Die rechtliche Basis: Warum für Immobilienmakler besondere Vorschriften gelten

Die Gewerbeordnung (GewO) unterscheidet zwischen freien Gewerben und jenen mit staatlich festgelegten Zugangsvoraussetzungen. Für ein freies Gewerbe reicht in der Regel die allgemeine Handlungsfähigkeit und ein unbescholtenes Strafregister aus. Handlungsfähig ist jede Person, die volljährig ist und ihre rechtlichen Angelegenheiten selbstständig regeln kann. Beim Gewerbeschein für Immobilienmakler gelten jedoch deutlich strengere Maßstäbe. Da die Vermittlung von Objekten mit hohen Vermögenswerten verbunden ist und weitreichende rechtliche Konsequenzen hat, knüpft der Gesetzgeber den Berufszugang an hohe Qualitätskriterien.

Die Maklertätigkeit umfasst die Vermittlung, Bewertung und die vertragliche Vorbereitung von Immobilieninvestitionen. Fehlentscheidungen oder Fehlberatungen können in diesem Bereich erhebliche finanzielle Auswirkungen für Käufer, Verkäufer, Mieter oder Vermieter haben. Zum Schutz aller Marktteilnehmer ist die Erteilung der Gewerbeberechtigung daher an strikte Vorgaben gebunden. Die zuständige Bezirksverwaltungsbehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat) prüft bei der Anmeldung exakt, ob alle gesetzlichen Kriterien vollständig erfüllt sind.

Schritt für Schritt: Die Voraussetzungen für den Gewerbeschein für Immobilienmakler

Um die Berechtigung für die Immobilienvermittlung zu erhalten, müssen sowohl allgemeine als auch spezifische Kriterien erfüllt werden. Die gesetzlichen Vorgaben der Gewerbeordnung sind hierbei eindeutig strukturiert.

1. Allgemeine Voraussetzungen

Diese Kriterien gelten grundlegend für jede Gewerbeanmeldung:

• Eigenberechtigung: Das Erreichen des 18. Lebensjahres begründet die rechtliche Handlungsfähigkeit für die Anmeldung.
• Staatsbürgerschaft: Die Antragsteller besitzen die Staatsangehörigkeit von Österreich, eines anderen EU/EWR-Mitgliedstaates oder verfügen über einen Aufenthaltstitel mit integrierter Berechtigung zur selbstständigen Erwerbstätigkeit.
• Keine Ausschlussgründe: Eine aktuelle Strafregisterbescheinigung muss die notwendige strafrechtliche Unbescholtenheit belegen. Zudem darf die Gewerbebehörde in den vergangenen drei Jahren kein Insolvenzverfahren abgelehnt haben, weil das Vermögen der betroffenen Person zu gering war (Abweisung mangels Masse).

2. Besondere Voraussetzungen: Der Befähigungsnachweis

Dies ist der Kernbereich der Voraussetzungen für den Immobilienmakler-Gewerbeschein. Gegenüber der Behörde gilt es nachzuweisen, dass das notwendige theoretische und praktische Wissen vorhanden ist, um die Tätigkeit ordnungsgemäß auszuüben. Dieser Nachweis lässt sich auf verschiedenen Wegen erbringen:

• Die Befähigungsprüfung: Der direkte Weg führt über eine erfolgreich abgelegte Fachprüfung bei der Meisterprüfungsstelle der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Diese Prüfung umfasst unter anderem bürgerliches Recht, Miet- und Wohnrecht, Baurecht, Steuerrecht sowie kaufmännische Grundlagen.
• Passende Ausbildung plus Praxis: Ein abgeschlossenes rechts- oder wirtschaftswissenschaftliches Studium (beispielsweise mit immobilienspezifischem Schwerpunkt) oder der Abschluss einer passenden berufsbildenden höheren Schule (BHS) kann anerkannt werden. Dies gilt in Kombination mit einer nachgewiesenen, mehrjährigen praktischen Tätigkeit als Angestellter in einer Maklerkanzlei.

3. Die obligatorische Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Selbst nach erbrachter Befähigung wird der Gewerbeschein für Immobilienmakler erst dann final ausgestellt, wenn der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorliegt. Da Fehlberatungen bei der Immobilienvermittlung hohe finanzielle Schäden verursachen können, dient diese Versicherung dem Schutz aller Beteiligten sowie der Absicherung des eigenen Unternehmens. Die gesetzlichen Mindestversicherungssummen sind exakt vorgegeben.

Die Konsequenzen einer Tätigkeit als Immobilienmakler ohne Gewerbeschein

Die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobilien ohne entsprechende Gewerbeberechtigung ist gesetzlich untersagt. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt laut Gewerbeordnung bereits dann vor, wenn die Absicht besteht, einen Ertrag zu erzielen, und die Aktivität selbstständig sowie regelmäßig ausgeübt wird – beispielsweise durch das wiederholte Inserieren von Objekten oder das Durchführen von Besichtigungen.

Wer als Immobilienmakler ohne Gewerbeschein agiert, muss mit spürbaren rechtlichen und finanziellen Konsequenzen rechnen:

• Verwaltungsstrafen: Die unbefugte Gewerbeausübung wird von den Bezirksverwaltungsbehörden streng geahndet. Gemäß § 366 Abs. 1 Z 1 der Gewerbeordnung (GewO 1994) drohen in diesem Fall Geldstrafen von bis zu 3.600 Euro.
• Verlust des Provisionsanspruchs: Ohne eine aufrechte Gewerbeberechtigung besteht keinerlei rechtlicher Anspruch auf eine Maklerprovision. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) sind Verträge über die Vermittlung von Immobilien, die von Personen ohne die erforderliche Gewerbeberechtigung geschlossen werden, wegen Sittenwidrigkeit bzw. Gesetzesverstoßes ungültig. Auftraggeber können die Zahlung der Provision somit legal verweigern oder bereits gezahlte Honorare zurückfordern.
• Ausschluss des Versicherungsschutzes: Da für die Erteilung des Gewerbescheins eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zwingend vorgeschrieben ist, besteht bei einer unbefugten Tätigkeit kein Versicherungsschutz. Eventuelle Fehlberatungen und daraus resultierende Schadenersatzforderungen müssen von den agierenden Personen vollumfänglich mit dem Privatvermögen beglichen werden.

