Was ist die Informationspflicht für Makler?

Die Informationspflicht für Makler regelt alle gesetzlichen Aufklärungs- und Nachweispflichten, die vor dem eigentlichen Geschäftsabschluss erfüllt werden müssen – von der Rücktrittsbelehrung nach dem FAGG und der schriftlichen Nebenkostenübersicht (§ 30b KSchG) über klare Provisionsangaben bis hin zur Identitätsprüfung nach dem FM-GwG. Werden diese Pflichten von Anfang an korrekt umgesetzt, schützt das nicht nur das eigene Honorar, sondern legt das Fundament für einen reibungslosen Verkaufsprozess.

Die drei wichtigsten Informationspflichten für Makler im Überblick

Im Makleralltag greifen verschiedene gesetzliche Vorgaben ineinander. Wer sie kennt und sauber umsetzt, schützt nicht nur seine Provision, sondern sorgt auch für reibungslose Abläufe. Die Pflicht zur Information ist kein einzelnes Gesetz, sondern ein Zusammenspiel verschiedener Vorschriften aus dem Maklergesetz (MaklerG), dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) sowie dem öffentlichen Recht. Um die Haftungsrisiken im Tagesgeschäft zu minimieren, müssen drei Kernbereiche fehlerfrei ineinandergreifen.

1. Das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG)

Findet der Erstkontakt mit einem Interessenten über digitale Kanäle wie Immobilienportale, E-Mail oder die eigene Website statt, greifen die Vorschriften des Fernabsatzrechts. In diesem Fall hat der Kunde als Verbraucher grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht, über das er unmissverständlich und über einen dauerhaften Datenträger belehrt werden muss. Fehlt diese Aufklärung oder weist sie Fehler auf, verlängert sich die Frist um ein ganzes Jahr – was bei einem nachträglichen Widerruf den Provisionsanspruch gefährdet. Wie Sie diesen Schritt rechtssicher und unkompliziert abwickeln, erfahren Sie in unserem Leitfaden zur Widerrufsbelehrung für Makler.

2. Formfreiheit & Schriftformerfordernisse im Vermarktungsalltag

Im österreichischen Maklerrecht (MaklerG) gilt grundsätzlich Formfreiheit: Ein einfacher Maklervertrag kann rechtswirksam mündlich oder durch schlüssiges Handeln (z. B. Duldung der Maklertätigkeit) geschlossen werden. Mündliche Absprachen reichen im Alltag für schlichte Aufträge zwar rechtlich aus, bergen jedoch erhebliche Beweisrisiken.

Eine strenge Ausnahme bildet der Alleinvermittlungsauftrag: Dieser bedarf nach § 31 Abs. 1 MaklerG zwingend der Schriftform (inklusive eigenhändiger Unterschrift oder qualifizierter elektronischer Signatur). Eine einfache E-Mail oder WhatsApp-Nachricht reicht für einen Alleinvermittlungsauftrag nicht aus.

Zudem verlangt das Konsumentenschutzgesetz (§ 30b KSchG) vor der Abgabe einer Vertragserklärung des Verbrauchers eine schriftliche Nebenkostenübersicht. Für eine lückenlose Dokumentation muss diese Vereinbarung bzw. Information mindestens folgende Kerninhalte ausweisen:

• Vertragsparteien: Eindeutige Angaben zu Makler und Auftraggeber bzw. Interessent
• Objektbezeichnung: Konkrete Zuordnung der betreffenden Immobilie
• Provisionshöhe & Nebenkosten: Transparente Ausweisung der Maklerprovision sowie sämtlicher voraussichtlicher Nebenkosten (§ 30b KSchG)
• Auftragsart & Befristung: Bei Alleinvermittlungsaufträgen die ausdrückliche Vereinbarung der Alleinfläche samt gesetzlich zulässiger Befristung
• Fälligkeit: Klare Regelung, wann der Provisionsanspruch entsteht (in der Regel mit rechtswirksamem Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags)

3. Die Identifizierungspflicht nach den Geldwäschebestimmungen (GewO / FM-GwG)

Ein weiterer, in der Praxis oft kritischer Punkt betrifft die Geldwäschebestimmungen. Makler sind gesetzlich verpflichtet, die Identität ihrer Kunden zu überprüfen. Damit das reibungslos funktioniert, muss der Kunde vorab aktiv über den Zweck der Datenerhebung aufgeklärt werden. Dokumente wie eine Kopie des Personalausweises, Transaktionsbelege und Risikoanalysen müssen nach § 365y GewO 1994 mindestens fünf Jahre (ab Beendigung der Geschäftsbeziehung) revisionssicher aufbewahrt werden. Die Aufsichtsbehörden kontrollieren diese Vorgaben streng: Bei Verstößen drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 30.000 Euro, die die Liquidität eines Maklerbüros im schlimmsten Fall stark gefährden können. Worauf Sie in der Praxis besonders achten müssen, erfahren Sie in unserem Blogartikel zum Geldwäschegesetz für Immobilienmakler.

Was passiert, wenn Makler ihre Informationspflicht verletzen?

Fehler bei der Einhaltung rechtlicher Vorgaben werden in der Immobilienbranche vom Gesetzgeber konsequent sanktioniert. Da die Rechtsprechung im Zweifel verbraucherfreundlich entscheidet, wiegen Versäumnisse bei der Informationspflicht für Immobilienmakler wirtschaftlich schwer.

Ein klassisches Szenario aus der Praxis verdeutlicht das finanzielle Risiko: Die Vermittlung ist abgeschlossen, das Kaufanbot angenommen und eigentlich fehlt nur noch die Provisionszahlung. Dann erklärt der Käufer den Rücktritt vom Vertrag oder verweigert die Zahlung mit dem Hinweis auf eine fehlerhafte Rücktrittsbelehrung. Ein kleiner Formfehler kann in diesem Moment schnell mehrere Tausend Euro kosten.

In einem solchen Fall droht nicht nur der unmittelbare Verlust des Provisionsanspruchs für das aktuelle Mandat. Die rechtlichen Formfehler ziehen oft eine Kettenreaktion nach sich, die das gesamte Unternehmen belasten kann:

• Rückforderungsansprüche & Entfall des Wertersatzes: Selbst bereits gezahlte Provisionen können von Kunden nachträglich zurückgefordert werden. Tritt der Kunde mangels ordnungsgemäßer Belehrung innerhalb der verlängerten Frist zurück, erlischt der Provisionsanspruch vollumfänglich und der Makler verliert auch jeglichen Wertersatzanspruch (§ 16 Abs. 2 FAGG).
• Verwaltungsstrafen & Abmahnungen: Unvollständige Angaben – wie etwa das Versäumen von Energiekennwerten in Immobilienanzeigen – stellen eine Verwaltungsübertretung (§ 9 EAVG) dar und bieten zudem Mitbewerbern Anlass für kostenintensive wettbewerbsrechtliche Abmahnungen.
• Belastung der Marktpräsenz: Langwierige Rechtsstreitigkeiten binden nicht nur finanzielle Ressourcen, sondern belasten auch die Reputation im lokalen Markt. Ein Faktor, der die Akquise neuer Objekte spürbar erschweren kann.

Wie die Informationspflicht für Makler die Kundenqualifizierung beschleunigt

Transparenz schafft Vertrauen – besonders bei Immobiliengeschäften. In der Praxis zeigt sich immer wieder: Je klarer die rechtlichen Rahmenbedingungen von Anfang an kommuniziert werden, desto verbindlicher verläuft die spätere Zusammenarbeit. Die Informationspflicht für Makler ist hierbei kein bürokratischer Selbstzweck, sondern ein wichtiges Werkzeug zur Kundenqualifizierung.

Damit die Aufklärung im Alltag keine Hürde darstellt, sondern von der ersten Sekunde an für gegenseitige Klarheit und Verbindlichkeit sorgt, lässt sich dieser Ablauf in vier klare, logische Schritte strukturieren:

• Der Erstkontakt: Ein Interessent fragt ein Objekt über ein Immobilienportal oder Ihre Website an.
• Die automatisierte Rückmeldung: Noch vor der Freigabe sensibler Objektdaten erhält der Interessent eine strukturierte Rückmeldung mit der Rücktrittsbelehrung (FAGG), der Nebenkostenübersicht (§ 30b KSchG) sowie den AGB.
• Die aktive Bestätigung: Der Interessent bestätigt die Rücktrittsbelehrung, erteilt das ausdrückliche Verlangen zum vorzeitigen Tätigwerden auf einem dauerhaften Datenträger (§ 10 FAGG) und nimmt den Verlust des Rücktrittsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung zur Kenntnis.
• Die automatische Freigabe: Erst nach dieser Bestätigung werden das vollständige Exposé, die genaue Anschrift sowie weitere Dokumente automatisch für den Interessenten freigeschaltet.

Wer diese notwendigen Informationen frühzeitig bereitstellt, merkt oft schnell, welche Interessenten ernsthaftes Interesse an der Immobilie haben. Das spart unnötige Besichtigungen und schafft mehr Verbindlichkeit im weiteren Verkaufsprozess.

Gleichzeitig beugt diese proaktive Information dem klassischen Konfliktpotenzial vor: Wenn der Kunde von der ersten Sekunde an schwarz auf weiß sieht, wie die Provisionshöhe vereinbart ist, gibt es bei der späteren Annahme des Kaufanbots keinen Raum für Diskussionen. Die rechtliche Aufklärung wird so zu einem festen Bestandteil eines professionellen und reibungslosen Verkaufsprozesses. Gerade weil diese Schritte bei nahezu jeder Exposé-Anfrage wiederkehren, lohnt sich eine automatisierte Lösung.

Fazit: Transparente Aufklärung als Qualitätsmerkmal

Rechtssicherheit und Effizienz schließen sich nicht aus. Die gewissenhafte Einhaltung der Informationspflichten für Immobilienmakler ist kein bürokratisches Hindernis, sondern ein klares Qualitätsmerkmal. Sie zeigt Kunden sofort, dass Sie transparent und nach gesetzlichen Standards arbeiten. Das schafft Vertrauen, beugt Missverständnissen vor und sichert den eigenen Provisionsanspruch ab.

Wer die Informationspflichten noch nicht automatisiert in seinen Arbeitsalltag integriert hat, verliert täglich Zeit für Aufgaben, die eine Software übernehmen kann. onOffice enterprise setzt genau da an: Die Software automatisiert Ihre Prozesse und spart Ihnen Zeit für das Wesentliche – Ihre Kunden.

Was ist eine Immobilien-Wertsteigerung?

Eine Immobilien-Wertsteigerung umfasst alle Maßnahmen, die den Marktwert oder die Vermarktungschancen einer Immobilie vor dem Verkauf verbessern. Dazu zählen nicht nur Renovierungen oder Modernisierungen, sondern auch eine vollständige Objektdokumentation, transparente Informationen zur Energieeffizienz, eine realistische Preisstrategie und eine zielgruppengerechte Vermarktung.

Für Immobilienmakler bedeutet das: Nicht jede Investition führt automatisch zu einem höheren Verkaufspreis. Entscheidend ist, die Eigentümer dabei zu unterstützen, Maßnahmen nach ihrem tatsächlichen Nutzen zu priorisieren und die Immobilie optimal für den Markt zu positionieren.

Was steigert den Wert eines Hauses wirklich?

Bei der Wertsteigerung einer Immobilie geht es nicht nur um Ausstattung oder Sanierungen. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel verschiedener Faktoren, die den Marktwert und die Vermarktungschancen beeinflussen.

Lage und Standortvorteile sichtbar kommunizieren

Die Mikrolage lässt sich nicht verändern, ihre Vorteile aber gezielt herausstellen. Eine gute Infrastruktur, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünflächen beeinflussen die Preiswahrnehmung und sollten in der Vermarktung klar kommuniziert werden.

Gepflegter Zustand und beseitigte Kleinmängel

Sichtbare Mängel wie beschädigte Böden, undichte Fenster oder ein ungepflegter Eingangsbereich wirken sich oft stärker auf den ersten Eindruck aus als fehlende Luxusausstattung.

Energieeffizienz und Betriebskosten transparent darstellen

Energieeffizienzklasse, Heizsystem und laufende Energiekosten spielen für viele Kaufinteressenten eine wichtige Rolle. Transparente Informationen schaffen Vertrauen und erleichtern die Preisargumentation. Welche Rolle die Energieeffizienzklasse dabei spielt und wie Makler diese Kennzahlen richtig bewerten, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema Energieeffizienzklassen von Immobilien.

Vollständige und aktuelle Objektunterlagen bereitstellen

Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen reduzieren Rückfragen und stärken die Verhandlungsposition.

Die Immobilie zielgruppengerecht präsentieren

Welche Merkmale als wertsteigernd wahrgenommen werden, hängt von der Käufergruppe ab. Familien, Kapitalanleger oder Eigennutzer legen auf unterschiedliche Ausstattungsmerkmale und Nutzungsmöglichkeiten Wert.

Je besser diese Faktoren zusammenspielen, desto höher sind die Chancen auf eine erfolgreiche Vermarktung und einen marktgerechten Verkaufspreis. Die Aufgabe von Immobilienmaklern besteht darin, Eigentümer bei der Priorisierung zu unterstützen und die Stärken einer Immobilie gezielt herauszuarbeiten.

Immobilie vor dem Verkauf aufwerten: Diese Maßnahmen sollten Makler Eigentümern empfehlen

Immobilienmakler sollten Eigentümern vor allem Maßnahmen mit geringem Aufwand und hoher Wirkung empfehlen, denn häufig erzielen bereits kleinere, gut sichtbare Optimierungen vor dem Verkauf den größten Effekt.

1. Kleine Mängel konsequent beseitigen

Lockere Steckdosen, beschädigte Sockelleisten, tropfende Armaturen oder defekte Lichtquellen wirken unwichtig. Im Besichtigungstermin senden sie aber ein klares Signal: Hier wurde nicht sauber gepflegt. Genau solche Details können den Gesamteindruck unnötig verschlechtern.

2. Räume klarer und attraktiver präsentieren

Frische, neutrale Wandfarben, aufgeräumte Flächen, gute Lichtverhältnisse und gepflegte Böden helfen Interessenten dabei, Räume besser wahrzunehmen und ihr Potenzial schneller zu erkennen. Wer eine Immobilie für den Verkauf aufwerten möchte, sollte deshalb auf ein ruhiges und aufgeräumtes Gesamtbild achten. Darüber hinaus kann auch digitales Home Staging dabei helfen, die Vorzüge einer Immobilie in Exposés und Online-Inseraten gezielt hervorzuheben und einen positiven ersten Eindruck zu schaffen.

3. Küche, Bad und Eingangsbereich gezielt aufwerten

Diese Bereiche prägen den ersten Eindruck besonders stark. Nicht jedes ältere Bad muss deshalb komplett saniert werden. Oft reichen neue Armaturen, intakte Fugen, eine bessere Beleuchtung und ein gepflegter Gesamteindruck, um die Immobilie deutlich attraktiver wirken zu lassen.

