540 €
Nachweise & Auszüge: Auszüge aus dem Strafregister und Firmenbuch = 60 €
Notar & Firmenbuch: Gründungskosten der GmbH via vereinfachter Gründung = 600 €
Gewerbeanmeldung: Ausstellung des Gewerbescheins dank NeuFöG-Befreiung = 0 €
Vermögensschadenhaftpflicht: Erste Jahresprämie der Pflichtversicherung = 650 €
WKO-Grundumlage: Jährlicher Beitrag für die Fachgruppe = 320 €

Gesamtkosten für die bürokratische Gründung im ersten Jahr: 2.170 €

Steuern und Finanzen: Ist ein Immobilienmakler gewerbesteuerpflichtig?

Im Steuerrecht gilt eine klare Regelung: In Österreich existiert keine eigenständige, klassische Gewerbesteuer mehr, da diese bereits bei der Steuerreform 1988 abgeschafft wurde. Die Annahme, einen Immobilienmakler als gewerbesteuerpflichtig zu betrachten, ist im formalen Sinne somit unzutreffend. Dennoch führt die Ausübung des Maklerberufs keineswegs in eine steuerliche Befreiung, da die erzielten Einkünfte den allgemeinen betrieblichen Steuern unterliegen:

1. Einkommensteuer: Wird die Tätigkeit als Einzelunternehmer oder als Gesellschafter einer Personengesellschaft ausgeübt, unterliegt der erwirtschaftete Gewinn dem progressiven Einkommensteuertarif. Der Steuersatz steigt parallel zur Höhe des Gewinns.
2. Umsatzsteuer: Die verrechneten Maklerprovisionen unterliegen der gesetzlichen Umsatzsteuer von regulär 20 Prozent. Diese ist in den Rechnungen auszuweisen und an das Finanzamt abzuführen. Im Gegenzug besteht die Berechtigung zum Vorsteuerabzug für betriebliche Anschaffungen. (Eine Ausnahme bildet die Kleinunternehmerregelung, die bis zu einer Umsatzgrenze von 55.000 Euro pro Jahr eine Befreiung ermöglicht, im professionellen Maklergeschäft jedoch meist schnell überschritten wird).
3. Körperschaftsteuer (KöSt): Fällt die Wahl der Rechtsform auf eine Kapitalgesellschaft wie eine GmbH, zahlt das Unternehmen eine Körperschaftsteuer auf den erwirtschafteten Gewinn.

Die Befürchtung, als Immobilienmakler gewerbesteuerpflichtig zu werden, ist in Österreich somit unbegründet. Dennoch entstehen durch die gesetzliche Mitgliedschaft in der Wirtschaftskammer spürbare betriebliche Abgaben in Form der Kammerumlagen (KU 1 und KU 2). Eine fundierte Beratung durch eine Steuerberatungskanzlei ist daher bereits vor der aktiven Gewerbeanmeldung dringend anzuraten.

Fazit: Die Gewerbeberechtigung als strategischer Wettbewerbsvorteil

Die Vorgaben des Gewerbescheins für Immobilienmakler klingen im ersten Moment wie eine rein bürokratische Hürde. Doch nur Makler, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, sind seriös und können ihre Qualität und ihr Fachwissen nachweisen. Somit wird der Gewerbeschein zu einem echten Qualitätsbeweis, der Interessenten Sicherheit vermittelt.

Für frisch gegründete Kanzleien ergibt sich daraus ein klarer Mehrwert für die Marktpositionierung: Die erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung lässt sich aktiv in der Kommunikation einsetzen, um von Beginn an höchste Professionalität und geprüfte Rechtssicherheit zu demonstrieren. Dies schafft Vertrauen bei Eigentümern, die sich in einem unübersichtlichen Markt klare Expertise statt bloßer Online-Inserate wünschen. Sobald dieses Fundament steht, ist die größte Hürde genommen. Die rechtliche Absicherung bildet die Basis, um langfristige Kundenbeziehungen aufzubauen, Vertrauen am Markt zu etablieren und das Unternehmen nachhaltig auf Erfolgskurs zu bringen.

Was ist das Bieterverfahren?

Ein Bieterverfahren bei Immobilien ist ein transparentes und strukturiertes Verfahren, das dazu dient, den Verkauf einer Immobilie zu optimieren und den besten Preis zu erzielen. In diesem Prozess haben interessierte Käufer die Möglichkeit, schriftliche Gebote in Form eines verbindlichen Kaufanbot für die Immobilie abzugeben. Ein vom Interessenten unterschriebenes Kaufanbot ist eine verbindliche Willenserklärung.