Kostenstruktur: Die anfallenden Gebühren im Überblick

Eine solide Budgetplanung ist für eine erfolgreiche Marktteilnahme unerlässlich. Die Kosten für den Gewerbeschein für Immobilienmakler setzen sich aus direkten behördlichen Gebühren, Ausbildungskosten und laufenden Betriebsausgaben zusammen.

Behördengebühren und das Neugründungs-Förderungsgesetz (NeuFöG)

Die reinen Gebühren für die Anmeldung des Gewerbes bei der Bezirkshauptmannschaft oder dem Magistrat halten sich in Grenzen. Große Einsparpotenziale bietet hierbei das Neugründungs-Förderungsgesetz (NeuFöG). Ein vorheriges Beratungsgespräch bei der Wirtschaftskammer Österreich und das Vorlegen der NeuFöG-Bestätigung sorgt dafür, dass fast alle Stempelgebühren und Bundesverwaltungsabgaben für die Anmeldung des Gewerbes entfallen. Zudem sind im ersten Jahr bestimmte Lohnnebenkosten für Dienstnehmer reduziert.

Konkretes Rechenbeispiel aus der Praxis:

Angenommen, eine Immobilienmaklerin gründet eine GmbH mit zwei Geschäftsführern in einer Großstadt (z. B. Wien). Die bürokratischen Gründungskosten schlüsseln sich wie folgt auf:

Befähigungsprüfung: Fachprüfung bei der Wirtschaftskammer für einen Geschäftsführer = 540 €
Nachweise & Auszüge: Auszüge aus dem Strafregister und Firmenbuch = 60 €
Notar & Firmenbuch: Gründungskosten der GmbH via vereinfachter Gründung = 600 €
Gewerbeanmeldung: Ausstellung des Gewerbescheins dank NeuFöG-Befreiung = 0 €
Vermögensschadenhaftpflicht: Erste Jahresprämie der Pflichtversicherung = 650 €
WKO-Grundumlage: Jährlicher Beitrag für die Fachgruppe = 320 €

Gesamtkosten für die bürokratische Gründung im ersten Jahr: 2.170 €

Steuern und Finanzen: Ist ein Immobilienmakler gewerbesteuerpflichtig?

Im Steuerrecht gilt eine klare Regelung: In Österreich existiert keine eigenständige, klassische Gewerbesteuer mehr, da diese bereits bei der Steuerreform 1988 abgeschafft wurde. Die Annahme, einen Immobilienmakler als gewerbesteuerpflichtig zu betrachten, ist im formalen Sinne somit unzutreffend. Dennoch führt die Ausübung des Maklerberufs keineswegs in eine steuerliche Befreiung, da die erzielten Einkünfte den allgemeinen betrieblichen Steuern unterliegen:

1. Einkommensteuer: Wird die Tätigkeit als Einzelunternehmer oder als Gesellschafter einer Personengesellschaft ausgeübt, unterliegt der erwirtschaftete Gewinn dem progressiven Einkommensteuertarif. Der Steuersatz steigt parallel zur Höhe des Gewinns.
2. Umsatzsteuer: Die verrechneten Maklerprovisionen unterliegen der gesetzlichen Umsatzsteuer von regulär 20 Prozent. Diese ist in den Rechnungen auszuweisen und an das Finanzamt abzuführen. Im Gegenzug besteht die Berechtigung zum Vorsteuerabzug für betriebliche Anschaffungen. (Eine Ausnahme bildet die Kleinunternehmerregelung, die bis zu einer Umsatzgrenze von 55.000 Euro pro Jahr eine Befreiung ermöglicht, im professionellen Maklergeschäft jedoch meist schnell überschritten wird).
3. Körperschaftsteuer (KöSt): Fällt die Wahl der Rechtsform auf eine Kapitalgesellschaft wie eine GmbH, zahlt das Unternehmen eine Körperschaftsteuer auf den erwirtschafteten Gewinn.

Die Befürchtung, als Immobilienmakler gewerbesteuerpflichtig zu werden, ist in Österreich somit unbegründet. Dennoch entstehen durch die gesetzliche Mitgliedschaft in der Wirtschaftskammer spürbare betriebliche Abgaben in Form der Kammerumlagen (KU 1 und KU 2). Eine fundierte Beratung durch eine Steuerberatungskanzlei ist daher bereits vor der aktiven Gewerbeanmeldung dringend anzuraten.

Fazit: Die Gewerbeberechtigung als strategischer Wettbewerbsvorteil

Die Vorgaben des Gewerbescheins für Immobilienmakler klingen im ersten Moment wie eine rein bürokratische Hürde. Doch nur Makler, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, sind seriös und können ihre Qualität und ihr Fachwissen nachweisen. Somit wird der Gewerbeschein zu einem echten Qualitätsbeweis, der Interessenten Sicherheit vermittelt.