4. Außenwirkung nicht unterschätzen

Fassade, Hauseingang, Garten, Balkon oder Stellplatz prägen den ersten Eindruck bereits vor der eigentlichen Besichtigung. Gerade bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen kann ein gepflegter Außenbereich die Attraktivität der Immobilie deutlich erhöhen und das Interesse potenzieller Käufer stärken.

5. Modernisierungen sichtbar dokumentieren

Haben Eigentümer in den vergangenen Jahren in die Immobilie investiert, sollte das in der Vermarktung klar erkennbar sein. Neue Fenster, Dacharbeiten, ein Heizungstausch, erneuerte Leitungen oder eine Badmodernisierung sind wichtige Informationen für Kaufinteressenten. Sie möchten nachvollziehen können, welche Arbeiten bereits umgesetzt wurden und welche Vorteile sich daraus für sie ergeben.

Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien: Was oft überschätzt wird

Kurz vor dem Verkauf investieren Eigentümer häufig in Renovierungsarbeiten, die hohe Kosten verursachen, ohne einen entsprechenden Nutzen für die Vermarktung zu bringen. Das ist oft nicht notwendig, da viele dieser Investitionen die Kaufentscheidung nur gering beeinflussen.

Dazu zählen beispielsweise sehr individuelle Designentscheidungen, teure Premiumküchen oder umfangreiche Umbauten ohne klare Marktlogik. Auch Eigenleistungen ohne nachvollziehbare Dokumentation können problematisch sein. Sie wirken nicht automatisch wertsteigernd und führen im Zweifel eher zu Rückfragen als zu einem höheren Verkaufspreis.

Für Immobilienmakler ist das ein wichtiger Beratungspunkt. Nicht jede Modernisierung erhöht den Marktwert im gleichen Maß. Häufig ist es sinnvoller, auf eine realistische Preisstrategie und eine überzeugende Vermarktung zu setzen, als kurz vor dem Verkauf noch hohe Investitionen zu tätigen.

Die häufigsten Fehler bei der Wertsteigerung vor dem Verkauf

Im Beratungsalltag begegnen Immobilienmaklern immer wieder Eigentümer, die vor dem Verkauf möglichst viel aus ihrer Immobilie herausholen möchten. Dabei investieren sie jedoch häufig in Maßnahmen, die den Verkaufspreis kaum beeinflussen oder sich wirtschaftlich nicht mehr rechnen.

1. Kurzfristig große Umbauten oder Renovierungen durchführen

Kurz vor dem Verkauf werden häufig umfangreiche Renovierungs- oder Umbauprojekte gestartet. Diese verursachen oft hohe Kosten, die sich im späteren Verkaufspreis nicht vollständig widerspiegeln. Besonders individuelle Gestaltungen oder hochwertige Ausstattungen treffen nicht immer den Geschmack der späteren Zielgruppe.

2. Sichtbare Mängel ignorieren

Viele Eigentümer konzentrieren sich auf größere Modernisierungen und übersehen dabei offensichtliche Schwachstellen. Für Kaufinteressenten wirken kleine Defekte häufig stärker als fehlende Luxusausstattung. Bevor größere Investitionen geplant werden, sollten deshalb zunächst die Punkte behoben werden, die bei Besichtigungen sofort ins Auge fallen.

3. Modernisierungen nicht dokumentieren

Selbst hochwertige Investitionen entfalten ihre Wirkung nur dann vollständig, wenn Käufer nachvollziehen können, wann investiert wurde und welchen Nutzen die Maßnahmen bieten. Fehlende Nachweise erschweren die Bewertung des Objekts und führen häufig zu Rückfragen im Verkaufsprozess.

4. Investitionen nicht an der Zielgruppe ausrichten

Nicht jede wertsteigernde Investition passt zu jeder Immobilie. Was für ein hochwertiges Einfamilienhaus sinnvoll sein kann, muss bei einer Kapitalanlage nicht automatisch den gleichen Effekt haben. Modernisierungen und Optimierungen sollten deshalb immer zur erwarteten Zielgruppe passen.

Entscheidend ist daher nicht, welche Maßnahmen am meisten kosten, sondern welche den größten Einfluss auf Nachfrage, Vertrauen und Vermarktungserfolg haben.

Wertsteigerung mit Plan: So setzen Makler die richtigen Prioritäten

Ob sich eine Investition lohnt, hängt nicht von ihren Kosten ab, sondern davon, welchen Einfluss sie auf Verkaufspreis, Vermarktung und Käuferinteresse hat. Diese Checkliste hilft Immobilienmaklern dabei, Eigentümer strukturiert zu beraten und wertsteigernde Maßnahmen zu priorisieren.

1. Zielgruppe definieren

Soll die Immobilie an Eigennutzer, Kapitalanleger, Familien oder Bauträger vermarktet werden? Erst wenn diese Frage klar ist, lässt sich entscheiden, welche Ansätze wirklich sinnvoll sind.

2. Den Ist-Zustand objektiv bewerten

Berücksichtigen Sie nicht nur Lage, Größe und Baujahr, sondern auch den Modernisierungsstand, die Energieeffizienz, die optische Wirkung sowie die Vollständigkeit der Objektunterlagen.

3. Nutzen und Investitionskosten gegenüberstellen

Nicht jede Renovierung führt zu einem höheren Verkaufspreis. Bewerten Sie gemeinsam mit den Eigentümern, welche Maßnahmen die Nachfrage erhöhen, Einwände reduzieren oder die Vermarktung erleichtern.

4. Modernisierungen vollständig dokumentieren

Rechnungen, Zeitpunkte, Gewerke und vor allem der Nutzen sollten nachvollziehbar aufbereitet sein. Gerade bei der Wertsteigerung von Immobilien reicht es nicht, dass investiert wurde. Käufer müssen die Wirkung nachvollziehen können.

5. Den Mehrwert aus Käufersicht kommunizieren

Erklären Sie nicht nur, was modernisiert wurde, sondern auch welchen Vorteil Kaufinteressenten daraus ziehen – etwa geringere Folgekosten, mehr Wohnkomfort oder weniger Modernisierungsbedarf.

Wertsteigerung durch energetische Sanierung: Wann sie besonders sinnvoll ist

Energetische Sanierungen können einen wichtigen Beitrag zur Wertsteigerung leisten, entfalten ihr Potenzial jedoch erst im Zusammenspiel mit Zustand, Lage und Vermarktungsstrategie. Besonders relevant werden sie dann, wenn hohe Betriebskosten, eine schwache Energieeffizienzklasse oder ein deutlicher Modernisierungsstau die Vermarktung erschweren.

Als Immobilienmakler sollten Sie Eigentümer darauf hinweisen, dass nicht jede Modernisierungsmaßnahme sofort umgesetzt werden muss. Häufig reicht es bereits aus, ein nachvollziehbares Sanierungskonzept inklusive möglicher Förderungen und realistischer Kosteneinschätzung vorzulegen. Das schafft Orientierung für Kaufinteressenten und kann die Verhandlungsposition stärken.

Für Immobilienmakler kommt es vor allem darauf an, energetische Maßnahmen richtig einzuordnen. Dabei spielen nicht nur die unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienwert eine Rolle, sondern auch Themen wie Fördermöglichkeiten, zukünftige Modernisierungspflichten und steigende ESG-Anforderungen. Wer Eigentümer hierzu fundiert beraten möchte, sollte sowohl die Chancen thermischer Sanierungen als auch die wachsende Bedeutung nachhaltiger Immobilienkonzepte im Blick behalten.

Energetische Optimierungen sind ein relevanter Baustein der Wertsteigerung, aber selten der einzige. Erst wenn Zustand, Zielgruppe, Unterlagen und Preisstrategie zusammenpassen, entsteht ein überzeugendes Gesamtbild.

Fazit: Eine Wertsteigerung braucht Strategie

Die Wertsteigerung einer Immobilie ist selten das Ergebnis einer einzelnen Maßnahme. Entscheidend ist vielmehr, die richtigen Prioritäten zu setzen und Investitionen gezielt dort vorzunehmen, wo sie die Vermarktung tatsächlich unterstützen.

Genau hier liegt die Aufgabe von Immobilienmaklern: Sie helfen Eigentümern dabei, sinnvolle Maßnahmen von kostspieligen Fehlinvestitionen zu unterscheiden und eine Strategie zu entwickeln, die zu Objekt, Lage und Zielgruppe passt.

Ob kleinere optische Verbesserungen, vollständige Unterlagen, gezielte Modernisierungen oder energetische Optimierungen – erfolgreich ist vor allem, was den Zustand der Immobilie nachvollziehbar verbessert und potenzielle Käufer überzeugt. So entsteht nicht nur ein attraktiveres Angebot, sondern auch eine fundierte Grundlage für eine fundierte Marktwertermittlung und Vermarktung.

Aktueller Stand: Was hat sich geändert?

Die Geldwäschebestimmungen für Immobilienmakler sind in den §§ 365m bis 365z der Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994) geregelt. Für die Praxis in Österreich sind dabei folgende Punkte zentral:

• Immobilienmakler sind als Verpflichtete bei Kauf- und Verkaufstransaktionen (ab 0 Euro) sowie bei Mietverträgen (ab einer monatlichen Nettokaltmiete von 10.000 Euro) erfasst.
• Makler unterliegen einer beidseitigen Prüfpflicht: Es müssen immer beide Vertragsparteien (Käufer & Verkäufer bzw. Mieter & Vermieter) identifiziert werden.
• Verdachtsmeldungen laufen elektronisch über das Webportal goAML an die Geldwäschemeldestelle (A-FIU) im Bundeskriminalamt. Eine präventive Registrierung ist für Makler verpflichtend.

Was ist Geldwäsche?

Wenn wir über das Geldwäschegesetz für Immobilienmakler sprechen, müssen wir direkt einmal definieren, worum es sich bei Geldwäsche genau handelt. Bei der Geldwäsche werden illegal erworbene Gelder in den legalen Bereich, also etwa den Finanz- und Immobilienmarkt, eingespeist, um ihre wahre Herkunft zu verschleiern. Dies geschieht durch eine komplexe Abfolge von Transaktionen, die darauf abzielen, die illegale Herkunft des Geldes zu tarnen und es als legalen Vermögenswert umzusetzen. Diese Vermögenswerte werden wiederum offiziell verkauft, um an „sauber gewaschenes“ Kapital zu gelangen. Diese Mittel fließen häufig wieder in illegale Aktivitäten und dienen z. B. der Terrorismusfinanzierung.

Welche Bedeutung haben die Geldwäschebestimmungen der GewO 1994 für Immobilienmakler?

Immobilienmakler arbeiten mit Transaktionen großer Summen. Dies macht ihr Geschäftsfeld attraktiv für das Verschleiern der illegalen Herkunft von Geldern durch den Kauf oder Verkauf von Immobilien. Immobilienmakler laufen daher Gefahr, unabsichtlich in Geldwäscheaktivitäten verwickelt zu werden. Sie spielen daher eine verantwortungsvolle Rolle bei der Geldwäscheprävention.

Die Geldwäschebestimmungen der Gewerbeordnung (GewO 1994) haben das Ziel, illegale Aktivitäten zu bekämpfen und Transparenz im Immobilienmarkt zu gewährleisten. Immobilienmakler sind gesetzlich verpflichtet, Maßnahmen zur Geldwäscheprävention anzuwenden und verdächtige Transaktionen an die Geldwäschemeldestelle (A-FIU) im Bundeskriminalamt zu melden. Dazu gehören die Identifizierung beider Vertragsparteien, die Feststellung des Status als Politisch Exponierte Person (PEP) sowie die Abfrage des Registers der wirtschaftlichen Eigentümer (WiEReG).

Nehmen Sie als Immobilienmakler die Bestimmungen der GewO 1994 nicht auf die leichte Schulter: Wer die geforderten Sorgfaltspflichten nicht umsetzt, muss mit schwerwiegenden verwaltungsstrafrechtlichen Konsequenzen rechnen.

Als Unternehmensgründer sollten Sie sich daher unbedingt proaktiv mit den Bestimmungen des Gesetzes auseinandersetzen. Die Verpflichtungen umfassen sowohl die regelmäßige Schulung Ihrer Mitarbeitenden als auch die Implementierung interner Kontrollsysteme.

Welche Pflichten haben Immobilienmakler nach der GewO 1994?

Die Pflichten lassen sich in mehrere Bausteine einteilen. Sie greifen risikoorientiert. Das heißt: Je höher das Risiko, desto genauer müssen Sie prüfen.

1. Risikomanagement einführen: Erstellen Sie eine Risikoanalyse und legen Sie interne Sicherungsmaßnahmen fest.
2. Beide Vertragsparteien identifizieren: Sie müssen stets Käufer und Verkäufer bzw. Mieter und Vermieter überprüfen.
3. Wirtschaftlich Berechtigte klären: Bei juristischen Personen muss der wirtschaftliche Eigentümer über das WiEReG-Register festgestellt werden.
4. Daten dokumentieren und aufbewahren: Halten Sie Prüfschritte, Ergebnisse und Belege nachvollziehbar fest.
5. Mitarbeitende unterrichten: Schulen Sie Ihr Team zu Risiken, Pflichten und internen Abläufen.
6. Verdachtsfälle melden: Erstatten Sie unverzüglich Meldung über das Portal goAML an die Geldwäschemeldestelle (A-FIU) im Bundeskriminalamt.
7. PEP-Prüfung durchführen: Prüfen Sie standardmäßig, ob es sich bei Kunden oder wirtschaftlichen Eigentümern um politisch exponierte Personen handelt.

Risikomanagement: Risikoanalyse und interne Sicherungsmaßnahmen

Ein wirksames Risikomanagement ist die Basis. Dazu gehören eine dokumentierte Risikoanalyse und interne Regeln, mit denen Sie Risiken steuern und senken.

In der Risikoanalyse bewerten Sie zum Beispiel, welche Kundengruppen, Herkunftsländer, Zahlungswege, Objektarten oder Geschäftsmodelle in Ihrem Unternehmen besondere Aufmerksamkeit brauchen. Diese Analyse sollten Sie regelmäßig prüfen und bei Bedarf aktualisieren.

Interne Sicherungsmaßnahmen legen fest, wie Ihr Team in der Praxis vorgeht. Dazu zählen klare Zuständigkeiten, Prüfschritte, Schulungen, Dokumentation, Meldewege und Kontrollen. Für gewöhnliche Maklerbüros besteht keine Pflicht zur Bestellung eines formellen Geldwäschebeauftragten; die unmittelbare Verantwortung liegt bei der Geschäftsführung.

Kundenidentifikation: Wen und wie müssen Sie prüfen?

Sie müssen zwingend beide Vertragsparteien des vermittelten Geschäfts vor Begründung der Geschäftsbeziehung bzw. vor Abschluss des Vertrags identifizieren (Käufer & Verkäufer bzw. Mieter & Vermieter).