Der Ablauf eines Bieterverfahrens beim Kauf einer Liegenschaft oder einer anderen Immobilie gestaltet sich in der Regel wie folgt: Zunächst wird die Immobilie öffentlich ausgeschrieben, häufig über Immobilienportale oder durch Makler. Meist findet ein offener Besichtigungstermin statt, bei dem die Interessenten die Immobilie begutachten. Bei diesem Termin erhalten sie ein ausführliches Exposé und weitere Unterlagen, die sie zur Kaufpreisermittlung benötigen. Interessierte Käufer können innerhalb eines festgelegten Zeitraums ihre Gebote einreichen. Diese Angebote sind in der Regel anonym, so dass alle Teilnehmer gleich behandelt werden.

Nach Ablauf der Frist werden die Gebote ausgewertet, und der Abgeber entscheidet sich für das attraktivste Angebot – ist aber nicht zur Veräußerung verpflichtet, wenn der Angebotspreis nicht seinen Vorstellungen entspricht.

Oft haben die Bieter auch die Möglichkeit, ihre Gebote während einer zweiten Runde zu erhöhen, um ihre Kaufabsicht zu verstärken.

Durch dieses Verfahren wird nicht nur ein faires Preisniveau ermittelt, sondern auch ein Gefühl von Wettbewerb unter den Käufern geschaffen, was zu einem potenziell höheren Verkaufspreis führen kann. Das Bieterverfahren bei Immobilien bietet sowohl Käufern als auch Abgebern eine effiziente und faire Möglichkeit, in einem oftmals wettbewerbsintensiven Immobilienmarkt zu agieren.

Bieterverfahren vs. Immobilienversteigerung: Die Unterschiede

Der Immobilienverkauf im Bieterverfahren unterscheidet sich grundsätzlich zu einer Immobilienversteigerung, auch wenn beide Verfahren im normalen Sprachgebrauch oft verwechselt werden. Der größte Unterschied zu einer Versteigerung ist die Unverbindlichkeit des Gebots. Der Eigentümer ist beim Bieterverfahren nicht zum Verkauf gezwungen und muss auch nicht zwingend an den Meistbietenden verkaufen. Reicht ein Kaufinteressent im Rahmen eines Bieterverfahrens ein schriftliches Angebot ein, wird dies als verbindliches Kaufanbot formuliert. Der Bieter ist an dieses Angebot für eine bestimmte Frist (z. B. 1 bis 2 Wochen) gebunden. Er kann es nicht einfach grundlos zurückziehen. Unterschreibt der Abgeber das Kaufanbot des Bieters innerhalb der Bindungsfrist, ist der Kaufvertrag bereits rechtskräftig zustande gekommen. Beide Parteien sind ab diesem Moment klagbar an das Geschäft gebunden. Der formelle Kaufvertrag (der für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist und dessen Unterschriften gerichtlich oder notariell beglaubigt werden müssen) wird erst danach aufgesetzt.

Das sind die wesentlichen Unterschiede zwischen Bieterverfahren und Immobilienversteigerung:

Während eine Zwangsversteigerung ein gerichtlich geregeltes Verfahren ist, das häufig aufgrund finanzieller Schwierigkeiten des Verpflichteten eingeleitet wird, handelt es sich beim Bieterverfahren um eine freiwillige Vermarktungsstrategie. Die Abgeber behalten dabei die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess und können selbst entscheiden, ob sie ein Gebot annehmen.

Ein weiterer wesentlicher Unterschied liegt in der Preisbildung. Bei einer Versteigerung wird auf Grundlage des geringsten Gebots geboten. Im Bieterverfahren entsteht der Verkaufspreis hingegen durch Angebot und Nachfrage. Durch die gezielte Vermarktung und den Wettbewerb unter mehreren Interessenten können häufig höhere Verkaufspreise erzielt werden. Zudem bietet das Bieterverfahren mehr Flexibilität. Besichtigungen und Anbotsfristen lassen sich individuell gestalten. Dadurch profitieren sowohl Abgeber als auch Kaufinteressenten von einem transparenten und planbaren Verkaufsprozess.

Kurz zusammengefasst: Die Versteigerung dient primär der Verwertung einer Immobilie zur Begleichung von Forderungen, während das Bieterverfahren darauf abzielt, den bestmöglichen Marktpreis unter wettbewerblichen Bedingungen zu erzielen.