Für frisch gegründete Kanzleien ergibt sich daraus ein klarer Mehrwert für die Marktpositionierung: Die erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung lässt sich aktiv in der Kommunikation einsetzen, um von Beginn an höchste Professionalität und geprüfte Rechtssicherheit zu demonstrieren. Dies schafft Vertrauen bei Eigentümern, die sich in einem unübersichtlichen Markt klare Expertise statt bloßer Online-Inserate wünschen. Sobald dieses Fundament steht, ist die größte Hürde genommen. Die rechtliche Absicherung bildet die Basis, um langfristige Kundenbeziehungen aufzubauen, Vertrauen am Markt zu etablieren und das Unternehmen nachhaltig auf Erfolgskurs zu bringen.

Was ist das Bieterverfahren?

Ein Bieterverfahren bei Immobilien ist ein transparentes und strukturiertes Verfahren, das dazu dient, den Verkauf einer Immobilie zu optimieren und den besten Preis zu erzielen. In diesem Prozess haben interessierte Käufer die Möglichkeit, schriftliche Gebote in Form eines verbindlichen Kaufanbot für die Immobilie abzugeben. Ein vom Interessenten unterschriebenes Kaufanbot ist eine verbindliche Willenserklärung.

Der Ablauf eines Bieterverfahrens beim Kauf einer Liegenschaft oder einer anderen Immobilie gestaltet sich in der Regel wie folgt: Zunächst wird die Immobilie öffentlich ausgeschrieben, häufig über Immobilienportale oder durch Makler. Meist findet ein offener Besichtigungstermin statt, bei dem die Interessenten die Immobilie begutachten. Bei diesem Termin erhalten sie ein ausführliches Exposé und weitere Unterlagen, die sie zur Kaufpreisermittlung benötigen. Interessierte Käufer können innerhalb eines festgelegten Zeitraums ihre Gebote einreichen. Diese Angebote sind in der Regel anonym, so dass alle Teilnehmer gleich behandelt werden.

Nach Ablauf der Frist werden die Gebote ausgewertet, und der Abgeber entscheidet sich für das attraktivste Angebot – ist aber nicht zur Veräußerung verpflichtet, wenn der Angebotspreis nicht seinen Vorstellungen entspricht.

Oft haben die Bieter auch die Möglichkeit, ihre Gebote während einer zweiten Runde zu erhöhen, um ihre Kaufabsicht zu verstärken.

Durch dieses Verfahren wird nicht nur ein faires Preisniveau ermittelt, sondern auch ein Gefühl von Wettbewerb unter den Käufern geschaffen, was zu einem potenziell höheren Verkaufspreis führen kann. Das Bieterverfahren bei Immobilien bietet sowohl Käufern als auch Abgebern eine effiziente und faire Möglichkeit, in einem oftmals wettbewerbsintensiven Immobilienmarkt zu agieren.

Bieterverfahren vs. Immobilienversteigerung: Die Unterschiede

Der Immobilienverkauf im Bieterverfahren unterscheidet sich grundsätzlich zu einer Immobilienversteigerung, auch wenn beide Verfahren im normalen Sprachgebrauch oft verwechselt werden. Der größte Unterschied zu einer Versteigerung ist die Unverbindlichkeit des Gebots. Der Eigentümer ist beim Bieterverfahren nicht zum Verkauf gezwungen und muss auch nicht zwingend an den Meistbietenden verkaufen. Reicht ein Kaufinteressent im Rahmen eines Bieterverfahrens ein schriftliches Angebot ein, wird dies als verbindliches Kaufanbot formuliert. Der Bieter ist an dieses Angebot für eine bestimmte Frist (z. B. 1 bis 2 Wochen) gebunden. Er kann es nicht einfach grundlos zurückziehen. Unterschreibt der Abgeber das Kaufanbot des Bieters innerhalb der Bindungsfrist, ist der Kaufvertrag bereits rechtskräftig zustande gekommen. Beide Parteien sind ab diesem Moment klagbar an das Geschäft gebunden. Der formelle Kaufvertrag (der für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist und dessen Unterschriften gerichtlich oder notariell beglaubigt werden müssen) wird erst danach aufgesetzt.

Das sind die wesentlichen Unterschiede zwischen Bieterverfahren und Immobilienversteigerung:

Während eine Zwangsversteigerung ein gerichtlich geregeltes Verfahren ist, das häufig aufgrund finanzieller Schwierigkeiten des Verpflichteten eingeleitet wird, handelt es sich beim Bieterverfahren um eine freiwillige Vermarktungsstrategie. Die Abgeber behalten dabei die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess und können selbst entscheiden, ob sie ein Gebot annehmen.

Ein weiterer wesentlicher Unterschied liegt in der Preisbildung. Bei einer Versteigerung wird auf Grundlage des geringsten Gebots geboten. Im Bieterverfahren entsteht der Verkaufspreis hingegen durch Angebot und Nachfrage. Durch die gezielte Vermarktung und den Wettbewerb unter mehreren Interessenten können häufig höhere Verkaufspreise erzielt werden. Zudem bietet das Bieterverfahren mehr Flexibilität. Besichtigungen und Anbotsfristen lassen sich individuell gestalten. Dadurch profitieren sowohl Abgeber als auch Kaufinteressenten von einem transparenten und planbaren Verkaufsprozess.

Kurz zusammengefasst: Die Versteigerung dient primär der Verwertung einer Immobilie zur Begleichung von Forderungen, während das Bieterverfahren darauf abzielt, den bestmöglichen Marktpreis unter wettbewerblichen Bedingungen zu erzielen.