Bei natürlichen Personen erfassen Sie unter anderem:

• Vor- und Nachname
• Geburtsort und Geburtsdatum
• Staatsangehörigkeit
• Wohnanschrift
• Ausweisdokument oder ein anderes zugelassenes Identifizierungsverfahren

Bei juristischen Personen und Personengesellschaften erfassen Sie unter anderem:

• Firma, Name oder Bezeichnung
• Aktueller Auszug aus dem Firmenbuch
• Rechtsform
• Registernummer, falls vorhanden
• Sitz oder Hauptniederlassung
• Namen der gesetzlichen Vertretung
• Eigentums- und Kontrollstruktur

Eine reine Ausweiskopie per E-Mail reicht in der Regel nicht aus. Die Identität muss mit einem zugelassenen Verfahren geprüft werden. Bestehen Zweifel an bereits erhobenen Daten, müssen Sie erneut prüfen.

Wirtschaftliche Eigentümer (WiEReG) und PEP-Status

Bei juristischen Personen reicht es nicht, nur die Vertretungsorgane zu erfassen. Sie müssen den wirtschaftlichen Eigentümer feststellen und dazu einen Auszug aus dem Register der wirtschaftlichen Eigentümer (WiEReG) heranziehen.

Das WiEReG-Register ist dafür ein wichtiger Prüfpunkt. Die Angaben müssen aber sauber mit den Informationen des Vertragspartners abgeglichen werden. Die Erhebung der Angaben allein aus dem Transparenzregister genügt nicht, um die Pflicht vollständig zu erfüllen.

Zusätzlich muss bei jeder Überprüfung der Status als Politisch Exponierte Person (PEP) erhoben und dokumentiert werden. Bei PEPs oder Geschäftsbeziehungen mit Hochrisikoländern greifen verstärkte Sorgfaltspflichten (z. B. Zustimmung der Geschäftsleitung, Herkunftsnachweis der Mittel).

Operative Pflichten bei der Vermittlung

Zahlungsabwicklung im österreichischen Immobiliengeschäft

In Österreich gibt es zwar kein explizites gesetzliches Barzahlungsverbot für Immobilienkäufe wie in anderen EU-Ländern. In der Praxis werden Immobiliengeschäfte jedoch fast ausnahmslos über notarische oder anwaltliche Treuhandkonten abgewickelt, wodurch reine Bargeldtransaktionen faktisch ausgeschlossen sind.

Gleichwohl gilt für Makler: Unklare Zahlungswege, ungewöhnliche Transaktionsmuster und eine nicht nachvollziehbare Herkunft der Mittel (Source of Funds) bleiben wesentliche Risikoindikatoren, die genauer zu prüfen sind.

Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten

Dokumentieren Sie alle relevanten Prüfschritte nachvollziehbar. Dazu gehören Identifizierungsdaten beider Vertragsparteien, Ausweisbelege, WiEReG-Auszüge, PEP-Selbsterklärungen, Risikobewertungen und gegebenenfalls Nachweise zur Mittelherkunft.

Die Aufbewahrungsfrist für Sorgfaltsbelege beträgt nach § 365y GewO 1994 grundsätzlich fünf Jahre nach Beendigung der Geschäftsbeziehung. Beachten Sie jedoch, dass steuerrechtlich relevante Belege gemäß § 132 BAO (Bundesabgabenordnung) für sieben Jahre aufzubewahren sind.

Schulungspflicht nach § 365z GewO 1994

Die Unterweisung der Mitarbeiter ist keine reine Empfehlung, sondern eine gesetzliche Verpflichtung gemäß § 365z Abs. 7 GewO. Schulungsinhalte umfassen Risikovermeidung, Identifizierung, Datenschutz sowie das Verhalten im Verdachtsfall.

Gerade bei neu gegründeten Maklerunternehmen lohnt es sich, diese Prozesse direkt mitzudenken: Wer früh klare Regeln schafft, spart später Zeit und senkt das Risiko von Fehlern.

Verdachtsmeldung: Wann und wie müssen Sie die A-FIU informieren?

Besteht der begründete Verdacht auf Geldwäsche (§ 165 StGB) oder Terrorismusfinanzierung (§ 278d StGB), muss unverzüglich die Geldwäschemeldestelle (A-FIU) im Bundeskriminalamt informiert werden.

Die Verdachtsmeldung erfolgt ausschließlich elektronisch über das Webportal goAML. Eine Registrierung auf goAML ist für Immobilienmakler vorsorglich verpflichtend.

Wichtig: Es gilt ein striktes Informationsverbot (Tipping-off-Verbot gemäß § 365w GewO). Dem Kunden darf unter keinen Umständen mitgeteilt werden, dass eine Verdachtsmeldung erstattet wurde oder ein Ermittlungsverfahren läuft.

Informieren Sie die betroffene Partei nicht über eine geplante oder abgegebene Verdachtsmeldung. § 365w GewO enthält dafür ein eigenes Verbot der Informationsweitergabe.

Welche Folgen drohen bei Verstößen?

Wer Pflichten aus den §§ 365m ff. GewO verletzt, riskiert Verwaltungsstrafen von bis zu 30.000 Euro bei fahrlässigen Verstößen und bis zu 1 Million Euro (oder das Zweifache des erzielten Gewinns) bei schwerwiegenden oder systematischen Pflichtverletzungen.

Zusätzlich drohen öffentliche Bekanntmachungen der Sanktionen („Naming & Shaming“) sowie bei beharrlichen Verstößen der Gewerbeentzug durch die Bezirksverwaltungsbehörden.

GWG-Angaben step-by-step sauber dokumentieren

GWG-Angaben lassen sich über eine gute Immobiliensoftware perfekt abbilden. onOffice enterprise bietet Ihnen strukturierte Möglichkeiten, GWG-relevante Angaben in Ihrer Adressverwaltung zu erfassen und Prozesse in Ihrem Team einfacher abzubilden.

Für Angaben zum Geldwäschegesetz gibt es in onOffice enterprise eine eigene Kategorie. Dort lassen sich relevante Felder anlegen und pflegen, zum Beispiel Daten aus Ausweisdokumenten oder Angaben zu wirtschaftlich Berechtigten.

Step 1: Kategorie mit Feldern aktivieren

Ist die Kategorie zum GwG bei Ihnen noch nicht freigeschaltet, können Sie diese in der Administration aktivieren.

Gehen Sie dafür zu Extras > Einstellungen > Administration > Reiter: Einstellungen. Wählen Sie im Dropdown-Menü Modul die Adressverwaltung. Öffnen Sie rechts über den Stift den Karteireiter, auf dem Sie die Kategorie platzieren möchten. Unten in der Mitte können Sie über das Dropdown-Menü neue Kategorien hinzufügen. Wählen Sie die Kategorie Geldwäsche-Gesetz. Über Neu anlegen wird die Kategorie auf dem Karteireiter platziert.

Step 2: Adressvervollständigung

Mit der Adressvervollständigung senden Sie Ihren Kunden ein Online-Formular. Dort können fehlende Daten ergänzt werden. Aktivieren Sie dafür die benötigten Geldwäschegesetz-Felder unter Extras > Einstellungen > Administration > Reiter: Eingabefelder, Modul: Adressverwaltung; Kategorie: Geldwäsche-Gesetz. Für die Adressvervollständigung setzen Sie das Häkchen in der Spalte AV.

Sobald die Felder aktiv sind, erscheinen im Pop-up für die Adressvervollständigung unter Weitere Aktionen > Adressvervollständigung zwei Modi: Adresse mit GWG und Adresse mit Suchkriterien und GWG. Die Abfrage lässt sich außerdem per Makro in individuelle Vorlagen integrieren.

Bitte beachten Sie: Kundeneingaben ersetzen nicht Ihre Prüfung. Sie müssen Angaben weiterhin verifizieren und Ihre Bewertung dokumentieren.

Step 3: Abfrage des Geldwäschegesetzes über Makro

Die Abfrage der Felder zum Geldwäschegesetz lässt sich außerdem per Makro in Ihre individuellen Vorlagen integrieren.

Das Makro ist modular aufgebaut: _Adr_Vervollstaendigung(x,y,z)

• x = “Adresse mit GWG” oder “Adresse/Suchkriterien mit GWG” bezeichnet die beiden neuen Modi.
• y = “neu” oder “alt” bezeichnet, ob nur neue Suchkriterien angelegt oder auch bestehende bearbeitet werden können.
• z = “html” oder “txt” bezeichnet das Format. Die Angabe “html” gibt den Link zum Online-Formular als Hyperlink aus. Dieser Parameter ist optional.

Das Makro verfügt über weitere Parameter, mit denen Sie die Ausgabe des Formulars beim Empfänger steuern können. Eine ausführliche Erläuterung der Parameter finden Sie in der Online Hilfe.

Fazit: Gute Prozesse zahlen sich aus

Die Geldwäscheprävention nach der Gewerbeordnung (GewO 1994) ist für Immobilienmakler kein Randthema. Es gehört zu den grundlegenden Pflichten im Makleralltag. Wer Risikoanalyse, Identifizierung, Dokumentation, Schulungen und Meldewege sauber organisiert, arbeitet sicherer und spart im Tagesgeschäft Zeit.

Mit onOffice enterprise halten Sie § 365m ff. GewO-relevante Informationen strukturiert fest und schaffen klare Abläufe für Ihr Team. So bleiben wichtige Angaben nachvollziehbar und Sie sind für Prüfungen besser vorbereitet.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Die 3 Säulen der Nachhaltigkeit

Denken wir an das Thema Nachhaltigkeit, kommen uns häufig zunächst ökologische Aspekte in den Sinn, wie Klimawandel und CO2-Fußabdruck. Dabei baut Nachhaltigkeit auf drei Säulen auf, die sich gegenseitig beeinflussen:

• Ökologie: Schutz der Umwelt und natürlichen Ressourcen, um natürliche Systeme zu erhalten und zu regenerieren.
• Ökonomie: Schaffung und Aufrechterhaltung eines stabilen Wirtschaftswachstums, mit Fokus auf langfristigen wirtschaftlichen Aktivitäten, die nicht auf Kosten der Umwelt oder sozialer Gerechtigkeit gehen.
• Soziales: soziale Gerechtigkeit, Gleichberechtigung, Arbeitsbedingungen und Gesundheit, zur Schaffung einer Gesellschaft, in der alle Menschen ein würdiges Leben führen und soziale Konflikte minimiert werden.

ESG-Kriterien für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Die genannten Punkte sind auch als ESG-Kriterien bekannt und schaffen eine Orientierung für die Immobilienwirtschaft. Sie bieten Unternehmen Anhaltspunkte zur Teilnahme an und Stärkung einer nachhaltigen wirtschaftlichen Entwicklung. In der Immobilienbranche gelten sie als Standardkriterien für nachhaltige Anlagen und Entscheidungen von Immobilieneigentümern, Unternehmen und der Gemeinde. ESG steht für Environment, Social und Governance – auf Deutsch Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Die Kriterien helfen dabei, Nachhaltigkeit von Immobilien ganzheitlich zu bewerten: von Energieverbrauch und Baustoffen bis hin zu Barrierefreiheit, Transparenz und verantwortungsvoller Unternehmensführung.

E wie Environment: Dieser Punkt betrachtet die Immobilie in Bezug auf den Klima- und Umweltschutz. Wie viele Quadratmeter betragen die Grünflächen? Werden erneuerbare Energien genutzt und Ressourcen geschont? Wie klimabewusst gestaltet sich das Abfallmanagement?

S wie Social: Im Mittelpunkt stehen die Mitarbeitenden und ihre Gesundheit sowie Arbeitssicherheit und Nutzungskomfort. Dabei spielen innerhalb eines Unternehmens Themen wie Diversität, Chancengleichheit und Inklusion eine Rolle, aber auch das Engagement nach außen. Im Hinblick auf Immobilien zählen hierzu unter anderem Aspekte wie gemeinnütziger Wohnbau, Senioren- oder studentisches Wohnen sowie Barrierefreiheit innerhalb und außerhalb der Räumlichkeiten.

G wie Governance: Hierbei geht es um eine nachhaltige Unternehmensführung, die Ökologie und Soziales nicht vernachlässigt. Unternehmen sollen langfristig gewinnbringend wirtschaften und eine gute Lebensqualität sowie den Erhalt der Umwelt sicherstellen.

Ökologische Nachhaltigkeit bei Immobilien

Welche Punkte sind für Makler relevant, um in der Immobilienwirtschaft zum Klima- und Umweltschutz beizutragen?

Energieeffizienz als wichtigster Faktor

Nachhaltige Immobilien zeichnen sich besonders durch ihre allgemeine energetische Qualität aus. Diese ergibt sich in erster Linie aus der bautechnischen Umsetzung der Fenster, Türen oder Wärmebrücken. Die energetischen Vorgaben für Gebäude werden in Österreich durch die OIB-Richtlinie 6 („Energieeinsparung und Wärmeschutz“) vorgegeben, die in den Bauordnungen der neun Bundesländer verankert ist. Für Immobilienmakler ist dabei besonders das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) relevant: Es verpflichtet Verkäufer, Vermieter und Makler, bereits im Inserat den Heizwärmebedarf (HWB) und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) anzugeben sowie den Energieausweis rechtzeitig vorzulegen. Plus: Energieeffizientes Bauen und Wohnen spart langfristig Kosten ein. Daher stellen sich Bauherren nun nicht mehr die Frage, ob, sondern durch welche Maßnahmen sie energieeffiziente Aspekte berücksichtigen und integrieren.

Ökologische Baustoffe als Basis

Nachhaltige Immobilien schonen Ressourcen und sparen Energie, Wasser und Material. Um dieses Ziel zu erreichen, werden bereits in der Bauplanung ökologische Baustoffe verwendet und über kurze Wege von der Produktionsstätte zur Baustelle transportiert. Diese Baustoffe bestehen aus natürlichen, meist nachwachsenden Rohstoffen und enthalten in der Regel keine chemischen Zusatzstoffe. In vielen Fällen sind die Materialien außerdem wiederverwertbar. Dies reduziert den Energiebedarf bei der Produktion erheblich, wodurch weniger Emissionen von Schadstoffen wie CO2 in die Luft gelangen. Ein weiterer Vorteil liegt in der unbedenklichen Entsorgung, da sie durch den Verzicht auf chemische Bausubstanzen weder dem Grundwasser noch dem Erdreich schaden.

Ökologisch bedeutet jedoch nicht gleich nachhaltig: Gestalten Sie eine umweltfreundliche Immobilie, prüfen Sie in jedem Fall, woher die Bauprodukte stammen. Denn je nachdem, in welchem Land beispielsweise das Holz geschlägert wurde, gilt der Nachhaltigkeitsaspekt nicht mehr. Zusätzlich ist nicht jeder ökologische Baustoff gesund, da auch in der Natur gesundheitsschädigende Substanzen vorkommen. Berücksichtigen Sie deshalb, ob der Baustoff eines der geprüften Labels trägt. So können Sie sicher sein, ökologisches, gesundes und gleichzeitig nachhaltiges Material zu verwenden.