Bieterverfahren: Vorteile für Makler

• Das Bieterverfahren bietet Maklern die Möglichkeit, Immobilien innerhalb eines klar definierten Zeitraums zu vermarkten und den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Insbesondere bei bisher erfolglosen Verkaufsversuchen kann das Verfahren neue Interessenten anziehen und die Nachfrage erhöhen.
• In Österreich treffen den Immobilienmakler nach dem Maklergesetz (§ 3 MaklerG) strenge Sorgfalts- und Aufklärungspflichten gegenüber dem Abgeber und den Interessenten. Startet ein Makler ein Bieterverfahren völlig ohne Marktwertermittlung, läuft er Gefahr, die Immobilie unter Wert zu veräußern (Haftung gegenüber dem Abgeber) oder einen völlig unrealistischen Preiskampf zu entfachen. Ein seriöser österreichischer Immobilienmakler ermittelt vorab immer den Marktwert (Verkehrswert), um dem Abgeber einen realistischen Start- oder Richtpreis zu empfehlen.
• Ein zentraler Besichtigungstermin reduziert den Besichtigungstourismus und minimiert den organisatorischen Aufwand. Dies ermöglicht einen effizienteren Verkaufsablauf und führt häufig schneller zum Abschluss.
• Bei schwer vermarktbaren Immobilien – beispielsweise älteren Gebäuden oder Objekten in besonderen Lagen – kann das Bieterverfahren durch den entstehenden Wettbewerb zusätzliche Aufmerksamkeit schaffen. Die gezielte Vermarktung erhöht die Sichtbarkeit der Immobilie und fördert die Anzahl potenzieller Käufer.

Bieterverfahren: Vorteile für Abgeber

• Für Abgeber bietet das Bieterverfahren die Chance auf einen schnellen und planbaren Verkauf, insbesondere wenn das Kapital zeitnah benötigt wird. Durch den festgelegten Angebotszeitraum werden Kaufinteressenten zu schnellen Entscheidungen motiviert.
• Entsteht unter mehreren Interessenten ein Wettbewerb, können höhere Gebote erzielt werden, was sich positiv auf den Verkaufspreis auswirkt. Der endgültige Preis ergibt sich dabei direkt aus Angebot und Nachfrage und spiegelt häufig den aktuellen Verkehrswert wider.
• Ein weiterer Vorteil ist die hohe Transparenz während des Verkaufsprozesses. Eigentümer erhalten einen guten Überblick über die eingehenden Gebote und können die Ergebnisse gemeinsam mit dem Makler auswerten. Dies schafft Vertrauen und sorgt für eine faire sowie nachvollziehbare Verkaufsabwicklung.

Tipps für Makler: So gelingt das Bieterverfahren

Um das Bieterverfahren erfolgreich umzusetzen, sollten Immobilienmakler folgende Vorgehensweise beachten:

Marktanalyse:

• Führen Sie eine detaillierte Marktanalyse durch.
• Legen Sie einen realistischen Mindestpreis fest.

Marketingstrategie:

• Verwenden Sie ansprechende Fotos und hochwertige Grundrisse.
• Erstellen Sie eine ansprechende Beschreibung der Immobilie.

Besichtigungstermine:

• Planen Sie offene Besichtigungstermine.
• Ermöglichen Sie Interessenten, die Immobilie kennenzulernen und Fragen zu stellen.

Transparenz:

• Erklären Sie das gesamte Bieterverfahren klar und deutlich.
• Informieren Sie über Fristen und Bedingungen.

Aktive Kommunikation:

• Halten Sie während des Prozesses regelmäßig Kontakt zu Interessenten.
• Informieren Sie über aktuelle Gebote, um ein engagiertes Bieterumfeld zu schaffen.

Bieterverfahren in der Praxis: So setzen Makler den Prozess Schritt für Schritt erfolgreich um

1. Immobilie bewerten und Mindestpreis festlegen

• Ermitteln Sie einen realistischen Verkehrswert und definieren Sie intern einen Mindestpreis, unter dem nicht verkauft wird.

2. Exposé und Vermarktung vorbereiten

• Erstellen Sie ein hochwertiges Exposé und weisen Sie klar darauf hin, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt.

3. Vermarktung starten

• Veröffentlichen Sie die Immobilie auf allen relevanten Kanälen und erzeugen Sie gezielt Nachfrage.

4. Offene Besichtigungstermine

• Organisieren Sie feste Besichtigungstermine, um Wettbewerb zwischen Interessenten zu schaffen.

5. Bieterfrist festlegen und kommunizieren

• Setzen Sie eine klare Frist (z. B. 2–3 Wochen) und informieren Sie alle Interessenten transparent.