Bieterverfahren: Vorteile für Makler

• Das Bieterverfahren bietet Maklern die Möglichkeit, Immobilien innerhalb eines klar definierten Zeitraums zu vermarkten und den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Insbesondere bei bisher erfolglosen Verkaufsversuchen kann das Verfahren neue Interessenten anziehen und die Nachfrage erhöhen.
• In Österreich treffen den Immobilienmakler nach dem Maklergesetz (§ 3 MaklerG) strenge Sorgfalts- und Aufklärungspflichten gegenüber dem Abgeber und den Interessenten. Startet ein Makler ein Bieterverfahren völlig ohne Marktwertermittlung, läuft er Gefahr, die Immobilie unter Wert zu veräußern (Haftung gegenüber dem Abgeber) oder einen völlig unrealistischen Preiskampf zu entfachen. Ein seriöser österreichischer Immobilienmakler ermittelt vorab immer den Marktwert (Verkehrswert), um dem Abgeber einen realistischen Start- oder Richtpreis zu empfehlen.
• Ein zentraler Besichtigungstermin reduziert den Besichtigungstourismus und minimiert den organisatorischen Aufwand. Dies ermöglicht einen effizienteren Verkaufsablauf und führt häufig schneller zum Abschluss.
• Bei schwer vermarktbaren Immobilien – beispielsweise älteren Gebäuden oder Objekten in besonderen Lagen – kann das Bieterverfahren durch den entstehenden Wettbewerb zusätzliche Aufmerksamkeit schaffen. Die gezielte Vermarktung erhöht die Sichtbarkeit der Immobilie und fördert die Anzahl potenzieller Käufer.

Bieterverfahren: Vorteile für Abgeber

• Für Abgeber bietet das Bieterverfahren die Chance auf einen schnellen und planbaren Verkauf, insbesondere wenn das Kapital zeitnah benötigt wird. Durch den festgelegten Angebotszeitraum werden Kaufinteressenten zu schnellen Entscheidungen motiviert.
• Entsteht unter mehreren Interessenten ein Wettbewerb, können höhere Gebote erzielt werden, was sich positiv auf den Verkaufspreis auswirkt. Der endgültige Preis ergibt sich dabei direkt aus Angebot und Nachfrage und spiegelt häufig den aktuellen Verkehrswert wider.
• Ein weiterer Vorteil ist die hohe Transparenz während des Verkaufsprozesses. Eigentümer erhalten einen guten Überblick über die eingehenden Gebote und können die Ergebnisse gemeinsam mit dem Makler auswerten. Dies schafft Vertrauen und sorgt für eine faire sowie nachvollziehbare Verkaufsabwicklung.

Tipps für Makler: So gelingt das Bieterverfahren

Um das Bieterverfahren erfolgreich umzusetzen, sollten Immobilienmakler folgende Vorgehensweise beachten:

Marktanalyse:

• Führen Sie eine detaillierte Marktanalyse durch.
• Legen Sie einen realistischen Mindestpreis fest.

Marketingstrategie:

• Verwenden Sie ansprechende Fotos und hochwertige Grundrisse.
• Erstellen Sie eine ansprechende Beschreibung der Immobilie.

Besichtigungstermine:

• Planen Sie offene Besichtigungstermine.
• Ermöglichen Sie Interessenten, die Immobilie kennenzulernen und Fragen zu stellen.

Transparenz:

• Erklären Sie das gesamte Bieterverfahren klar und deutlich.
• Informieren Sie über Fristen und Bedingungen.

Aktive Kommunikation:

• Halten Sie während des Prozesses regelmäßig Kontakt zu Interessenten.
• Informieren Sie über aktuelle Gebote, um ein engagiertes Bieterumfeld zu schaffen.

Bieterverfahren in der Praxis: So setzen Makler den Prozess Schritt für Schritt erfolgreich um

1. Immobilie bewerten und Mindestpreis festlegen

• Ermitteln Sie einen realistischen Verkehrswert und definieren Sie intern einen Mindestpreis, unter dem nicht verkauft wird.

2. Exposé und Vermarktung vorbereiten

• Erstellen Sie ein hochwertiges Exposé und weisen Sie klar darauf hin, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt.

3. Vermarktung starten

• Veröffentlichen Sie die Immobilie auf allen relevanten Kanälen und erzeugen Sie gezielt Nachfrage.

4. Offene Besichtigungstermine

• Organisieren Sie feste Besichtigungstermine, um Wettbewerb zwischen Interessenten zu schaffen.

5. Bieterfrist festlegen und kommunizieren

• Setzen Sie eine klare Frist (z. B. 2–3 Wochen) und informieren Sie alle Interessenten transparent.

6. Gebote einholen und dokumentieren

• Sammeln Sie alle Angebote strukturiert und prüfen Sie diese auf Vollständigkeit und Bonität.

7. Käufer auswählen und Abschluss vorbereiten

• Entscheiden Sie nicht nur nach Preis, sondern auch nach Sicherheit und Abwicklungsgeschwindigkeit.

Bieterverfahren ohne Makler: Risiken und Nachteile

Der Verkauf einer Liegenschaft im Bieterverfahren ohne einen Makler auszuführen, könnte dem Abgeber einige Nachteile bescheren. Zunächst verfügen Makler über umfangreiche Marktkenntnisse, die es ihnen ermöglichen, realistische Mindestpreise festzulegen und die Immobilie angemessen zu bewerten. Ihre Erfahrung im Umgang mit Bieterverfahren hilft, effektive Strategien zu entwickeln, um Käufer zu motivieren und den Wettbewerb zu fördern. Darüber hinaus können sie professionelle Marketingstrategien implementieren, um die Immobilie gezielt zu bewerben und mehr potenzielle Käufer anzusprechen.