Gestaltung einer nachhaltigen Wohnimmobilie

Neben ökologischen Baustoffen, die vorrangig für Neubauten infrage kommen, existiert eine Vielzahl von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, mit denen sich bestehende Immobilien nachhaltig umrüsten lassen. Dazu zählen beispielsweise moderne Wärmepumpenheizungen in Kombination mit Solarthermie und Photovoltaikanlagen. Sie nutzen erneuerbare Energiequellen, um Strom oder Wärme zu erzeugen. Damit trägt die Immobilie aktiv zur Energiewende bei.

Es muss aber nicht immer eine komplette Sanierung sein: Auch durch Smarthome-Anwendungen lässt sich effektiv Energie sparen. Zu den intelligenten Technologien zählen unter anderem smarte Heizkörperthermostate oder Lampen mit Bewegungs- und Tageslichtsensor.

Ökonomische Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Wie können Makler ihr Unternehmen nachhaltig führen, um langfristig erfolgreich zu sein und eine gute Lebensqualität sicherzustellen?

Grünes Image ganzheitlich aufbauen

Das Konzept nachhaltige Immobilien eignet sich dank steigender Nachfrage als eigene Marketingstrategie für Makler. Viele Immobilienbüros setzen bewusst auf die Vermarktung energieeffizienter Objekte und sprechen somit einen spezifischen Markt an.

Allerdings sollten Sie sich auch über das Immobilienmarketing hinaus überlegen, welche Maßnahmen Sie im eigenen Unternehmen vornehmen können, um sich als nachhaltig auszuzeichnen. Denn ein Makler, der bei seinem Portfolio und seiner Imagewerbung auf energieeffiziente Immobilien setzt, selbst aber nicht auf seinen Stromverbrauch achtet, verliert an Glaubwürdigkeit. Ihr Ruf ist als Makler Ihr Kapital, darum sollten Sie den schonenden Umgang mit Ressourcen selbst vorleben.

Nachhaltige Gewerbeimmobilien

Nicht nur in Wohnimmobilien machen sich nachhaltige Maßnahmen bezahlt: Insbesondere mit umweltbewussten Gewerbeimmobilien sparen Unternehmen Kosten und profitieren langfristig. Die Maßnahmen, die für Wohnimmobilien gelten, können hier ebenfalls im großen Stil umgesetzt werden. Vor allem durch den Imagegewinn erfreuen sich nachhaltige Unternehmensstandorte wachsender Beliebtheit. So bereichert eine Fassadenbegrünung oder Bepflanzung des Grundstücks nicht nur die Tier- und Umwelt, sondern steigert durch den einladenden Park-Charakter auch die Lebensqualität der Mitarbeiter. Eine Dachbegrünung dient zudem als natürliche Klimaanlage, die im Winter die Wärme dämmt und im Sommer vor Hitze schützt.

Papier durch digitale Lösungen ersetzen

Das Ausdrucken läuft über einen Klick, schnell werden Dokumente verlegt und mehrfach neu ausgedruckt – der Papierverbrauch ist besonders in Büros häufig unnötig hoch. Es gibt viele Wege, hier als Makler ressourcenschonender zu agieren.

Digitalisierung ist der erste Schritt zum papierlosen Büro. onOffice enterprise ist als Immobiliensoftware genau darauf ausgelegt, Ihre Daten und Prozesse umfassend zu digitalisieren. Das System bietet zentralen, bzw. rollenbasierten Zugriff auf alle wichtigen Daten und Dokumente. Auch die Bearbeitung von unterwegs, die besonders für Makler eine zentrale Rolle spielt, ist mit der zugehörigen App kein Problem. Sie sparen nicht nur Zeit bei der Datenpflege und Verwaltung, sondern müssen zukünftig auch keine Aktenordner voller Papier-Dokumente in Ihren Büroräumen unterbringen.

Sie drucken Exposés noch aus, um sie in Ihrem Ladenfenster zu präsentieren? Für eine zeitgemäße und ansprechende Präsentation bietet sich ein besserer Weg an: Mit dem onOffice Schaufenster-TV können Sie Ihr Immobilienportfolio dank Echtzeit-Aktualisierung jederzeit in Ihrem Büro ausspielen. Auch das Ausdrucken von Exposés für Interessenten lässt sich leicht umgehen und so Papier einsparen. Mit dem PDFdesigner erstellen und versenden Sie Immobilienexposés digital oder zeigen Sie auf Ihrem Tablet vor. So nutzen Sie digitale Exposés gleich auf zwei Wegen und vermeiden effektiv Papierverbrauch.

Die interne Kommunikation läuft in Ihrem Unternehmen über ein Schwarzes Brett, Notizen und Post-its? Dabei fällt unnötiger Papiermüll an. So ist es schwierig, den Überblick zu behalten und sicherzustellen, dass alle Mitarbeitenden die Informationen erhalten. Auch hier bietet onOffice mit dem Intranet eine optimale Lösung zur zentralen Informationsübermittlung.

Strom sparen leicht gemacht

Den Stromverbrauch reduzieren Sie bereits durch das Ausschalten von Geräten und Lampen nach Feierabend. Sparen Sie sich den Energieverbrauch von Computern, Druckern und Scannern im Stand-by-Betrieb ganz einfach durch Steckdosenleisten mit Schalter. Setzen Sie bei Computer und Laptop auf den automatischen Ruhemodus und das selbstständige Herunterfahren bei Nichtgebrauch. Achten Sie auf energiesparende LED-Beleuchtung und bei der Wahl Ihres Stromanbieters auf Öko-Strom.

CO2-Emissionen effektiv vermeiden

Als Immobilienmakler legen Sie viele Wege zurück: zu Besichtigungen, Notarterminen oder Vertragsverhandlungen mit Eigentümern und Interessenten. Mit einigen Tipps reduzieren Sie trotzdem Ihren Schadstoffausstoß.

Ist es für Sie möglich, das Auto auch mal durch Fahrrad oder öffentliche Verkehrsmittel zu ersetzen? Haben Sie bereits ein E-Auto oder kommt es für Sie in Frage? Dadurch sparen Sie bereits einige Ihrer CO2-Emissionen ein.

Außerdem lassen sich viele Termine online durchführen. Seit der Corona-Pandemie sind Online-Termine kaum noch wegzudenken. Sie lohnen sich nicht nur für Ihre Umweltbilanz, sondern sparen auch Zeit. onOffice enterprise hält hierfür ein passendes Feature bereit: Dank des ReadyToMeet-Features organisieren Sie Videokonferenzen mit wenigen Klicks und hinterlegen sie beispielsweise im Kalender als Terminort. Dieser ermöglicht es Ihnen außerdem, alle Termine sorgfältig zu planen und zu koordinieren. Er bietet zudem ein Termin-Karten-Widget, das die Zieladressen auf einer digitalen Map anzeigt. So planen Sie Ihre Termine übersichtlich, legen eine effiziente Fahrtroute fest, fahren kürzere Wege und sparen Kraftstoff.

Soziale Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche

Welche Punkte sind für Unternehmer wichtig, um soziale Verantwortung zu übernehmen?

Arbeitsbedingungen

Sie führen ein Maklerbüro mit mehreren Mitarbeitenden? Dann haben Sie ihnen gegenüber eine soziale Verantwortung. Alle Angestellten sollten ein Recht auf Gleichberechtigung, faire Vergütung und Chancengleichheit haben, unabhängig von z. B. Geschlecht, Religion oder Herkunft. Es ist wichtig, ihnen sichere Arbeitsbedingungen sowie Möglichkeiten zur Weiterbildung und Entwicklung zu bieten.

Kunden und Partner langfristig binden

Auch langfristige Kunden- und andere Geschäftsbeziehungen sind Teil von sozialer Nachhaltigkeit. Transparente Kommunikation, Gewährleistung eines hohen Dienstleistungsstandards sowie eines guten Services sind Punkte, die es zu berücksichtigen gibt. Als onOffice enterprise Nutzer haben Sie dazu verschiedene Möglichkeiten. Einige Beispiele:

• Lassen Sie den Anfragenmanager automatisch Ihre Portalanfragen beantworten und stellen Sie so sicher, dass die Kommunikation flüssig läuft.
• Nutzen Sie den Prozessmanager, um Ihre Workflows zu digitalisieren und zu optimieren. Automatisieren Sie Prozesse, um Ihren Kundenservice zu verbessern.
• Schicken Sie Ihren Eigentümern regelmäßige Reportings, um Transparenz zu wahren.
• Halten Sie Interessenten und Kunden über regelmäßige Newsletter auf dem Laufenden.
• Vereinfachen Sie Ihren Kontakten mit dem automatischen Exposéversand die Suche nach der Traumimmobilie.

Soziales Engagement

Setzen Sie sich auch für soziale Projekte, Initiativen oder Vereine ein. Das kann von ehrenamtlichen Tätigkeiten bis Spenden oder Sponsoring vieles sein. Damit tun Sie nicht nur was Gutes, sondern stärken auch Ihr Image.

Praxis-Guide: Nachhaltigkeit Immobilien im Makleralltag umsetzen

So setzen Makler die Nachhaltigkeit der Immobilien konkret um:

1. Energieeffizienz verständlich erklären

• Energieausweis aktiv im Gespräch nutzen
• Sanierungspotenziale einfach aufzeigen (z. B. Dämmung, Heizung)

2. Digitale Prozesse nutzen

• Digitale Exposés statt Papier
• Online-Besichtigungen zur Reduktion von Fahrten
• klassische Objektmappen → interaktive Unterlagen

3. Nachhaltige Vermarktung

• Nachhaltige Merkmale aktiv hervorheben (z. B. PV-Anlage, Dämmung)
• Transparente Angaben zu Energiekennwerten

4. Büro & Prozesse optimieren

• Ökostrom nutzen
• Papierverbrauch reduzieren
• CRM-Systeme effizient einsetzen

Nachhaltig in die Zukunft

Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche hat viele Aspekte, die es zu beachten gibt. Zum einen gibt es ökologische Faktoren, die sich hauptsächlich auf die Schaffung von nachhaltigen Immobilien beziehen. Zum anderen ist es besonders für Unternehmer wichtig, Nachhaltigkeit auch ökonomisch und sozial zu betrachten. Um langfristig als Makler erfolgreich zu sein, setzen Sie sich also neben der Vermarktung nachhaltiger Immobilien auch damit auseinander, wie Sie Kunden- und Geschäftsbeziehungen stärken. Gestalten Sie Ihren Alltag und Ihre Prozesse grüner und bieten Sie Ihren Mitarbeitenden einen sicheren Arbeitsplatz, wirkt sich das auch positiv auf Ihr Image aus. Eine Win-win-Situation für alle Beteiligten. Wenn Sie Ihre Maklerprozesse nachhaltiger gestalten möchten, prüfen Sie zuerst papierintensive Abläufe, digitale Exposés, Terminplanung und Kundenkommunikation – und optimieren Sie diese Schritt für Schritt.

Kennzeichnung für KI-generierte Bilder

Bilder, die mit dem Image Optimizer oder dem Virtual Staging Service des onOffice AI Studios erstellt werden, erhalten im Dateititel automatisch den Zusatz „KI-generiert“.

Elektronische Widerrufsfunktion: optimierte Link-Einstellungen

Bei Nutzung des Permanent-Links (Agreementlink) der elektronischen Widerrufsfunktion muss die Option „Vertragsdaten übernehmen“ aktiviert werden, um Adress- und Immobiliendaten zu übertragen.

Elektronische Widerrufserklärung: CI-Schriftfarbe übernommen

Das Online-Formular für die elektronische Widerrufserklärung übernimmt die in den Grunddaten der Grundeinstellungen hinterlegte CI-Schriftfarbe.

Umbenennung des Reiters „Widerruf“ zu „Maklervertrag“

Der Reiter „Widerruf“ in den Grundeinstellungen wurde in „Maklervertrag“ umbenannt. Die Konfigurationen für den Agreementlink bleiben an dieser Stelle bestehen.

Keine Leerübertragungen beim Massenteilabgleich

Wenn bei einem Massenteilabgleich keine geänderten Immobilien vorliegen, übermittelt onOffice enterprise keine leeren Übertragungsdateien mehr an Portale.

API-Call: Schreibschutz für Termine

Ein neuer API-Call ermöglicht das Setzen eines Schreibschutzes für einzelne Termine. Dadurch wird der Schreibzugriff über die Datensatzrechte entzogen.

Impressum in Teilabgleichen übertragen

Wenn die Übertragung von Impressumsdaten in der Portalkonfiguration aktiviert ist, sendet das System diese Daten auch bei Teilabgleichen an die Portale.

Rechte-Export: alle Rechte im Überblick

Der Rechte-Export über die Benutzerliste gibt den vollständigen Umfang aller vergebenen Benutzerrechte statt nur der Hauptmodule aus.

Newsletter-Abmeldelink ohne Adress-Betreuer

Der Link zur Abmeldung vom Newsletter funktioniert auch dann, wenn der betreffenden Adresse kein Betreuer zugewiesen ist.

Angepasstes Layout der Benutzerliste in Templates

Unter Extras >> Einstellungen >> Benutzer >> Templates (zweiter Reiter der Detailansicht) nutzt die Liste der zugewiesenen Benutzer nun das Layout der Standard-Benutzerliste.

Versetzen individueller Kategorien in der Adress- und Objektverwaltung

Eigene Kategorien in der Adress- und Objektverwaltung sind nicht mehr fest an einen bestimmten Reiter gebunden. Individuell erstellte Kategorien lassen sich in andere Hauptreiter spiegeln oder verschieben. Bei dem Versuch, die letzte verbliebene Kategorie zu löschen, erhalten Sie eine hilfreiche Fehlermeldung, die Sie vor unbeabsichtigten Aktionen bewahrt.

Präzisere OpenImmo-Übertragung für Immobilienanlagen

Bei der Übertragung von Immobilienanlagen an OpenImmo-Portale fließen ausschließlich aktive Einheiten in die Preis- und Flächenspannen ein. Verkaufte oder vermittelte Einheiten werden ausgeschlossen.

CAD-Austauschdateien in Immobilien

In der Immobilienverwaltung können Sie für die Dateikategorie „CAD-Austausch“ ab sofort auch Dateien in den Formaten DWG und GAEB hochladen und nutzen. Diese Formate sind im Bauwesen gebräuchlich, um Baupläne und Ausschreibungsdaten auszutauschen.

Verknüpfung der Aktivität „Immobilienvervollständigung“

Sobald eine Immobilienvervollständigung ausgefüllt wird, wird die zugehörige Aktivität sowohl beim Objekt als auch in den Kontaktdaten des Eigentümers dokumentiert.

„Letzte Aktion“ beim Löschen von Aktivitäten

Beim Löschen einer Aktivität setzt das System das Datum der „Letzten Aktion“ automatisch auf den vorherigen gültigen Wert zurück.