6. Gebote einholen und dokumentieren

• Sammeln Sie alle Angebote strukturiert und prüfen Sie diese auf Vollständigkeit und Bonität.

7. Käufer auswählen und Abschluss vorbereiten

• Entscheiden Sie nicht nur nach Preis, sondern auch nach Sicherheit und Abwicklungsgeschwindigkeit.

Bieterverfahren ohne Makler: Risiken und Nachteile

Der Verkauf einer Liegenschaft im Bieterverfahren ohne einen Makler auszuführen, könnte dem Abgeber einige Nachteile bescheren. Zunächst verfügen Makler über umfangreiche Marktkenntnisse, die es ihnen ermöglichen, realistische Mindestpreise festzulegen und die Immobilie angemessen zu bewerten. Ihre Erfahrung im Umgang mit Bieterverfahren hilft, effektive Strategien zu entwickeln, um Käufer zu motivieren und den Wettbewerb zu fördern. Darüber hinaus können sie professionelle Marketingstrategien implementieren, um die Immobilie gezielt zu bewerben und mehr potenzielle Käufer anzusprechen.

Dank ihres breiten Netzwerks haben Makler Zugang zu einer größeren Anzahl von Interessenten, was die Reichweite der Vermarktung erheblich erhöht. Sie übernehmen zudem die gesamte Organisation des Verfahrens, einschließlich der Festlegung von Besichtigungsterminen und der Kommunikation mit Bietenden. Ein weiterer Vorteil ist ihre Vertrautheit mit den rechtlichen Rahmenbedingungen, was dazu beiträgt, rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Makler bringen auch starke Verhandlungsfähigkeiten mit, die es ermöglichen, den bestmöglichen Preis für den Abgeber zu erzielen. Zudem können sie durch ihre Objektivität emotionale Entscheidungen minimieren, was dem Verkaufsprozess zugutekommt. Insgesamt trägt die Beauftragung eines Maklers zu einem schnelleren und erfolgreicheren Verkauf durch Professionalität und Expertise bei.

Ein Hausverkauf im Bieterverfahren ohne Makler birgt einige Risiken und ist nicht zu empfehlen.

So geht’s noch effizienter: Mit einem Online-Bieterverfahren für Immobilien

Ein digitales Bieterverfahren für Immobilien hat noch mehr Vorteile, denn – wie der Name schon verrät – läuft alles digitalisiert ab und wird durch aufs Bieterverfahren ausgelegte Tools und passende Software unterstützt.

Ein Online-Bieterverfahren bietet Immobilienmaklern zahlreiche Vorteile, die sowohl den Verkaufsprozess als auch die Kundenzufriedenheit verbessern können. Hier sind einige der wichtigsten Vorteile:

• Erhöhte Reichweite: Durch die Nutzung einer Online-Plattform können Angebot und Bieterverfahren einem breiteren Publikum zugänglich gemacht werden. Interessenten aus verschiedenen Regionen haben die Möglichkeit, an dem Verfahren teilzunehmen.
• Transparenz: Online-Bieterverfahren schaffen eine klare und nachvollziehbare Umgebung für alle Bieter. Viele in Österreich genutzte Online-Bieterportale arbeiten daher mit einem teil-verdeckten System (z. B. sieht man nur das aktuelle Höchstgebot als anonyme Zahl oder man sieht gar keine fremden Beträge, sondern wird digital über Runden geführt).
• Schnelligkeit: Der Online-Prozess ermöglicht schnellere Gebote und Entscheidungen, was zu einer Verkürzung der Verkaufszeiten führt. Makler können ihre Angebote zügiger abschließen.
• Wettbewerb: Durch das Bieterverfahren wird ein Wettbewerb unter den Interessenten gefördert, was potenziell zu höheren Verkaufspreisen führen kann. Dies schafft einen Anreiz, höhere Gebote abzugeben.
• Effizienz: Makler sparen Zeit bei der Organisation und Durchführung von Besichtigungen sowie bei der Verwaltung der Bietenden. Die digitale Plattform automatisiert viele Schritte und erleichtert so den gesamten Prozess.
• Zugänglichkeit: Interessenten können jederzeit und von überall aus auf das Bieterverfahren zugreifen, was die Teilnahme erleichtert und zusätzliche Bieter anzieht.
• Datenanalyse: Online-Plattformen bieten oft nützliche Analysen und Statistiken, die Maklern helfen, den Markt besser zu verstehen und zukünftige Strategien anzupassen.
• Kundenerlebnis: Ein modernes, benutzerfreundliches Online-Bieterverfahren steigert die Kundenzufriedenheit. Interessenten fühlen sich in einen fairen und organisierten Prozess eingebunden.