Dank ihres breiten Netzwerks haben Makler Zugang zu einer größeren Anzahl von Interessenten, was die Reichweite der Vermarktung erheblich erhöht. Sie übernehmen zudem die gesamte Organisation des Verfahrens, einschließlich der Festlegung von Besichtigungsterminen und der Kommunikation mit Bietenden. Ein weiterer Vorteil ist ihre Vertrautheit mit den rechtlichen Rahmenbedingungen, was dazu beiträgt, rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Makler bringen auch starke Verhandlungsfähigkeiten mit, die es ermöglichen, den bestmöglichen Preis für den Abgeber zu erzielen. Zudem können sie durch ihre Objektivität emotionale Entscheidungen minimieren, was dem Verkaufsprozess zugutekommt. Insgesamt trägt die Beauftragung eines Maklers zu einem schnelleren und erfolgreicheren Verkauf durch Professionalität und Expertise bei.

Ein Hausverkauf im Bieterverfahren ohne Makler birgt einige Risiken und ist nicht zu empfehlen.

So geht’s noch effizienter: Mit einem Online-Bieterverfahren für Immobilien

Ein digitales Bieterverfahren für Immobilien hat noch mehr Vorteile, denn – wie der Name schon verrät – läuft alles digitalisiert ab und wird durch aufs Bieterverfahren ausgelegte Tools und passende Software unterstützt.

Ein Online-Bieterverfahren bietet Immobilienmaklern zahlreiche Vorteile, die sowohl den Verkaufsprozess als auch die Kundenzufriedenheit verbessern können. Hier sind einige der wichtigsten Vorteile:

• Erhöhte Reichweite: Durch die Nutzung einer Online-Plattform können Angebot und Bieterverfahren einem breiteren Publikum zugänglich gemacht werden. Interessenten aus verschiedenen Regionen haben die Möglichkeit, an dem Verfahren teilzunehmen.
• Transparenz: Online-Bieterverfahren schaffen eine klare und nachvollziehbare Umgebung für alle Bieter. Viele in Österreich genutzte Online-Bieterportale arbeiten daher mit einem teil-verdeckten System (z. B. sieht man nur das aktuelle Höchstgebot als anonyme Zahl oder man sieht gar keine fremden Beträge, sondern wird digital über Runden geführt).
• Schnelligkeit: Der Online-Prozess ermöglicht schnellere Gebote und Entscheidungen, was zu einer Verkürzung der Verkaufszeiten führt. Makler können ihre Angebote zügiger abschließen.
• Wettbewerb: Durch das Bieterverfahren wird ein Wettbewerb unter den Interessenten gefördert, was potenziell zu höheren Verkaufspreisen führen kann. Dies schafft einen Anreiz, höhere Gebote abzugeben.
• Effizienz: Makler sparen Zeit bei der Organisation und Durchführung von Besichtigungen sowie bei der Verwaltung der Bietenden. Die digitale Plattform automatisiert viele Schritte und erleichtert so den gesamten Prozess.
• Zugänglichkeit: Interessenten können jederzeit und von überall aus auf das Bieterverfahren zugreifen, was die Teilnahme erleichtert und zusätzliche Bieter anzieht.
• Datenanalyse: Online-Plattformen bieten oft nützliche Analysen und Statistiken, die Maklern helfen, den Markt besser zu verstehen und zukünftige Strategien anzupassen.
• Kundenerlebnis: Ein modernes, benutzerfreundliches Online-Bieterverfahren steigert die Kundenzufriedenheit. Interessenten fühlen sich in einen fairen und organisierten Prozess eingebunden.

Insgesamt kann das digitale Bieterverfahren eine wertvolle Ergänzung für die Strategien von Immobilienmaklern darstellen, um ihre Prozesse zu optimieren und den Kunden einen Mehrwert zu bieten.

Fazit: Profitieren Sie vom Bieterverfahren

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Bieterverfahren eine wertvolle Strategie für Makler darstellt, um den Verkaufsprozess zu optimieren und den bestmöglichen Preis für Immobilien zu erzielen. Die Vorteile sind vielfältig: von der erhöhten Nachfrage über eine transparente Preisgestaltung bis hin zu schnelleren Verkaufszyklen. Integrieren Sie das Bieterverfahren in Ihre Verkaufstaktik und profitieren Sie von den positiven Ergebnissen. Mit onOffice an Ihrer Seite erhalten Sie dank des onOffice Marketplaces innovative Software, um das Bieterverfahren erfolgreich digital umzusetzen. Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, um Ihre Strategien zu erweitern und Ihre Kunden noch besser zu bedienen!

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Österreich: Diese Entwicklungen verändern die Branche

1. Warum bestehende Immobilien den Markt prägen

Die Zukunft des Immobilienmarktes wird in Österreich zunehmend im Bestand entschieden. Neubauten bleiben zwar wichtig, doch in vielen Regionen prägen bestehende Wohn- und Gewerbeimmobilien das Marktgeschehen deutlich stärker. Ob Eigentumswohnungen, Einfamilienhaus oder Zinshaus – der vorhandene Wohnraum rückt zunehmend in den Mittelpunkt von Kauf- und Investitionsentscheidungen.

Dadurch rücken Themen in den Fokus, die früher oft eine kleinere Rolle gespielt haben: Wie energieeffizient ist die Immobilie? Welche Modernisierungen stehen an? Wie flexibel lässt sich die Fläche künftig nutzen? Und wie gut erfüllt das Objekt auch zukünftige Anforderungen?

Das verändert die Bewertung von Immobilien spürbar. Objekte werden nicht mehr nur nach Lage und Grundriss beurteilt. Der technische Zustand, die Betriebskosten und das Entwicklungspotenzial fließen stärker in die Bewertung ein. Ein modernisierter Bestand mit kalkulierbaren Energiekosten kann dadurch deutlich attraktiver werden als ein unsanierter Altbau in vergleichbarer Lage.