Eindeutige Dateinamen für Exposé-Downloads bei Maklerverträgen

Ab sofort generiert das System beim Herunterladen von Exposé-Dateien als ZIP-Archiv automatisch einen eindeutigen Dateinamen. Das erleichtert Ihren Kunden die Zuordnung, besonders wenn mehrere Objekte gleichzeitig angefragt wurden. Bei Maklerverträgen mit Immobilienverknüpfung (Standard) folgt die Benennung diesem Schema: Dokumente_Expose_Immobilie_[ImmoNr].zip
Beispiel: Dokumente_Expose_Immobilie_28.zip

Kennzeichnung privater Termine für Teilnehmer des Termins

Ein Schloss-Symbol in der Kalender-Kachel zeigt an, ob ein Termin als privat oder vertraulich gekennzeichnet ist.

Formatierung der Aktivitäten bei Preisänderungen

Unter Extras >> Einstellungen >> Grundeinstellungen >> Tab „Sonstiges“ lässt sich die automatische Erstellung von Aktivitäten bei Preisänderungen aktivieren. Der Beschreibungstext dieser Aktivitäten wurde überarbeitet und strukturierter formatiert.

Direkter Aufruf der Objekt-URL

Das Feld „URL zum Objekt“ im Reiter Vermarktung enthält einen direkten Link. Die verknüpfte Webseite öffnet sich per Klick auf die Feldbezeichnung.

Neue Distanzfelder in der Immobilienverwaltung

In der Immobilienverwaltung stehen neue Felder für Distanzen zur Sekundarschule, Berufsschule und zum Bachillerato bereit. Über den Marketplace-Dienst „Geolyzer 2.0“ werden diese Felder automatisch befüllt.

Neuer Portalfilter für übersichtlichere Eingabemasken

Administratoren können Eingabefelder und Schlüssel ab sofort direkt an bestimmte Portale koppeln. Ist ein Portal in Ihrem System nicht aktiv, blendet onOffice enterprise die dazugehörigen Felder für Sie automatisch aus. Das sorgt für eine aufgeräumte Benutzeroberfläche und schützt vor Fehleingaben bei Ihren Objekten und Adressen.

Vereinfachter Aufgabenstatus

Das Feld „Stand Bearbeitung“ bei Aufgaben wurde entfernt. Aufgaben enthalten nur noch die Statuswerte „Nicht begonnen“, „In Bearbeitung“, „Erledigt“, „Klärungsbedarf“ und „Zurückgestellt“.

Mehr Übersicht in der Aktionsleiste bei Aufgaben

Die Aktionsleiste in der Aufgabendetailansicht ist nun übersichtlicher: Die Hauptaktionen „Aufgabe erledigen / reaktivieren“ sowie „Timetracking starten / stoppen“ sind ab sofort rechtsbündig ausgerichtet und visuell hervorgehoben. Das sorgt für eine klare Trennung zu den übrigen Menüeinträgen.

Sicherheits-Update beim Passwort-Reset

Bei einem Passwort-Reset gibt das System die Ziel-E-Mail-Adresse nicht mehr in der Bestätigungsmeldung aus.

onOffice App

Neue Features in der iOS- und Android-App

Administrationshinweise zu Immobilien- und Adressdatensätzen

Unter Extras >> Einstellungen >> Administration >> Hinweise definierte Hinweise zu Immobilien- und Adressdatensätzen werden beim Öffnen des jeweiligen Datensatzes nun auch in der onOffice App angezeigt.

Neue Features in der iOS-App

E-Mails mit KI zusammenfassen

Lassen Sie E-Mails direkt in der onOffice App per KI zusammenfassen. Tippen Sie dazu in der E-Mail-Detailansicht oben rechts auf „Zusammenfassen“. Die Verarbeitung erfolgt lokal auf Ihrem Gerät, ohne dass Ihre E-Mail-Inhalte dieses verlassen – ein echtes Plus für den Datenschutz. Voraussetzung für diese Funktion ist Apple Intelligence (verfügbar auf iPhone 15 Pro oder neuer).

E-Mails an getrennte Empfänger senden

Die Funktion „Getrennte Empfänger“ steht Ihnen nun auch in der App zur Verfügung. Damit senden Sie eine E-Mail gleichzeitig an mehrere Personen, wobei jeder Empfänger eine eigene, personalisierte Nachricht erhält und die anderen Empfänger nicht sehen kann. Die Funktion finden Sie, wenn Sie im E-Mail-Editor unten auf das Adress-Icon tippen und im Menü „Getrennte Empfänger“ auswählen.

Benutzerkürzel im Adresszuordnungsdialog

Bei der Adresszuordnung einer E-Mail wird in der Trefferliste das Benutzerkürzel des zuständigen Betreuers in Klammern neben dem Namen angezeigt.

Exposé-Versand aus dem E-Mail-Reader optimiert

Ist im E-Mail-Reader eine Immobilie zugeordnet, wählen Sie über das Antwort-Menü die Option „Exposé versenden“ aus. Anschließend öffnet sich der E-Mail-Editor, in dem die passende Kombination aus Vorlage und Exposé bereits vorausgewählt ist.

Verbesserte Offline-Nutzung

Termine, Aufgaben und Aktivitäten können offline angelegt oder bearbeitet werden. Die App speichert die Daten lokal und synchronisiert sie sowie Dateiuploads automatisch bei bestehender Internetverbindung.

onOffice WP-Websites

Favicon-Upload über das Backend

Das Favicon wird über eine Upload-Schnittstelle im WordPress-Backend verwaltet (WP-Website >> Globale Einstellungen >> Seiten: Favicon).

Flexible Layout-Option für den Block Erfolgszähler

Beim Block „Erfolgszähler“ lassen sich Überschrift und Beschreibungstext nebeneinander anordnen.

Service-Portal für WP-Websites

Konfiguration kumulierter Statistiken

Kumulierte Statistiken bei Eigentümer-Immobilien im Service-Portal können für das Frontend ausgeblendet werden (Einstellungen unter: onOffice WP-Websites >> Eigentümer Reporting >> Gestaltung Statistiken).

Verifizierung zusätzlicher URLs

Weitere URLs lassen sich verifizieren, um Service-Portale auf unterschiedlichen Websites einzubinden. Die Verwaltung erfolgt zentral über einen Mandanten.

Vereinfachter Dokumentenupload

Beim Upload von Dokumenten durch Eigentümer entfällt die manuelle Zuordnung der Dokumentart. Der Upload erfolgt über ein einziges Eingabefeld.

onPointment

Filterung nach Benutzergruppen

Bei der Terminkonfiguration lässt sich festlegen, dass nur Benutzer aus der eigenen Gruppe in der Auswahl angezeigt werden.

Nachrichtenfeld bei Buchungen

Im onPointment Frontend steht ein Formularfeld für persönliche Mitteilungen bei der Terminbuchung zur Verfügung. Diese Nachricht wird per E-Mail versendet und nicht im Termin als Notiz gespeichert.

AGB-Checkbox

Das onPointment Buchungsformular enthält eine konfigurierbare Checkbox zur Zustimmung der AGB.

Globale Datenschutzeinstellung

Ein neuer Tab ermöglicht das Hinterlegen einer globalen Datenschutz-URL, die bei neuen Konfigurationen standardmäßig übernommen wird und individuell angepasst werden kann.

Marketplace-News

Neuer Service: Noa Cowork

Noa Cowork ist ein telefonischer KI-Assistent für onOffice enterprise. Per Sprachanweisung lassen sich E-Mails versenden, Aufgaben und Termine verwalten sowie Aktivitäten direkt bei Kontakten und Immobilien dokumentieren. Alle Aktionen sind individuell steuerbar und in onOffice enterprise nachvollziehbar – auch unterwegs und innerhalb weniger Minuten einsatzbereit.

Update: propform.io

propform ist bereits in Deutschland, Österreich und der Schweiz verfügbar. Ab dem 1. September 2026 können Sie diesen Service auch in Italien, Spanien und Kroatien nutzen. Damit verbunden sind neue Sprachoptionen: Englisch, Französisch, Italienisch und Spanisch stehen Ihnen nun zur Verfügung.

Warum Kundenakquise für Makler so wichtig ist

Der Erfolg Ihres Maklerbüros steht und fällt mit Ihrer Bekanntheit. Wenn Eigentümer beim Verkauf zuerst an Ihr Unternehmen denken, haben Sie gute Chancen auf den Auftrag.

Kundenakquise sorgt genau für diese Sichtbarkeit. Sie bringt Sie mit potenziellen Kunden ins Gespräch, stärkt Ihre regionale Präsenz und hilft Ihnen, langfristig Vertrauen aufzubauen.

Dabei geht es nicht nur um neue Kontakte. Auch Bestandskunden, ehemalige Interessenten und Kontakte aus Ihrem CRM sind wertvoll. Wer diese Beziehungen aktiv pflegt, schafft neue Chancen für Folgeaufträge und Empfehlungen.

Grundtechniken der Kundenakquise für Immobilienmakler

Bevor Sie mit der Akquise starten, brauchen Sie eine klare Grundlage: Wen möchten Sie erreichen? Welche Leistungen passen zu Ihrer Zielgruppe? Und über welche Kanäle erreichen Sie diese Menschen am besten?

Networking

Persönliche Kontakte bleiben ein starker Weg, um neue Kunden zu gewinnen. Besuchen Sie lokale Veranstaltungen, Branchenevents für Immobilienmakler oder Netzwerktreffen. Je sichtbarer Sie in Ihrer Region sind, desto eher bleiben Sie Eigentümern, Interessenten und Empfehlungsgebern im Gedächtnis.

Online Marketing

Eine moderne Website, Suchmaschinenoptimierung, Social Media und digitale Werbeanzeigen erhöhen Ihre Reichweite. So erreichen Sie Menschen, die gerade nach einem Immobilienmakler suchen oder sich über Verkauf, Vermietung, Bewertung und Vermarktung informieren.

Bestandskontakte aktivieren

Viele Chancen liegen bereits in Ihrer Datenbank. Frühere Kunden, Interessenten und Suchende kennen Ihr Unternehmen schon. Bleiben Sie regelmäßig im Gespräch, aktualisieren Sie Kontaktdaten und prüfen Sie, ob sich neue Bedarfe ergeben.

Häufige Fehler bei der Kundenakquise

Viele Makler fragen sich: Wie komme ich an neue Kunden? Die folgenden Fehler sollten Sie vermeiden.

Fehler 1: Sie definieren keine Zielgruppe

Ohne Zielgruppe bleibt Ihre Ansprache ungenau. Überlegen Sie deshalb zuerst, wen Sie erreichen möchten.
Sprechen Sie vor allem private Eigentümer an? Arbeiten Sie mit Investoren? Oder liegt Ihr Schwerpunkt auf Gewerbekunden? Je klarer Ihre Zielgruppe ist, desto besser können Sie Ihre Kundenakquise vorbereiten.

Fehler 2: Sie haben keine Strategie

Kundenakquise braucht Struktur. Legen Sie fest, wie viele Kontakte Sie in welchem Zeitraum ansprechen möchten. Planen Sie Budget, Personal und konkrete Maßnahmen.
Schalten Sie Werbung nicht ins Blaue hinein. Gehen Sie dorthin, wo Ihre Zielgruppe ist: online, lokal oder über persönliche Netzwerke.

Fehler 3: Sie starten erst, wenn Aufträge fehlen

Kundenakquise ist kein Notfallprogramm. Sie sollte fest zu Ihrem Arbeitsalltag gehören. Denn Vertrauen entsteht nicht über Nacht. Planen Sie regelmäßige Akquise-Zeiten ein. So bleiben Sie sichtbar und bauen kontinuierlich neue Kontakte auf.

Fehler 4: Sie unterschätzen die Regeln zur Kaltakquise

Kaltakquise ist in Österreich klar geregelt. Privatpersonen dürfen nicht ohne Einverständnis per Telefon oder E-Mail für ein Verkaufsgespräch kontaktiert werden.
Informieren Sie sich vorab über die geltenden Regelungen. In Österreich gilt nach § 174 des Telekommunikationsgesetzes (TKG 2021) bezüglich der Kaltakquise grundsätzlich ein striktes Opt-In-Prinzip (Vorab-Einwilligung) für Privatpersonen und Unternehmen. Rechtliche Anforderungen können sich ändern und sollten regelmäßig überprüft werden. So investieren Sie Ihre Zeit in Maßnahmen, die wirklich neue Kunden bringen.

Fehler 5: Ihre Website überzeugt nicht

Wer Kunden gewinnen möchte, braucht eine moderne und nutzerfreundliche Website. Sie ist oft der erste Kontaktpunkt mit Ihrem Unternehmen.

Nutzen Sie Ihre Website als Akquise-Tool. Zeigen Sie Ihre Leistungen, veröffentlichen Sie passende Inhalte und bieten Sie einfache Kontaktmöglichkeiten. Eine gute Suchmaschinenoptimierung macht Ihre Seite sichtbarer und erreicht Menschen, die online nach einem passenden Makler suchen.

Gerne erstellen wir Ihre Website und kümmern uns um professionelle Suchmaschinenoptimierung.

Fehler 6: Ihr Unternehmen ist nicht auf Social Media vertreten

Neben der Website lohnt sich eine aktive Präsenz auf Social Media. Regelmäßige Beiträge auf Instagram, Facebook oder im Google Business Profile schaffen Reichweite und stärken Ihre Bekanntheit.

Zeigen Sie Einblicke in Ihren Büroalltag, erklären Sie Leistungen oder greifen Sie aktuelle Themen aus der Immobilienbranche auf. So wirkt Ihr Unternehmen greifbarer und bleibt im Gespräch.

Fehler 7: Sie vernachlässigen Bestandskunden

Nach einem erfolgreichen Abschluss endet Ihre Kundenbeziehung nicht automatisch. Ein gutes After-Sales-Management kann neue Empfehlungen und Folgeaufträge bringen.
Bleiben Sie mit ehemaligen Kunden in Kontakt. Kleine Aufmerksamkeiten, relevante Informationen oder regelmäßige Marktupdates sorgen dafür, dass Sie positiv in Erinnerung bleiben.

Digitale Strategien und Tools für die Kundenakquise von Immobilienmaklern

Kundenakquise bleibt menschlich. Digitale Tools nehmen Ihnen jedoch viele Routineaufgaben ab. So haben Sie mehr Zeit für persönliche Gespräche.

Mit onOffice enterprise strukturieren Sie Ihre Abläufe von der Kontaktpflege bis zur Nachfassung. Checklisten helfen Ihnen, wichtige Schritte im Blick zu behalten. Die onOffice App erleichtert es, Kontakte direkt vor Ort zu erfassen. Mit dem Akquisecockpit behalten Sie Ihre Aktivitäten im Blick und arbeiten direkt aus der Immobilienübersicht.

Auch Ihre Online-Kundenakquise wird einfacher. Über den Lead-Generator können Eigentümer direkt eine Immobilienbewertung anfragen. Die Daten werden in onOffice gespeichert und stehen Ihnen für die weitere Bearbeitung zur Verfügung.

Der Prozessmanager macht wiederkehrende Schritte planbar. So lassen sich Nachfassaktionen und Kommunikationsabläufe besser organisieren.