Insgesamt kann das digitale Bieterverfahren eine wertvolle Ergänzung für die Strategien von Immobilienmaklern darstellen, um ihre Prozesse zu optimieren und den Kunden einen Mehrwert zu bieten.

Fazit: Profitieren Sie vom Bieterverfahren

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Bieterverfahren eine wertvolle Strategie für Makler darstellt, um den Verkaufsprozess zu optimieren und den bestmöglichen Preis für Immobilien zu erzielen. Die Vorteile sind vielfältig: von der erhöhten Nachfrage über eine transparente Preisgestaltung bis hin zu schnelleren Verkaufszyklen. Integrieren Sie das Bieterverfahren in Ihre Verkaufstaktik und profitieren Sie von den positiven Ergebnissen. Mit onOffice an Ihrer Seite erhalten Sie dank des onOffice Marketplaces innovative Software, um das Bieterverfahren erfolgreich digital umzusetzen. Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, um Ihre Strategien zu erweitern und Ihre Kunden noch besser zu bedienen!

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Österreich: Diese Entwicklungen verändern die Branche

1. Warum bestehende Immobilien den Markt prägen

Die Zukunft des Immobilienmarktes wird in Österreich zunehmend im Bestand entschieden. Neubauten bleiben zwar wichtig, doch in vielen Regionen prägen bestehende Wohn- und Gewerbeimmobilien das Marktgeschehen deutlich stärker. Ob Eigentumswohnungen, Einfamilienhaus oder Zinshaus – der vorhandene Wohnraum rückt zunehmend in den Mittelpunkt von Kauf- und Investitionsentscheidungen.

Dadurch rücken Themen in den Fokus, die früher oft eine kleinere Rolle gespielt haben: Wie energieeffizient ist die Immobilie? Welche Modernisierungen stehen an? Wie flexibel lässt sich die Fläche künftig nutzen? Und wie gut erfüllt das Objekt auch zukünftige Anforderungen?

Das verändert die Bewertung von Immobilien spürbar. Objekte werden nicht mehr nur nach Lage und Grundriss beurteilt. Der technische Zustand, die Betriebskosten und das Entwicklungspotenzial fließen stärker in die Bewertung ein. Ein modernisierter Bestand mit kalkulierbaren Energiekosten kann dadurch deutlich attraktiver werden als ein unsanierter Altbau in vergleichbarer Lage.

Bei klassischen Gründerzeithäusern gilt in Österreich oft der strenge Richtwertmietzins. Die Beratungskompetenz des Maklers zeigt sich darin, dem Abgeber oder Investor genau aufzuzeigen, welche Zu- und Abschläge laut MRG (z. B. für barrierefreie Zugänge oder hocheffiziente Heizsysteme) rechtlich zulässig sind.

Wie stark Themen wie Energieeffizienz, Modernisierung und Werthaltigkeit die Vermarktung bereits heute beeinflussen, zeigen auch unsere Blogbeiträge zur energetischen Sanierung und zu den Energieeffizienzklassen.

2. Wie sich Finanzierungsbedingungen auf Immobilienpreise auswirken

Ein weiterer wichtiger Treiber der aktuellen Marktveränderungen ist die Finanzierung. Die KIM-Verordnung, die von 2022 bis Mitte 2025 mit ihren starren Schranken (20 % Eigenkapital, 40 % Schuldendienstquote, maximal 35 Jahre Laufzeit) die Finanzierung massiv erschwerte, ist plangemäß ausgelaufen. Kreditinstitute haben wieder den nötigen Spielraum für individuelle Bonitätsprüfungen.

Diese neue Flexibilität beeinflusst die aktuelle Marktdynamik, bei der Bestandsimmobilien im Fokus der Käufer stehen, ganz massiv. Besonders für junge Familien und Erstkäufer rückt der Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe, selbst wenn das Eigenkapital knapper bemessen ist. Für Makler bedeutet das eine enorme Chance: Wer Interessenten jetzt aktiv und kompetent durch die neuen Finanzierungsspielräume führt, sichert sich einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil.

Dadurch wird die Preisfindung deutlich anspruchsvoller. Pauschale Vergleichswerte reichen immer seltener aus. Stattdessen spielen Faktoren wie Mikrolage, Objektqualität, energetischer Zustand, Zielgruppe und Vermarktungsstrategie stärker zusammen. Wer diese Aspekte nachvollziehbar aufbereitet, schafft mehr Sicherheit für Käufer und Verkäufer.