Bei klassischen Gründerzeithäusern gilt in Österreich oft der strenge Richtwertmietzins. Die Beratungskompetenz des Maklers zeigt sich darin, dem Abgeber oder Investor genau aufzuzeigen, welche Zu- und Abschläge laut MRG (z. B. für barrierefreie Zugänge oder hocheffiziente Heizsysteme) rechtlich zulässig sind.

Wie stark Themen wie Energieeffizienz, Modernisierung und Werthaltigkeit die Vermarktung bereits heute beeinflussen, zeigen auch unsere Blogbeiträge zur energetischen Sanierung und zu den Energieeffizienzklassen.

2. Wie sich Finanzierungsbedingungen auf Immobilienpreise auswirken

Ein weiterer wichtiger Treiber der aktuellen Marktveränderungen ist die Finanzierung. Die KIM-Verordnung, die von 2022 bis Mitte 2025 mit ihren starren Schranken (20 % Eigenkapital, 40 % Schuldendienstquote, maximal 35 Jahre Laufzeit) die Finanzierung massiv erschwerte, ist plangemäß ausgelaufen. Kreditinstitute haben wieder den nötigen Spielraum für individuelle Bonitätsprüfungen.

Diese neue Flexibilität beeinflusst die aktuelle Marktdynamik, bei der Bestandsimmobilien im Fokus der Käufer stehen, ganz massiv. Besonders für junge Familien und Erstkäufer rückt der Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe, selbst wenn das Eigenkapital knapper bemessen ist. Für Makler bedeutet das eine enorme Chance: Wer Interessenten jetzt aktiv und kompetent durch die neuen Finanzierungsspielräume führt, sichert sich einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil.

Dadurch wird die Preisfindung deutlich anspruchsvoller. Pauschale Vergleichswerte reichen immer seltener aus. Stattdessen spielen Faktoren wie Mikrolage, Objektqualität, energetischer Zustand, Zielgruppe und Vermarktungsstrategie stärker zusammen. Wer diese Aspekte nachvollziehbar aufbereitet, schafft mehr Sicherheit für Käufer und Verkäufer.

Das VKrG

Die Annahme, dass nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung Mitte 2025 sämtliche Finanzierungsbarrieren fallen, greift zu kurz. Bereits im Herbst steht die nächste regulatorische Zäsur bevor: Ab dem 20. November 2026 setzt das neue Verbraucherkreditgesetz (VKrG 2026) die verschärften EU-Vorgaben in nationales österreichisches Recht um.

In der praktischen Umsetzung bedeutet dies: Obwohl klassische Wohnbaufinanzierungen separat behandelt werden, trifft das VKrG 2026 die Branche indirekt mit deutlicher Konsequenz. Wesentliche Begleitfinanzierungen – etwa unbesicherte Darlehen für energetische Sanierungen, die Finanzierung der neuen Einbauküche oder Kredite zur Deckung der Kaufnebenkosten – unterliegen künftig massiv verschärften Regulierungen.

Das Ende regulatorischer Freiräume bei Kleinkrediten

Bisherige Ausnahmeregelungen für Bagatellbeträge unter 200 Euro oder zinslose „Buy Now, Pay Later“-Angebote entfallen ab November 2026 vollständig. Jede Finanzierung erfordert fortan eine lückenlose und dokumentierte Haushaltsrechnung. Ergibt diese keine positive Bilanz, greift ein striktes gesetzliches Verbot der Kreditvergabe.
Gerade daran zeigt sich, wie stark sich die Branche verändert. Der Markt wird nicht nur digitaler, sondern auch erklärungsbedürftiger. Umso wichtiger wird eine fundierte Einordnung.

3. Datenqualität als Infrastruktur: Was gute Objektdaten heute leisten

Viele sprechen über Digitalisierung. Entscheidend ist aber nicht das Schlagwort, sondern die Qualität der Daten dahinter. Fehlende Flächenangaben, unvollständige Unterlagen oder uneinheitliche Objektinformationen bremsen heute nicht nur Prozesse, sondern erschweren auch das Vertrauen und effiziente Abläufe. Nach dem Maklergesetz und dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz unterliegen österreichische Makler strengen Aufklärungspflichten. Wer falsche Wohnnutzflächen angibt oder den Energieausweis bei der Insertion verschweigt, dem drohen empfindliche Verwaltungsstrafen und Provisionsverlust.

Gleichzeitig steigt der Wert guter Daten. Sie verbessern Preisargumentationen, machen die Vermarktung präziser und helfen dabei, Zielgruppen klarer anzusprechen. Außerdem bilden sie die Grundlage für Automatisierung, Reporting und belastbare Entscheidungen. Mit modernen CRM-Systemen wie onOffice enterprise lassen sich Objekt-, Kunden- und Vermarktungsdaten zentral verwalten und über den gesamten Vermarktungsprozess hinweg konsistent pflegen. So entstehen verlässliche Datengrundlagen für Vermarktung, Bewertung und Kundenberatung.

Die Zukunft des Immobilienmarktes ist deshalb auch eine Datenfrage. Denn transparente und verlässliche Informationen werden für Vermarktung, Bewertung und Beratung immer wichtiger.

4. Künstliche Intelligenz und Automatisierung verändern die Arbeit von Maklern

Digitale Systeme unterstützen Immobilienmakler bereits heute bei der Exposé-Erstellung, der Interessentenqualifizierung, der Datenaufbereitung und bei Vermarktungsanalysen.
Dadurch verändern sich nicht nur Abläufe, sondern auch die Erwartungen auf Kundenseite. Informationen sollen schneller verfügbar sein, Prozesse transparenter ablaufen und Anfragen effizient beantwortet werden.