Bestandskontakte gezielt nutzen

In vielen Maklerbüros steckt großes Potenzial im Immobilien-CRM. Dort liegen Kontakte, Suchprofile und frühere Kundenbeziehungen. Genau diese Daten können neue Gespräche auslösen.

Mit BOTTIMMO Light im onOffice Marketplace können onOffice Kunden Bestandskontakte zu Marketing-Kampagnen einladen. So lässt sich zum Beispiel prüfen, ob die Wohnsituation noch passt oder ein Suchprofil aktuell ist. Reagiert ein Kontakt, bleibt der Makler über automatisierte E-Mail-Strecken im Gespräch.

Auch neue Käufer und Verkäufer lassen sich über passende Werbemittel, Tools, Quizzes oder Rechner erreichen. Der Gedanke dahinter: Sie bieten Mehrwert und erhalten im Gegenzug neue Kontaktdaten.

Fazit: So gelingt Kundenakquise für Makler

Kundenakquise für Immobilienmakler funktioniert am besten mit einer klar definierten Zielgruppe, regelmäßiger Kontaktpflege und effizienten digitalen Prozessen. Wer dauerhaft sichtbar bleibt, Vertrauen aufbaut und bestehende Kontakte aktiv pflegt, schafft die Grundlage für nachhaltige Neukundengewinnung.

Möchten Sie Ihre Kundenakquise effizienter gestalten? Informieren Sie sich über digitale CRM- und Automatisierungslösungen, mit denen Sie Akquiseprozesse strukturieren, Leads verwalten und mehr Zeit für persönliche Kundengespräche gewinnen.

Was erfolgreiche Immobilienmakler wirklich unterscheidet

Viele Makler verfügen über ähnliche Tools und Vermarktungskanäle. Der Unterschied liegt daher selten in einzelnen Maßnahmen – sondern in der Kombination aus Haltung, Struktur und Strategie.

Erfolgreiche Immobilienmakler arbeiten mit klaren Prinzipien: Sie kennen ihre Zielgruppe, haben definierte Abläufe und treffen Entscheidungen auf Basis von Daten statt Bauchgefühl.

Weniger erfolgreiche Makler verlassen sich oft auf Einzelaktionen, anstatt einen durchdachten Prozess zu verfolgen. Sie reagieren eher auf Gelegenheiten, als sie aktiv zu schaffen, und treffen Entscheidungen oft spontan oder aus dem Bauch heraus, ohne eine klare Strategie oder Datenanalyse.

Denkweise, Positionierung und Spezialisierung

Ein wichtiger Faktor für Maklererfolg ist eine klare Positionierung im Markt. Wer für alles zuständig ist, bleibt für viele Kunden austauschbar. Wer dagegen ein klares Profil entwickelt, wird schneller als Experte wahrgenommen.
Dafür lohnt es sich, drei grundlegende Fragen zu beantworten:

• Mission: Wofür steht Ihr Unternehmen?
• Vision: Wo möchten Sie langfristig hin?
• Werte: Wie arbeiten Sie mit Kunden und Partnern zusammen?

Diese Grundlage prägt auch Ihre Verkaufspersönlichkeit. Eigentümer entscheiden sich häufig nicht nur für das beste Angebot, sondern für den Makler, dem sie am meisten vertrauen.

Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Spezialisierung. Viele erfolgreiche Immobilienmakler konzentrieren sich bewusst auf bestimmte Marktsegmente. Ein Makler in München, der sich auf Anlegerwohnungen ab 500.000 Euro spezialisiert hat, bedient beispielsweise eine Zielgruppe, die nicht über kleinere Portale sucht, sondern eher über Empfehlungen und LinkedIn.

Typische Beispiele sind:

• Luxusimmobilien
• Anlegerwohnungen
• Neubauprojekte
• Ferienimmobilien
• Mehrfamilienhäuser

Neben der Objektart spielt auch die Markt-Spezialisierung eine Rolle. Manche Makler fokussieren sich auf eine bestimmte Region oder Zielgruppe, andere auf eine spezielle Immobilienkategorie. Beide Wege können erfolgreich sein – entscheidend ist eine klare Ausrichtung.

System statt Zufall – Struktur als Erfolgsfaktor

Erfolgreiche Makler verlassen sich nicht auf spontane Gelegenheiten. Sie arbeiten mit klaren Prozessen und definierten Abläufen.
Standardisierte Workflows helfen zum Beispiel bei:

• der Objektaufnahme
• der Vermarktung
• der Interessentenverwaltung
• der Terminorganisation
• der Nachverfolgung von Leads

Ein strukturierter Prozess sorgt dafür, dass kein Kontakt verloren geht und jeder Interessent professionell betreut wird. Gleichzeitig steigert eine klare Organisation die Abschlussquote, weil alle Schritte konsequent umgesetzt werden.

Dabei spielt auch die Frage Zeit vs. Geld eine wichtige Rolle. Erfolgreiche Makler investieren ihre Zeit vor allem in wertschöpfende Aufgaben wie Beratung, Verhandlung und Kundenbeziehungen – während Routineprozesse möglichst automatisiert werden.

Klare Routinen im Makleralltag schaffen zusätzlich Stabilität: feste Zeiten für Akquise, strukturierte Follow-ups und definierte Abläufe für Vermarktung und Vertrieb.

Immobilien erfolgreich verkaufen – der entscheidende Hebel

Der eigentliche Kern der Maklertätigkeit bleibt der Verkauf. Wer Immobilien erfolgreich verkaufen möchte, braucht eine Kombination aus Marktkenntnis, Vermarktungsstrategie und Verhandlungskompetenz.

Realistische Preisstrategie

Der Angebotspreis ist einer der wichtigsten Faktoren für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

Die Risiken einer fehlerhaften Preisstrategie

Ein zu hoch angesetzter Preis ist die häufigste Ursache für einen Verkaufsmisserfolg. Die Konsequenzen sind weitreichend:

• Mangelnde Nachfrage: Potenzielle Käufer, die sich am Markt orientieren und Angebote vergleichen, ignorieren überteuerte Immobilien. Die Nachfrage bleibt aus.
• Marktfrische-Verlust: Die Immobilie verweilt überdurchschnittlich lange auf dem Markt (eine sogenannte „Ladenhüter-Immobilie”). Sie verliert an Attraktivität und Käufer vermuten Mängel oder eine problematische Historie.
• Mehrfache Preissenkungen: Um die Immobilie doch noch zu verkaufen, sind oft drastische Preissenkungen nötig. Dies signalisiert dem Markt Verzweiflung und führt häufig zu einem Verkaufspreis, der unter dem Wert liegt, der mit einem realistischen Startpreis erzielt worden wäre.

Ein zu niedrig angesetzter Preis birgt ebenfalls Gefahren:

• Vertrauensverlust: Eigentümer, die den Marktwert ihrer Immobilie kennen, können das Vertrauen in die Kompetenz des Maklers verlieren.
• Unnötige Wertverluste: Der Eigentümer verschenkt Kapital.
• Überhitzte Nachfrage: Ein deutlich unter Marktwert liegender Preis kann zwar eine Flut von Anfragen auslösen, zieht aber oft auch „Besichtigungstouristen” an, die den Prozess unnötig verlangsamen und den tatsächlichen, zahlungskräftigen Käufer übersehen lassen.

Ist der Preis zu hoch angesetzt, bleibt die Nachfrage aus. Die Immobilie liegt lange auf dem Markt und verliert an Attraktivität. Ein zu niedriger Preis kann dagegen Vertrauen kosten und unnötige Wertverluste verursachen.

Die Grundlage ist deshalb immer eine fundierte Marktanalyse. Sie muss auf einer belastbaren, datengestützten Grundlage stehen und umfasst mehrere essenzielle Analysebereiche:

• Vergleichbare Verkäufe (Transaktionspreise): Dies ist die wichtigste Kennzahl. Es werden die tatsächlichen Verkaufspreise (nicht nur die Angebotspreise) ähnlicher Objekte in unmittelbarer Region der letzten 6 bis 12 Monate herangezogen. Nur diese geben Aufschluss darüber, welche Preise der Markt tatsächlich akzeptiert.
• Aktuelle Angebots- und Nachfragezahlen (Marktsituation): Die Analyse des aktuellen Marktangebots (Konkurrenzobjekte) und der generellen Nachfragetiefe in der Region (Käuferinteresse) ist unerlässlich, um die Positionierung des Objekts festzulegen. Ein Käufermarkt erfordert eine vorsichtigere Preisgestaltung als ein Verkäufermarkt.
• Lage- und Objektfaktoren (Qualitätsmerkmale): Hier erfolgt die detaillierte Bewertung der spezifischen Merkmale des Objekts, welche den Preis individuell beeinflussen. Dazu gehören:
• Makrolage: Wirtschaftliche Stabilität, Infrastruktur, demografische Entwicklung der Region.
• Mikrolage: Exakte Wohnqualität (Ruhe, Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen/Parks/Geschäften).
• Objektzustand: Baujahr, Sanierungsgrad, Energieeffizienzklasse, Ausstattung (Hochwertigkeit der Böden, Bäder, etc.), Grundriss, Grundstücksgröße und -ausrichtung.

Gleichzeitig gehört es zur Aufgabe des Maklers, Eigentümer bei überzogenen Preisvorstellungen realistisch zu beraten. Transparenz und nachvollziehbare Argumente helfen dabei, gemeinsame Erwartungen zu definieren.

Besonders bei emotionalen Objekten neigen Eigentümer zu überzogenen Preisvorstellungen. Die Aufgabe des Maklers ist es, diese Erwartungen durch nachvollziehbare Argumente und die objektive Datenlage auf ein realistisches Niveau zu bringen.

Strategische Kommunikation und Transparenz:

• Datenbasierte Präsentation: Der Makler muss die Ergebnisse der Marktanalyse (die Vergleichsobjekte und Transaktionspreise) offenlegen und erklären, wie sich der empfohlene Angebotspreis ableitet.
• Definition gemeinsamer Erwartungen: Es muss eine klare Strategie für den Vermarktungszeitraum und eventuelle Preisanpassungen vereinbart werden. Diese Vorab-Definition schafft Vertrauen und verhindert spätere Konflikte, sollte die Nachfrage unter den Erwartungen liegen.

Nur wenn die Preisfindung als partnerschaftlicher, transparenter Prozess auf Basis fundierter Daten erfolgt, kann das optimale Ergebnis für den Eigentümer – der maximale Preis im kürzest möglichen Zeitraum – erzielt werden. Wichtig hierbei: Trotz aller Datenlage die Empathie nicht verlieren. Für viele ist ein Immobilienverkauf ein äußerst emotionales Thema.

Hochwertige Vermarktung

Eine professionelle Präsentation entscheidet oft darüber, ob Interessenten eine Immobilie überhaupt wahrnehmen.

Wichtige Bausteine moderner Vermarktung sind:

• hochwertige Immobilienfotografie
• überzeugendes Exposé-Storytelling
• virtuelle Rundgänge
• eine gezielte Portalstrategie

Gerade visuelle Inhalte haben großen Einfluss auf die Nachfrage. Gute Bilder vermitteln Atmosphäre und helfen Interessenten, sich emotional mit der Immobilie zu verbinden.

Was ist ein schlechtes Exposé-Foto?

Schlechte Fotos sind oft gekennzeichnet durch:

• Unschärfe und schlechte Belichtung: Das Objekt ist nicht klar erkennbar oder zu dunkel/überbelichtet.
• Unordnung und störende Elemente: Persönliche Gegenstände, Müll, oder unaufgeräumte Räume lenken ab und vermitteln einen negativen Eindruck.
• Falsche Perspektiven/verzerrte Proportionen: Laienhafte Aufnahmen mit Weitwinkelobjektiven können Räume unnatürlich verzerren.
• Geringe Auflösung und schlechte Qualität: Pixelige oder unscharfe Bilder wirken unprofessionell.

Was macht ein professionelles Foto aus?

Professionelle Fotos zeichnen sich aus durch:

• Optimale Ausleuchtung: Natürliches Licht wird ideal genutzt, Schatten und Lichter sind ausgewogen.
• Saubere und aufgeräumte Inszenierung (Homestaging-Aspekte): Der Raum ist neutral und ansprechend vorbereitet.
• Klare Schärfe und hohe Auflösung: Jedes Detail ist gestochen scharf.
• Realistische und schmeichelhafte Perspektiven: Durch den Einsatz von Stativen und professionellem Equipment werden Räume optimal dargestellt, ohne zu verzerren (gerade Linien).
• Atmosphäre und Emotionalität: Das Foto fängt die Stimmung und den Charakter der Immobilie ein.

Auch die Auswahl der richtigen Portale spielt eine Rolle. Statt wahlloser Streuung setzen erfolgreiche Makler auf eine gezielte Plattformstrategie, die zur Zielgruppe passt.

Verhandlungsführung

Ein weiterer entscheidender Faktor für erfolgreiche Immobilienmakler ist professionelle Verhandlungsführung.

Der Makler übernimmt dabei eine Vermittlerrolle zwischen Käufer und Verkäufer. Ziel ist eine Lösung, mit der beide Seiten zufrieden sind.

Ein Beispiel: Angenommen, der Käufer bietet 10.000 Euro unter dem geforderten Preis. Ein professioneller Makler würde nicht sofort ablehnen, sondern die Gründe des Käufers erfragen (z.B. notwendige Renovierungen) und diese Informationen nutzen, um eine konstruktive Gegenvorschlag-Strategie zu entwickeln, die auf Fakten und Marktdaten basiert, anstatt nur emotional auf den Preis zu reagieren. Er könnte beispielsweise auf vergleichbare Verkaufspreise in der Gegend verweisen oder die einzigartigen Vorteile der Immobilie hervorheben, um den Wert zu untermauern.

Wichtige Elemente sind klare Argumentationsstrategien, fundierte Marktkenntnis, transparente Kommunikation und Ruhe in Preisverhandlungen.

Gerade in angespannten Marktsituationen entscheidet oft die Qualität der Verhandlung darüber, ob ein Abschluss zustande kommt.

After-Sales und Empfehlungsmanagement

Der Verkaufsabschluss ist nicht das Ende der Kundenbeziehung.

Eine professionelle After-Sales-Phase schafft Vertrauen und erhöht die Wahrscheinlichkeit für Empfehlungen.

Dazu gehören beispielsweise eine strukturierte Übergabe der Immobilie, Unterstützung bei organisatorischen Fragen, aktives Bewertungsmanagement und regelmäßiger Kontakt zu ehemaligen Kunden.

Viele erfolgreiche Immobilienmakler generieren einen großen Teil ihrer Aufträge über Empfehlungen. Eine systematische Pflege bestehender Kontakte ist deshalb ein wichtiger Erfolgsfaktor.

Erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt vor dem ersten Termin

Viele Makler konzentrieren sich auf die Vermarktung – doch der Erfolg beginnt deutlich früher. Ein erfolgreicher Immobilienverkauf entsteht oft schon in der Phase der Akquise und Beratung.

Strukturierte Akquise

Wer regelmäßig neue Aufträge gewinnen möchte, braucht eine planbare Leadgenerierung.