Das VKrG

Die Annahme, dass nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung Mitte 2025 sämtliche Finanzierungsbarrieren fallen, greift zu kurz. Bereits im Herbst steht die nächste regulatorische Zäsur bevor: Ab dem 20. November 2026 setzt das neue Verbraucherkreditgesetz (VKrG 2026) die verschärften EU-Vorgaben in nationales österreichisches Recht um.

In der praktischen Umsetzung bedeutet dies: Obwohl klassische Wohnbaufinanzierungen separat behandelt werden, trifft das VKrG 2026 die Branche indirekt mit deutlicher Konsequenz. Wesentliche Begleitfinanzierungen – etwa unbesicherte Darlehen für energetische Sanierungen, die Finanzierung der neuen Einbauküche oder Kredite zur Deckung der Kaufnebenkosten – unterliegen künftig massiv verschärften Regulierungen.

Das Ende regulatorischer Freiräume bei Kleinkrediten

Bisherige Ausnahmeregelungen für Bagatellbeträge unter 200 Euro oder zinslose „Buy Now, Pay Later“-Angebote entfallen ab November 2026 vollständig. Jede Finanzierung erfordert fortan eine lückenlose und dokumentierte Haushaltsrechnung. Ergibt diese keine positive Bilanz, greift ein striktes gesetzliches Verbot der Kreditvergabe.
Gerade daran zeigt sich, wie stark sich die Branche verändert. Der Markt wird nicht nur digitaler, sondern auch erklärungsbedürftiger. Umso wichtiger wird eine fundierte Einordnung.

3. Datenqualität als Infrastruktur: Was gute Objektdaten heute leisten

Viele sprechen über Digitalisierung. Entscheidend ist aber nicht das Schlagwort, sondern die Qualität der Daten dahinter. Fehlende Flächenangaben, unvollständige Unterlagen oder uneinheitliche Objektinformationen bremsen heute nicht nur Prozesse, sondern erschweren auch das Vertrauen und effiziente Abläufe. Nach dem Maklergesetz und dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz unterliegen österreichische Makler strengen Aufklärungspflichten. Wer falsche Wohnnutzflächen angibt oder den Energieausweis bei der Insertion verschweigt, dem drohen empfindliche Verwaltungsstrafen und Provisionsverlust.

Gleichzeitig steigt der Wert guter Daten. Sie verbessern Preisargumentationen, machen die Vermarktung präziser und helfen dabei, Zielgruppen klarer anzusprechen. Außerdem bilden sie die Grundlage für Automatisierung, Reporting und belastbare Entscheidungen. Mit modernen CRM-Systemen wie onOffice enterprise lassen sich Objekt-, Kunden- und Vermarktungsdaten zentral verwalten und über den gesamten Vermarktungsprozess hinweg konsistent pflegen. So entstehen verlässliche Datengrundlagen für Vermarktung, Bewertung und Kundenberatung.

Die Zukunft des Immobilienmarktes ist deshalb auch eine Datenfrage. Denn transparente und verlässliche Informationen werden für Vermarktung, Bewertung und Beratung immer wichtiger.

4. Künstliche Intelligenz und Automatisierung verändern die Arbeit von Maklern

Digitale Systeme unterstützen Immobilienmakler bereits heute bei der Exposé-Erstellung, der Interessentenqualifizierung, der Datenaufbereitung und bei Vermarktungsanalysen.
Dadurch verändern sich nicht nur Abläufe, sondern auch die Erwartungen auf Kundenseite. Informationen sollen schneller verfügbar sein, Prozesse transparenter ablaufen und Anfragen effizient beantwortet werden.

Für Maklerunternehmen bedeutet das jedoch nicht, dass persönliche Beratung an Bedeutung verliert. Im Gegenteil: Je mehr die Standardaufgaben automatisiert werden, desto wichtiger werden Marktkenntnis und die individuelle Betreuung.

Die Zukunft der Immobilienwirtschaft liegt deshalb nicht in der vollständigen Automatisierung des Maklers und seiner Aufgaben, sondern in der intelligenten Verbindung aus Technologie, Daten und persönlicher Beratung.

5. Warum regionale Immobilienmärkte stärker auseinander driften

Wachstumsregionen wie der Wiener Speckgürtel, das Rheintal in Vorarlberg oder der Zentralraum Oberösterreich entwickeln sich häufig anders als periphere Täler oder strukturschwächere Regionen im ländlichen Raum. Dieselben Marktveränderungen können daher je nach Region sehr unterschiedliche Auswirkungen auf Nachfrage, Preisentwicklung und Vermarktungsdauer haben.