Für Maklerunternehmen bedeutet das jedoch nicht, dass persönliche Beratung an Bedeutung verliert. Im Gegenteil: Je mehr die Standardaufgaben automatisiert werden, desto wichtiger werden Marktkenntnis und die individuelle Betreuung.

Die Zukunft der Immobilienwirtschaft liegt deshalb nicht in der vollständigen Automatisierung des Maklers und seiner Aufgaben, sondern in der intelligenten Verbindung aus Technologie, Daten und persönlicher Beratung.

5. Warum regionale Immobilienmärkte stärker auseinander driften

Wachstumsregionen wie der Wiener Speckgürtel, das Rheintal in Vorarlberg oder der Zentralraum Oberösterreich entwickeln sich häufig anders als periphere Täler oder strukturschwächere Regionen im ländlichen Raum. Dieselben Marktveränderungen können daher je nach Region sehr unterschiedliche Auswirkungen auf Nachfrage, Preisentwicklung und Vermarktungsdauer haben.

Jedes der neun Bundesländer hat seine eigene Bauordnung und sein eigenes Raumordnungsgesetz. Was in Wien im Dachbodenausbau erlaubt ist, kann in Tirol komplett verboten sein. Ein Makler benötigt hier echte regionale Sachkenntnis. Das Auseinanderdriften der Märkte im Westen und Osten hat einen massiven rechtlichen Grund: die Grundverkehrsgesetze. In den westlichen Bundesländern ist der Erwerb von Immobilien durch extrem strenge Beschränkungen für Freizeitwohnsitze (Ferienwohnungen) reglementiert. Diese rechtlichen Hürden beeinflussen die Preise und die Vermarktungsdauer in diesen Regionen drastisch und erfordern eine hochspezialisierte Beratungsqualität des Maklers.

In manchen Regionen stehen Flächenknappheit, Nachverdichtung und hohe Eigentumspreise im Vordergrund. In anderen werden gute Erreichbarkeit, flexible Nutzungsmöglichkeiten und bezahlbare Bestände wichtiger. Für den Immobilienmarkt bedeutet das vor allem eins: Regionale Entwicklungen müssen genauer betrachtet und eingeordnet werden. Gerade das wird für Maklerunternehmen zunehmend wichtig.

Welche Entwicklungen die Branche aktuell prägen, haben wir bereits in unserem Beitrag zu den Immobilien Trends 2026 zusammengefasst. Besonders deutlich zeigen sich diese Veränderungen bei der unterschiedlichen Entwicklung regionaler Immobilienmärkte.

6. Erwartungen an Transparenz und Tempo steigen

Käufer, Verkäufer, Investoren und Mieter informieren sich heute früher und vergleichen Angebote genauer. Gleichzeitig steigen die Erwartungen an schnelle Rückmeldungen und transparente Informationen. Interessenten möchten nachvollziehen können, wie Preise entstehen und warum eine Immobilie auf bestimmte Weise vermarktet wird.

Das verändert die Anforderungen an die Branche spürbar. Exposés, Objektunterlagen, Marktberichte und Kommunikationsprozesse müssen klarer und strukturierter werden. Reichweite allein reicht nicht mehr aus – entscheidend ist, wie relevant und verständlich Informationen aufbereitet sind.

Unternehmen, die transparent kommunizieren und Prozesse sauber strukturieren, schaffen Vertrauen. Und genau das bleibt im Immobiliengeschäft ein entscheidender Faktor.

7. Professionalisierung statt „Klinkenputzen“

Der österreichische Markt hat in den letzten Jahrzehnten einen massiven Strukturwandel hin zu hoher Professionalität vollzogen.

• Kompetenz statt reines Verkaufen: Durch renommierte akademische und fachliche Ausbildungswege (z. B. WKO, FHs, TU Wien, Donau-Universität Krems) hat sich das Anforderungsprofil komplett gedreht.
• Vertrauen als Währung: In einem anspruchsvollen Marktumfeld reichen Standardfloskeln nicht mehr aus. Verlässlichkeit, Integrität und tiefgehende Beratungskompetenz gegenüber allen Stakeholdern sind heute die wichtigsten Hebel, um in volatilen Marktzyklen erfolgreich zu bestehen.

Was Maklerunternehmen jetzt wissen müssen: Der Weg zum Eigenheim endet nicht mit dem Kaufvertrag. Die Transformation im Bestand verlangt oft nach schnellen Investitionen in Sanierung und Ausstattung. Makler sollten ihre Kunden im Sommer 2026 proaktiv darauf hinweisen, dass das Zeitfenster für unkomplizierte Zusatzfinanzierungen im November schließt. Wer Sanierungs- oder Einrichtungskredite plant, sollte diese rechtzeitig in die Wege leiten, bevor der bürokratische Aufwand und die strengen Prüfpflichten des VKrG 2026 schlagend werden.

Welche Chancen sich für die Immobilienbranche ergeben

Diese Veränderungen sind keine kurzfristige Entwicklung, sondern Teil eines strukturellen Wandels in der Immobilienbranche. Für Maklerunternehmen werden deshalb klare Prozesse, verlässliche Daten und strukturierte Kommunikation immer wichtiger. Nicht jedes neue Tool ist automatisch relevant. Aber jedes Unternehmen braucht einen klaren Blick darauf, wie Markt, Daten und Beratung ineinandergreifen.