Wichtige Kanäle sind:

• eine professionelle Maklerwebsite
• Suchmaschinenoptimierung (SEO)
• Content Marketing
• Online-Landingpages für Eigentümer
• digitale Kontaktformulare

Eine gute Online-Sichtbarkeit sorgt dafür, dass Eigentümer aktiv auf den Makler zukommen – statt dass Akquise ausschließlich über Zufälle oder Empfehlungen läuft.

Eigentümerberatung als Erfolgsfaktor

Der erste Beratungstermin entscheidet häufig darüber, ob ein Makler den Auftrag erhält. Eine strukturierte Eigentümerberatung umfasst:

• Analyse der Immobilie
• Bewertung des Marktumfelds
• Erklärung der Vermarktungsstrategie
• realistische Preisempfehlung

Transparenz und Fachwissen schaffen Vertrauen. Eigentümer merken schnell, ob ein Makler nur verkaufen möchte – oder tatsächlich eine fundierte Beratung bietet.

Vertrauen als Conversion-Faktor

Immobiliengeschäfte basieren stark auf Vertrauen. Verkäufer übergeben einen der wichtigsten Vermögenswerte ihres Lebens in fremde Hände. Deshalb investieren erfolgreiche Immobilienmakler bewusst in den Aufbau langfristiger Beziehungen. Persönliche Kommunikation, ehrliche Beratung und regelmäßiger Kontakt sorgen dafür, dass Kunden auch nach dem Verkauf verbunden bleiben.

Erfolgreich als Immobilienmakler in stark umkämpften Märkten

Nicht jeder Markt bietet die gleichen Voraussetzungen. Besonders in großen Städten ist der Wettbewerb unter Maklern hoch.

Wettbewerb in Großstädten

In Ballungsräumen treffen mehrere Faktoren aufeinander:

• hohe Maklerdichte
• steigender Preisdruck
• anspruchsvolle Kunden
• große Angebotsvielfalt

Um sich hier durchzusetzen, brauchen Makler klare Differenzierungsstrategien. Dazu gehören eine starke Marke, Spezialisierung und ein überzeugendes Serviceangebot.

Beispiel: Immobilien erfolgreich verkaufen in Graz

Ein gutes Beispiel für einen anspruchsvollen Markt ist Graz. Wer Immobilien erfolgreich in Graz verkaufen möchte, muss die Besonderheiten der einzelnen Stadtteile genau kennen. Nachfrage, Käufergruppen und Preisentwicklung unterscheiden sich teilweise stark zwischen den Stadtteilen. Lokale Expertise, ein gutes Netzwerk und gezielte Vermarktung sind hier besonders wichtig.

Lokale Sichtbarkeit und Netzwerke

Neben der Online-Präsenz spielt auch die lokale Verankerung eine große Rolle. Erfolgreiche Makler setzen auf regionale Kooperationen, lokale Veranstaltungen, persönliche Empfehlungen und starke Präsenz im Stadtteil. Ein gutes Netzwerk kann langfristig zu einem der wichtigsten Auftragskanäle werden.

Mit System wachsen – Organisation und Technologie als Erfolgshebel

Mit steigender Auftragszahl wächst auch die organisatorische Komplexität. Ohne klare Systeme geraten viele Makler schnell an ihre Grenzen.

Zeitmanagement und Priorisierung

Ein häufiger Engpass im Makleralltag ist Zeit. Erfolgreiche Makler konzentrieren sich deshalb auf Kernaufgaben, die direkten Einfluss auf Umsatz und Kundenbindung haben:

• Beratung
• Akquise
• Verhandlungen
• Netzwerkpflege

Routineaufgaben werden möglichst automatisiert oder effizient organisiert.

Der Zusammenhang zwischen Struktur, Prozesse & Abschlussquote

Der Erfolg als Immobilienmakler hängt fundamental von einem stringenten Zusammenspiel dreier zentraler Elemente ab: klar definierter Struktur, optimierter Prozesse und der daraus resultierenden Abschlussquote. Diese Faktoren stehen in einer direkten kausalen Beziehung und bestimmen maßgeblich die Effizienz und Rentabilität des Maklergeschäfts.

1. Die Bedeutung einer klaren Struktur:

• Organisatorische Klarheit: Eine solide Struktur betrifft zunächst die interne Organisation des Maklerbüros oder der persönlichen Arbeitsweise. Sie umfasst die klare Zuweisung von Verantwortlichkeiten, die Definition von Hierarchien (falls vorhanden) und die Nutzung von zentralen Management-Systemen (wie einem Immobilien-CRM).
• Rollen und Verantwortlichkeiten: Jeder Beteiligte muss genau wissen, welche Aufgaben er zu erfüllen hat (z. B. Akquise, Objektbewertung, Besichtigungen, Vertragsverhandlung). Dies verhindert Doppelarbeit, Lücken in der Betreuung und Reibungsverluste.
• Technologische Infrastruktur: Die Struktur beinhaltet auch die Wahl und Implementierung der geeigneten technologischen Werkzeuge (Immobiliensoftware, digitale Aktenführung, Kommunikationsplattformen), die eine effiziente Datennutzung und -pflege ermöglichen.

2. Optimierte Prozesse als Effizienztreiber:

• Standardisierung von Abläufen: Prozesse sind die festgelegten Schritte, die wiederholt durchgeführt werden, um ein bestimmtes Ziel zu erreichen (z. B. die Akquise eines neuen Objekts, die Durchführung einer Besichtigung, die Vorbereitung eines Notartermins). Durch die Standardisierung dieser Prozesse wird eine gleichbleibend hohe Qualität gewährleistet und die Einarbeitungszeit neuer Mitarbeiter reduziert.
• Kontinuierliche Prozessoptimierung (KVP): Erfolgreiche Makler überprüfen ihre Prozesse regelmäßig auf Engpässe und Verbesserungspotenziale. Ziel ist es, unnötige Schritte zu eliminieren, Wartezeiten zu verkürzen und Ressourcen optimal einzusetzen.
• Kundenorientierte Prozesse: Die Prozesse müssen nahtlos ineinandergreifen und stets den Kunden (Eigentümer wie Interessenten) in den Mittelpunkt stellen. Ein reibungsloser, transparenter Prozessablauf erhöht die Kundenzufriedenheit und stärkt das Vertrauen.

3. Der direkte Einfluss auf die Abschlussquote:

• Qualität der Leads: Durch strukturierte Akquiseprozesse wird sichergestellt, dass qualifiziertere Leads generiert werden, was die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Abschlusses erhöht.
• Effektive Betreuung: Optimierte Betreuungsprozesse stellen sicher, dass Interessenten zeitnah und mit relevanten Informationen versorgt werden. Schnelle Reaktionszeiten und professionelles Follow-up sind entscheidend, um den Lead bis zum Abschluss zu führen.
• Zeitersparnis: Eine effiziente Struktur und klare Prozesse reduzieren den Verwaltungsaufwand. Die gewonnene Zeit kann direkt in die aktive Vermarktung, Verhandlung und die Pflege von Kundenbeziehungen investiert werden – die Tätigkeiten, die unmittelbar zur Steigerung der Abschlussquote beitragen.

Eine durchdachte Struktur legt das Fundament für effiziente Prozesse. Diese wiederum ermöglichen eine höhere Geschwindigkeit, Qualität und Kundenorientierung in der Abwicklung des Immobiliengeschäfts. Die direkte Konsequenz ist eine signifikante Steigerung der Abschlussquote und damit des wirtschaftlichen Erfolgs. Die Investition in die Organisation ist somit die unmittelbarste Investition in den Umsatz.

Follow-up und Lead-Tracking

Viele Verkaufschancen gehen verloren, weil Kontakte nicht konsequent nachverfolgt werden. Ein strukturiertes Lead-Tracking sorgt dafür, dass jeder Interessent systematisch betreut wird.

Hilfreich sind dabei:

• automatische Erinnerungen
• definierte Follow-up-Prozesse
• strukturierte Kontaktpflege

So bleibt kein potenzieller Kunde unberücksichtigt.

Erfolgreich als Immobilienmakler – machen Sie nicht diese Fehler

Nicht jeder Makler entwickelt automatisch ein erfolgreiches Geschäftsmodell. Häufig sind es wiederkehrende strategische Fehler, die das Wachstum bremsen.

Fehlende Positionierung

Wer keine klare Zielgruppe definiert, bleibt austauschbar. Eigentümer erkennen dann nicht, warum sie sich gerade für diesen Makler entscheiden sollten. Eine klare Positionierung schafft dagegen Vertrauen und Differenzierung.

Keine strukturierte Akquise

Viele Makler verlassen sich ausschließlich auf Empfehlungen oder spontane Anfragen. Ohne planbare Leadgenerierung entsteht jedoch schnell eine Auftragsschwankung.

Preisdumping statt Strategie

Manche Makler versuchen, Aufträge über niedrige Provisionen zu gewinnen. Kurzfristig kann das funktionieren – langfristig schwächt es jedoch die eigene Marktposition.

Reaktives statt proaktives Arbeiten

Wer nur auf Anfragen reagiert, statt aktiv zu planen, verliert schnell den Überblick. Erfolgreiche Makler arbeiten dagegen mit klaren Zielen, strukturierten Prozessen und festen Routinen.

Was Sie als Makler zum Thema Alleinvermittlungsauftrag und Allgemeinauftrag wissen müssen

Der Alleinvermittlungsauftrag

Beim Makler-Alleinvermittlungsauftrag wird eine vertragliche Vereinbarung zwischen einem Immobilienverkäufer bzw. -vermieter und einem Immobilienmakler eingegangen, in der festgelegt wird, dass der Makler exklusiv mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt wird. Diese Exklusivität bedeutet, dass während der Laufzeit des Alleinvermittlungsauftrags kein anderer Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden darf. Der Abgeber darf die Immobilie grundsätzlich auch beim Alleinvermittlungsauftrag noch selbst verkaufen (sogenannte „Eigengeschäfte“). Er darf sich lediglich keines anderen Maklers bedienen.

Wichtige Ausnahme (§ 15 MaklerG): Eine Provision oder Entschädigung für den Fall, dass der Eigentümer die Immobilie selbst an einen von ihm selbst gefundenen Interessenten verkauft, muss im Vorfeld ausdrücklich und schriftlich vereinbart worden sein. Ohne diese explizite Vereinbarung (oft als „Provisionsersatz“ oder „Aufwandsentschädigung“ im Vertrag geregelt) steht dem Makler bei einem reinen Privatverkauf des Abgebers trotz Alleinvermittlungsauftrag gesetzlich keine Provision zu.

Der Allgemeinauftrag

Ein allgemeiner Auftrag oder einfacher Maklerauftrag hingegen begründet keine Exklusivität. Hierbei kann der Eigentümer der Immobilie mehrere Makler gleichzeitig beauftragen oder sich entscheiden, die Immobilie auch selbst zu vermarkten, ohne an einen einzelnen Makler gebunden zu sein.

Die Vor- und Nachteile für den Auftraggeber

Der Alleinvermittlungsauftrag und der Allgemeinauftrag sind für den Auftraggeber mit gewissen Vor- und Nachteilen verbunden. Für Vertragsverhandlungen sollten Sie diese Punkte kennen und bei Ihrer Argumentation beachten:

So läuft’s bei einem Alleinvermittlungsauftrag

• Fokussierte Zusammenarbeit: Der Verkäufer oder Vermieter kann sich darauf verlassen, dass der Makler sich intensiv um die Immobilie kümmert, da dieser die Sicherheit hat, beim erfolgreichen Geschäftsabschluss die Provision zu erhalten. Rechtlich ist das Thema klar geregelt: im österreichischen Maklergesetz (MaklerG, insbesondere §§ 6 und 7) ist festgelegt, wann ein Provisionsanspruch entsteht. Beim Allgemeinauftrag fehlt dem Makler oft die Motivation, da die Chance auf einen Abschluss deutlich geringer ist.
• Professionelle Vermarktung: Durch die Exklusivität des Auftrags ist der Makler bestrebt, effektive Vermarktungsstrategien anzuwenden. Dazu gehören professionelle Fotos, ansprechende Exposés, gezielte Werbemaßnahmen und die Nutzung seines Netzwerks.
• Zeiteffizienz: Der Eigentümer spart Zeit und Mühe, da er nicht mit mehreren Maklern kommunizieren und Koordinationstätigkeiten übernehmen muss. Beim Allgemeinauftrag ist der Auftraggeber hingegen mit mehreren Maklern im Austausch.
• Abgestimmte Verkaufsstrategie: Durch den intensiveren Kontakt kann eine spezifische Verkaufs- oder Vermietungsstrategie entwickelt und umgesetzt werden. Beim Allgemeinauftrag ist die Kommunikation viel allgemeiner.

Das passiert bei einem Allgemeinauftrag

• Mehr Marktreichweite: Das Objekt wird nicht nur durch einen Makler beworben, wodurch mehr potenzielle Interessenten erreicht werden können. Beim Alleinvermittlungsauftrag ist die Reichweite entsprechend geringer.
• Qualitätssicherung: Die Qualität der Vermarktung hängt stark von der Arbeit des beauftragten Maklers ab. Sobald mehrere Makler involviert sind, ist der Eigentümer unabhängig und nicht wie beim Alleinvermittlungsauftrag auf die Expertise eines einzigen Dienstleisters angewiesen.
• Ungebundenheit: Nicht nur die Qualität des Maklers ist entscheidend. Ein Alleinvermittlungsauftrag ist in Österreich zwingend befristet abzuschließen (Konsumentengeschäfte: max. 6 Monate bei Verkauf, meist max. 3 Monate bei Vermietung). Nach Ablauf dieser Frist endet der Vertrag automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zudem kann ein Alleinvermittlungsauftrag bei groben Pflichtverletzungen des Maklers (z. B. gänzliche Untätigkeit) auch vorzeitig aus wichtigem Grund aufgelöst werden.

Die richtige Wahl für Ihre Vermittlung

Die Wahl zwischen einem Alleinvermittlungsauftrag und einem allgemeinen Auftrag hängt von den individuellen Bedürfnissen und den Vorstellungen des Auftraggebers und des Maklers ab.

Ein Alleinvermittlungsauftrag kann beiden Seiten Vorteile bieten, wenn eine vertrauensvolle und professionelle Zusammenarbeit stattfindet. Für den Eigentümer reduziert es den Aufwand und schafft einen festen Ansprechpartner, während der Makler in seiner Arbeit Planungssicherheit genießt. Nichtsdestotrotz müssen die Details eines solchen Vertrags genau geprüft und idealerweise die Leistungen und Pflichten beider Seiten vertraglich fixiert werden. Nach § 14 MaklerG ist Schriftlichkeit beim Alleinvermittlungsauftrag gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Ohne schriftliche Fixierung ist der Vertrag schlicht ungültig. Beiden Parteien wird geraten, sich im Vorfeld ausführlich über die Seriosität und die Arbeitsweise des anderen zu informieren. Gerade im Privatimmobilienbereich findet diese Vertragsart gerne Anwendung, um die Privatsphäre des Verkäufers, bzw. Mieters zu wahren.