Jedes der neun Bundesländer hat seine eigene Bauordnung und sein eigenes Raumordnungsgesetz. Was in Wien im Dachbodenausbau erlaubt ist, kann in Tirol komplett verboten sein. Ein Makler benötigt hier echte regionale Sachkenntnis. Das Auseinanderdriften der Märkte im Westen und Osten hat einen massiven rechtlichen Grund: die Grundverkehrsgesetze. In den westlichen Bundesländern ist der Erwerb von Immobilien durch extrem strenge Beschränkungen für Freizeitwohnsitze (Ferienwohnungen) reglementiert. Diese rechtlichen Hürden beeinflussen die Preise und die Vermarktungsdauer in diesen Regionen drastisch und erfordern eine hochspezialisierte Beratungsqualität des Maklers.

In manchen Regionen stehen Flächenknappheit, Nachverdichtung und hohe Eigentumspreise im Vordergrund. In anderen werden gute Erreichbarkeit, flexible Nutzungsmöglichkeiten und bezahlbare Bestände wichtiger. Für den Immobilienmarkt bedeutet das vor allem eins: Regionale Entwicklungen müssen genauer betrachtet und eingeordnet werden. Gerade das wird für Maklerunternehmen zunehmend wichtig.

Welche Entwicklungen die Branche aktuell prägen, haben wir bereits in unserem Beitrag zu den Immobilien Trends 2026 zusammengefasst. Besonders deutlich zeigen sich diese Veränderungen bei der unterschiedlichen Entwicklung regionaler Immobilienmärkte.

6. Erwartungen an Transparenz und Tempo steigen

Käufer, Verkäufer, Investoren und Mieter informieren sich heute früher und vergleichen Angebote genauer. Gleichzeitig steigen die Erwartungen an schnelle Rückmeldungen und transparente Informationen. Interessenten möchten nachvollziehen können, wie Preise entstehen und warum eine Immobilie auf bestimmte Weise vermarktet wird.

Das verändert die Anforderungen an die Branche spürbar. Exposés, Objektunterlagen, Marktberichte und Kommunikationsprozesse müssen klarer und strukturierter werden. Reichweite allein reicht nicht mehr aus – entscheidend ist, wie relevant und verständlich Informationen aufbereitet sind.

Unternehmen, die transparent kommunizieren und Prozesse sauber strukturieren, schaffen Vertrauen. Und genau das bleibt im Immobiliengeschäft ein entscheidender Faktor.

7. Professionalisierung statt „Klinkenputzen“

Der österreichische Markt hat in den letzten Jahrzehnten einen massiven Strukturwandel hin zu hoher Professionalität vollzogen.

• Kompetenz statt reines Verkaufen: Durch renommierte akademische und fachliche Ausbildungswege (z. B. WKO, FHs, TU Wien, Donau-Universität Krems) hat sich das Anforderungsprofil komplett gedreht.
• Vertrauen als Währung: In einem anspruchsvollen Marktumfeld reichen Standardfloskeln nicht mehr aus. Verlässlichkeit, Integrität und tiefgehende Beratungskompetenz gegenüber allen Stakeholdern sind heute die wichtigsten Hebel, um in volatilen Marktzyklen erfolgreich zu bestehen.

Was Maklerunternehmen jetzt wissen müssen: Der Weg zum Eigenheim endet nicht mit dem Kaufvertrag. Die Transformation im Bestand verlangt oft nach schnellen Investitionen in Sanierung und Ausstattung. Makler sollten ihre Kunden im Sommer 2026 proaktiv darauf hinweisen, dass das Zeitfenster für unkomplizierte Zusatzfinanzierungen im November schließt. Wer Sanierungs- oder Einrichtungskredite plant, sollte diese rechtzeitig in die Wege leiten, bevor der bürokratische Aufwand und die strengen Prüfpflichten des VKrG 2026 schlagend werden.

Welche Chancen sich für die Immobilienbranche ergeben

Diese Veränderungen sind keine kurzfristige Entwicklung, sondern Teil eines strukturellen Wandels in der Immobilienbranche. Für Maklerunternehmen werden deshalb klare Prozesse, verlässliche Daten und strukturierte Kommunikation immer wichtiger. Nicht jedes neue Tool ist automatisch relevant. Aber jedes Unternehmen braucht einen klaren Blick darauf, wie Markt, Daten und Beratung ineinandergreifen.