Andererseits bietet ein allgemeiner Auftrag dem Eigentümer mehr Flexibilität und Wettbewerb zwischen den Maklern, was möglicherweise zu schnelleren Ergebnissen führen kann. Der Allgemeinauftrag wird meist im gewerblichen Bereich genutzt. Die Vermittlung einer Industriehalle benötigt weniger Exklusivität. Spontane Besichtigungen können beispielsweise besser vereinbart werden, als im Privatimmobiliensektor.

Vorteile für den Makler bei einem Allgemein- oder Alleinvermittlungsauftrag

Die Wahl der Vertragsart sollte nicht ausschließlich dem Eigentümer überlassen werden. Sie als Makler sollten Ihre Expertise im Bereich Allgemein- oder Alleinvermittlungsauftrag darlegen. Eine gute vorherige Beratung wird vom Eigentümer geschätzt und schützt Sie als Makler vor möglichen zeitlichen und finanziellen Fehlinvestitionen:

Die Vorteile bei einem Alleinvermittlungsauftrag für Makler

• Zeitliche Planungssicherheit: Der Makler kann sich sicher sein, dass sich die aufgewendete Zeit und die investierten Ressourcen für die Vermarktung auch lohnen.
• Investition in Qualität: Mit der Exklusivität kann der Makler in hochwertiges Marketing investieren, ohne befürchten zu müssen, dass die Investition durch andere Maklertätigkeiten entwertet wird. Nach § 9 MaklerG kann auch beim schlichten Maklervertrag ein Aufwandsersatz (für tatsächlich entstandene Barauslagen wie Inseratskosten) vereinbart werden, wenn dies im Vorfeld schriftlich vereinbart wurde – und zwar unabhängig vom Vermittlungserfolg.
• Effizienter Workflow: Es minimieren sich die Abstimmungen mit Wettbewerbern und Doppelbesichtigungen durch unterschiedliche Makler, wie es beim Allgemeinauftrag passieren kann.

Die Vorteile bei einem Allgemeinauftrag für Makler

• Weniger Erfolgsdruck: Mit dem Exklusivvertrag steigt der Erfolgsdruck, da der Makler die einzige Anlaufstelle für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie ist. Gerade bei schwierigen Verkaufsfällen, kann es sich lohnen, mit anderen Maklern zusammenzuarbeiten.
• Geringeres Haftungsrisiko: Der Makler geht beim Alleinvermittlungsauftrag im Gegensatz zum schlichten Maklervertrag eine vertragliche Aktivitätspflicht ein (er muss tätig werden), während er beim schlichten Maklervertrag das Objekt auch ohne aktive Schritte in der Schublade liegen lassen darf.
• Größeres Produktportfolio: Beim Allgemeinauftrag bietet sich oft die Chance, beim Verkauf einer Immobilie mitzuwirken, die man im Alleinvermittlungsauftrag vielleicht gar nicht bekommen hätte.

Wie kommen Sie als Makler an einen Alleinvermittlungsauftrag?

Communication is key! Mit einer sauberen Kommunikation und einem strukturierten Auftreten sorgen Sie bei potenziellen Kunden für ein gutes Gefühl. Klären Sie diese step-by-step über den Prozess auf.

So erklären Sie den Alleinvermittlungsauftrag im Gespräch

Schritt 1: Bedarf verstehen

Fragen Sie:

• „Was ist Ihnen beim Verkauf besonders wichtig?“
• „Was darf auf keinen Fall schiefgehen?“

Schritt 2: Risiken des Allgemeinauftrags sichtbar machen

Nicht theoretisch – konkret:

• Mehrere Preise im Netz
• Unterschiedliche Exposés
• Unsicherheit bei Interessenten

Schritt 3: Ihren Prozess zeigen

Zeigen Sie klar:

• Wie Sie vermarkten
• Welche Schritte Sie gehen
• Wie Sie Interessenten führen

Schritt 4: Sicherheit geben

Erklären Sie:

• Laufzeit
• Transparenz
• Reporting

Schritt 5: Entscheidung erleichtern

• Keine Drucksituation.
• Sondern: „Das ist der Weg, der für Sie am besten funktioniert.“

Typische Einwände – und wie Sie reagieren

• „Ich möchte flexibel bleiben.“
  → „Flexibilität ist wichtig. Deshalb ist unser Alleinvermittlungsauftrag gesetzlich befristet und wir halten alle Marketingaktivitäten schriftlich fest. Sie wissen also an jedem Tag der Laufzeit exakt, was mit Ihrer Immobilie passiert.“
• „Mehr Makler bringen mehr Käufer.“
  → „In der Praxis sorgt das oft für Verwirrung – nicht für mehr Nachfrage.“
• „Ich will nichts ausschließen.“
  → „Sie schließen nichts aus. Sie entscheiden sich nur für einen klaren Weg.“

Fazit: Was ist für Sie als Makler besser: Alleinvermittlungsauftrag oder Allgemeinauftrag?

Welche Vertragsart sich bei der Vermittlung am besten eignet, sollte im Einzelfall geprüft werden. Gerade im Privatimmobilienbereich wird jedoch die Exklusivität eines Alleinvermittlungsauftrages von beiden Vertragsparteien bevorzugt. Je nach Immobilienart kann jedoch auch ein Allgemeinauftrag besser geeignet sein.
Schon vor dem Erstgespräch mit dem Eigentümer lohnt es sich, die Vor- und Nachteile der Vertragsarten abzuwägen, um diese entsprechend vorlegen zu können. Mit rechtlich geprüften Vorlagen steht einem schnellen Vertragsabschluss dann nichts mehr im Wege.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Vermittlung!

Was macht den Immobilienmakler der Zukunft aus?

Ein Immobilienmakler der Zukunft kombiniert datenbasierte Marktanalyse mit emotionaler Beratungskompetenz. Er nutzt KI-Tools für Routineaufgaben wie Exposé-Erstellung und Anfragenmanagement, um sich auf strategische Beratung, Verhandlungsführung und Beziehungsaufbau zu konzentrieren.

Zukunftschancen für Immobilienmakler: Warum kein Algorithmus zwischenmenschliches Geschick ersetzen kann

Lange Zeit war vor allem der exklusive Zugang zu Informationen ein entscheidender Vorteil für Makler. Wer den Markt genau kannte, Preise präzise einschätzen konnte und Zugriff auf passende Immobilien oder Interessenten hatte, verfügte automatisch über einen Wissensvorsprung. Genau dieser Vorteil verliert jedoch immer stärker an Bedeutung. Künstliche Intelligenz und digitale Plattformen sorgen dafür, dass Informationen heute deutlich schneller und für jeden verfügbar sind als noch vor einigen Jahren. Kunden informieren sich eigenständig, vergleichen Preise, analysieren Standorte und treten oft deutlich vorbereiteter in Gespräche ein. Vieles, wofür früher die Unterstützung eines Immobilienmaklers notwendig war, wird zunehmend selbstverständlich.

Dadurch verändert sich auch die Erwartung an den Beruf selbst. Reine Vermittlung und langjährige Erfahrungen reichen immer seltener aus, um sich langfristig von der Masse abzuheben. Aktuelle Branchenanalysen, wie der „Technologiereport der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft”, untermauern diesen Trend: Ein hoher Anteil der befragten Immobilienunternehmen gibt an, dass die fortschreitende Automatisierung das traditionelle Berufsbild radikal verändern wird. Gefragt sein werden vor allem Makler, die komplexe Situationen richtig einordnen, Unsicherheiten erkennen und Orientierung geben können. Der Immobilienmakler der Zukunft muss Technologien sinnvoll nutzen, ohne dabei die menschliche Komponente aus den Augen zu verlieren.

Das Zusammenspiel aus KI und Makler-Expertise

Künstliche Intelligenz unterstützt Immobilienmakler bereits heute bei zahlreichen Aufgaben und übernimmt zeitaufwendige Routinearbeiten. So erstellen KI-Tools aus vorhandenen Objektdaten innerhalb weniger Minuten erste Exposé-Entwürfe, optimieren Immobilienbilder oder richten leere Räume mithilfe von Virtual Staging virtuell ein. Chatbots beantworten erste Anfragen rund um die Uhr und übernehmen den Erstkontakt mit Interessenten, während KI-gestützte Marktanalysen und Prognosen dabei helfen, Preisentwicklungen und Marktpotenziale besser einzuschätzen.

Dadurch gewinnen Immobilienmakler wertvolle Zeit für die Aufgaben, bei denen ihre persönliche Erfahrung gefragt ist: die individuelle Beratung rund um Kauf, Verkauf oder Miete, die Entwicklung einer passenden Vermarktungsstrategie, die Verhandlungsführung sowie der Aufbau langfristiger Kundenbeziehungen. KI liefert Informationen, bereitet Daten auf und beschleunigt Prozesse – die finale Bewertung, strategische Entscheidungen und die persönliche Betreuung bleiben jedoch in den Händen des Maklers.

Datenkompetenz trifft emotionale Intelligenz

Der Makler der Zukunft wird immer mehr zum „Datenübersetzer“ und strategischen Berater. Da Kunden durch Online-Rechner und Portale Zugang zu unzähligen Preisen und Statistiken haben, kommen sie oft mit Halbwissen oder unrealistischen Erwartungen zum Maklertermin. Die neue Aufgabe des Immobilienmaklers ist es, diese digitalen Daten für Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu validieren und in den realen Kontext der jeweiligen Stadt zu setzen. Gerade wegen dieser Verschiebung hin zur Fähigkeit, die tiefen Emotionen und Beweggründe der Kunden richtig zu deuten, zu bewerten und kommunikativ den passenden Umgang damit zu finden, bleibt der Immobilienmakler ein Beruf mit Zukunft.

Hierbei sind jedoch Fingerspitzengefühl und tiefes emotionales Geschick gefragt. Denn hinter unrealistischen Preisvorstellungen stecken auf Kundenseite meist emotionale Gründe. Eine Familie, die in ihrem Haus über Jahrzehnte hinweg die eigenen Kinder großgezogen hat und nun im Alter auszieht, verbindet mit den eigenen vier Wänden eine tiefe emotionale Bindung. Sie betrachtet das Objekt völlig anders als ein Investor, der rein auf die Rendite und harte Kennzahlen schaut. Eine KI kann zwar problemlos den quadratmeterbasierten Marktwert berechnen und Fakten analysieren – aber sie versteht weder die Psychologie einer zerstrittenen Erbengemeinschaft, noch weiß sie, wie sich der ideelle Wert einer Familie behutsam in die Realität des Marktes überführen lässt. Die Zukunft gehört demnach jenen, die nackte Zahlen mit menschlicher Psychologie verknüpfen können. Erst durch diese Übersetzung von Daten in echte Empathie wird aus einem bloßen Immobilienverkauf eine erfolgreiche und vertrauensvolle Beratung.

Warum digitale Prozesse und CRM-Systeme immer wichtiger werden

Die größte Herausforderung der Zukunft wird darin bestehen, auf Entwicklungen reagieren zu können, die heute noch gar nicht absehbar sind. Deshalb gewinnen flexible Systeme massiv an Bedeutung. Sie müssen in der Lage sein, neue technologische Möglichkeiten nahtlos zu integrieren, ohne dass Makler dafür jedes Mal ihre gesamten Arbeitsabläufe umstellen müssen. Arbeitet ein Maklerbüro jedoch ganz ohne ein zentrales CRM-System, wird der technologische Fortschritt schnell zur Existenzbedrohung. Statt Zeit zu sparen, versinkt der Alltag im digitalen Chaos: Wertvolle Daten liegen verstreut auf verschiedenen Plattformen, KI-Tools müssen mühsam einzeln bedient werden und wichtige Kundeninformationen gehen im Posteingang unter. Wer mangels System den Überblick verliert, reagiert langsamer als die Konkurrenz, verpasst Abschlüsse und verliert Kunden. Wer hier auf starre Insellösungen oder Zettelwirtschaft setzt, verpasst unweigerlich den Anschluss.

Passende Lösungen in onOffice enterprise

Lösungen wie onOffice enterprise verfolgen genau diesen Ansatz. Durch die kontinuierliche Weiterentwicklung der Immobiliensoftware entstehen fortlaufend neue Möglichkeiten, die sich direkt in bestehende Prozesse integrieren lassen. Mit dem onOffice AI Studio werden beispielsweise schrittweise neue KI-Funktionen in den Makleralltag eingebunden. So unterstützt das Tool Makler bereits heute aktiv bei der automatischen Generierung kreativer Exposé-Texte, der intelligenten Zusammenfassung langer E-Mail-Verläufe oder der schnellen Beantwortung von Kundenfragen per KI-Assistent. Welche tiefgreifenden Möglichkeiten die Verknüpfung von CRM und Automatisierung bereithält, beschreibt auch der Blogartikel über Künstliche Intelligenz in der Immobilienwirtschaft. onOffice enterprise wird in jeder Hinsicht kontinuierlich weiterentwickelt, sodass die Software zukunftsfähig bleibt und Kunden direkt von den neuesten technologischen Fortschritten profitieren.

Darin liegt ein entscheidender Vorteil für die Zukunft. Welche Technologien den Maklerberuf in fünf oder zehn Jahren prägen werden, kann heute niemand vorhersagen. Umso wichtiger ist ein zukunftssicheres Fundament, das modular mitwächst und neue Innovationen flexibel aufnimmt. So bleibt ein Maklerbüro nicht nur heute handlungsfähig, sondern ist auch für die Anforderungen von morgen flexibel aufgestellt.

Fazit: Die Zukunft gehört den Maklern, die Veränderungen früh erkennen

Für die Zukunft des Maklerberufs wird es entscheidend sein, wie der Immobilienmakler mit den bevorstehenden Veränderungen umgeht. Viele technologische Entwicklungen, die die Branche in den kommenden Jahren prägen werden, sind bereits heute sichtbar. Wer sich früh mit neuen Möglichkeiten beschäftigt, Entwicklungen beobachtet und bereit ist, gewohnte Arbeitsweisen zu hinterfragen, wird langfristig davon profitieren.

Für die Praxis bedeutet das ein konkretes Umdenken: Makler müssen administrative Routineaufgaben konsequent an intelligente CRM-Systeme übergeben. Wer diese Tools proaktiv in seinen Alltag integriert, schafft genau die Freiräume, die für die empathische Betreuung von Kunden und das Lösen komplexer Lebenslagen nötig sind. Der entscheidende Schritt ist jetzt, die gewonnene Zeit zu nutzen, um vom reinen Datenverwalter zum strategischen Berater zu werden.

Die größten Zukunftschancen für den Immobilienmakler entstehen also dort, wo neue Technologien nicht als Konkurrenz verstanden werden, sondern als Möglichkeit, das eigene Handeln weiterzuentwickeln. Denn wie so oft profitieren vor allem jene von Veränderungen, die nicht warten, bis sie zum Standard geworden sind – sondern früh erkennen, welches Potenzial in ihnen steckt.