Die Zukunft der Immobilienbranche ist nicht nur mit Druck verbunden. Sie eröffnet auch neue Spielräume – vor allem dort, wo sich Unternehmen nicht auf die Standardvermarktung verlassen.

Bestände mit Entwicklungspotenzial besser positionieren

Viele Immobilien erfüllen nicht alle Anforderungen sofort, bieten aber Entwicklungspotenzial. Wer Sanierungsmöglichkeiten, flexible Nutzungskonzepte oder Effizienzvorteile verständlich aufzeigt, kann auch anspruchsvollere Bestände erfolgreich vermarkten. So können mögliche Schwächen besser eingeordnet werden und Entwicklungsmöglichkeiten werden sichtbar.

Regionale Spezialisierung zahlt sich aus

Je mehr sich Teilmärkte unterschiedlich entwickeln, desto wertvoller wird eine klare Positionierung. Das betrifft einzelne Städte ebenso wie bestimmte Mikrolagen, Assetklassen oder Zielgruppen. Wer sein Marktgebiet regelmäßig analysiert und Entwicklungen früh erkennt, kann gezielter beraten und schneller auf Veränderungen in der Nachfrage reagieren.

Beratung wird wirtschaftlicher

In einem einfachen Markt entscheidet oft vor allem die Geschwindigkeit. In einem komplexeren Markt wird dagegen fundierte Einordnung wichtiger. Wenn Immobilienentscheidungen mehr Erklärung brauchen, steigt auch der Wert guter Beratung – etwa bei Preisgesprächen, sanierungsbedürftigen Objekten, Investitionsentscheidungen oder der Ansprache passender Zielgruppen.

Für Maklerunternehmen ist das eine gute Nachricht. Denn eine gute Beratung lässt sich nicht beliebig kopieren. Sie entsteht aus Marktkenntnis, Prozessqualität und klarer Kommunikation.

So bereiten Sie Ihr Unternehmen auf die Entwicklungen der Immobilienbranche vor

Wer die Zukunft der Immobilienwirtschaft aktiv gestalten möchte, braucht keinen kompletten Neustart. Entscheidend sind vor allem klare Prioritäten und gut strukturierte Prozesse.

Die folgenden fünf Schritte schaffen dafür eine solide Grundlage:

1. Bestand sauber segmentieren

Ordnen Sie Ihre Objekte nicht nur nach Preis und Lage, sondern auch nach Energiezustand, Modernisierungsbedarf, Zielgruppe und Vermarktungschancen. So erkennen Sie schneller, welche Argumente und Unterlagen im Einzelfall wirklich zählen.

2. Objektinformationen standardisieren

Sorgen Sie dafür, dass Grundrisse, Energieangaben, Modernisierungsstände, Betriebskosten und relevante Dokumente einheitlich gepflegt werden. Was intern klar ist, wirkt nach außen professionell.

3. Preisargumentation stärker begründen

Nutzen Sie Vergleichsdaten, Teilmarktkenntnis und objektspezifische Faktoren konsequent zusammen. Gerade in sensiblen Marktphasen schafft eine belastbare Argumentation deutlich mehr Ruhe im Verkaufsprozess.

4. Regionale Nachfrage laufend beobachten

Welche Lagen ziehen an? Wo wird stärker nach kleinen Einheiten gesucht? Welche Zielgruppen reagieren auf welches Angebot? Wer solche Muster früh erkennt, kann vorausschauend vermarkten.

5. Prozesse zentral steuern

Je dynamischer der Markt, desto wichtiger wird ein klarer Überblick über Daten, Kommunikation und Vermarktung. Genau hier zahlt sich eine vernetzte Systemlandschaft aus.

Fazit: Die Immobilienbranche der Zukunft wird klarer, regionaler und datengetriebener

Die Immobilienbranche in Österreich steht nicht vor einer einzelnen Veränderung, sondern vor einem strukturellen Wandel. Energieeffizienz, Finanzierung, Datenqualität, regionale Marktunterschiede und steigende Serviceerwartungen verändern bereits heute, wie Immobilien bewertet, vermarktet und vermittelt werden.

Gerade deshalb gewinnt die Rolle von Maklerunternehmen weiter an Bedeutung. Denn je komplexer Märkte werden, desto stärker steigt der Bedarf an Einordnung, Transparenz und verlässlicher Beratung.

Die Zukunft des Immobilienmarktes gehört deshalb nicht automatisch den größten Unternehmen. Sie gehört den Immobilienmaklern, die regionale Entwicklungen verstehen, den Wert von Immobilien fundiert einordnen und Kunden eine verlässliche Orientierung bieten.