Die Zukunft der Immobilienbranche ist nicht nur mit Druck verbunden. Sie eröffnet auch neue Spielräume – vor allem dort, wo sich Unternehmen nicht auf die Standardvermarktung verlassen.

Bestände mit Entwicklungspotenzial besser positionieren

Viele Immobilien erfüllen nicht alle Anforderungen sofort, bieten aber Entwicklungspotenzial. Wer Sanierungsmöglichkeiten, flexible Nutzungskonzepte oder Effizienzvorteile verständlich aufzeigt, kann auch anspruchsvollere Bestände erfolgreich vermarkten. So können mögliche Schwächen besser eingeordnet werden und Entwicklungsmöglichkeiten werden sichtbar.

Regionale Spezialisierung zahlt sich aus

Je mehr sich Teilmärkte unterschiedlich entwickeln, desto wertvoller wird eine klare Positionierung. Das betrifft einzelne Städte ebenso wie bestimmte Mikrolagen, Assetklassen oder Zielgruppen. Wer sein Marktgebiet regelmäßig analysiert und Entwicklungen früh erkennt, kann gezielter beraten und schneller auf Veränderungen in der Nachfrage reagieren.

Beratung wird wirtschaftlicher

In einem einfachen Markt entscheidet oft vor allem die Geschwindigkeit. In einem komplexeren Markt wird dagegen fundierte Einordnung wichtiger. Wenn Immobilienentscheidungen mehr Erklärung brauchen, steigt auch der Wert guter Beratung – etwa bei Preisgesprächen, sanierungsbedürftigen Objekten, Investitionsentscheidungen oder der Ansprache passender Zielgruppen.

Für Maklerunternehmen ist das eine gute Nachricht. Denn eine gute Beratung lässt sich nicht beliebig kopieren. Sie entsteht aus Marktkenntnis, Prozessqualität und klarer Kommunikation.

So bereiten Sie Ihr Unternehmen auf die Entwicklungen der Immobilienbranche vor

Wer die Zukunft der Immobilienwirtschaft aktiv gestalten möchte, braucht keinen kompletten Neustart. Entscheidend sind vor allem klare Prioritäten und gut strukturierte Prozesse.

Die folgenden fünf Schritte schaffen dafür eine solide Grundlage:

1. Bestand sauber segmentieren

Ordnen Sie Ihre Objekte nicht nur nach Preis und Lage, sondern auch nach Energiezustand, Modernisierungsbedarf, Zielgruppe und Vermarktungschancen. So erkennen Sie schneller, welche Argumente und Unterlagen im Einzelfall wirklich zählen.

2. Objektinformationen standardisieren

Sorgen Sie dafür, dass Grundrisse, Energieangaben, Modernisierungsstände, Betriebskosten und relevante Dokumente einheitlich gepflegt werden. Was intern klar ist, wirkt nach außen professionell.

3. Preisargumentation stärker begründen

Nutzen Sie Vergleichsdaten, Teilmarktkenntnis und objektspezifische Faktoren konsequent zusammen. Gerade in sensiblen Marktphasen schafft eine belastbare Argumentation deutlich mehr Ruhe im Verkaufsprozess.

4. Regionale Nachfrage laufend beobachten

Welche Lagen ziehen an? Wo wird stärker nach kleinen Einheiten gesucht? Welche Zielgruppen reagieren auf welches Angebot? Wer solche Muster früh erkennt, kann vorausschauend vermarkten.

5. Prozesse zentral steuern

Je dynamischer der Markt, desto wichtiger wird ein klarer Überblick über Daten, Kommunikation und Vermarktung. Genau hier zahlt sich eine vernetzte Systemlandschaft aus.

Fazit: Die Immobilienbranche der Zukunft wird klarer, regionaler und datengetriebener

Die Immobilienbranche in Österreich steht nicht vor einer einzelnen Veränderung, sondern vor einem strukturellen Wandel. Energieeffizienz, Finanzierung, Datenqualität, regionale Marktunterschiede und steigende Serviceerwartungen verändern bereits heute, wie Immobilien bewertet, vermarktet und vermittelt werden.

Gerade deshalb gewinnt die Rolle von Maklerunternehmen weiter an Bedeutung. Denn je komplexer Märkte werden, desto stärker steigt der Bedarf an Einordnung, Transparenz und verlässlicher Beratung.

Die Zukunft des Immobilienmarktes gehört deshalb nicht automatisch den größten Unternehmen. Sie gehört den Immobilienmaklern, die regionale Entwicklungen verstehen, den Wert von Immobilien fundiert einordnen und Kunden eine verlässliche Orientierung bieten.

Was ist die Energieeffizienzklasse?

Die Energieeffizienzklasse gibt an, wie viel Energie ein Gebäude im Betrieb benötigt. Grundlage ist der Energieausweis, der Immobilien von A++ (sehr effizient) bis G (sehr ineffizient) einordnet.

Energieeffizienzklassen für Gebäude wurden in Österreich mit dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) und der OIB-Richtlinie 6 weiter vereinheitlicht und standardisiert. Seitdem hat die Bedeutung der Energieeffizienz kontinuierlich zugenommen – nicht zuletzt durch steigende Energiekosten, strengere Klimaziele und neue Anforderungen an Wohngebäude.

Kurz gesagt: Je besser die Klasse, desto niedriger der Energieverbrauch und desto attraktiver die Immobilie. Für Kaufinteressenten dient sie als schnelle Orientierung, während sie für Makler ein wichtiges Instrument ist, um die Qualität einer Immobilie einzuordnen und im Vertrieb verständlich zu vermitteln.

Welche Energieeffizienzklassen gibt es?

Die Energieeffizienzklassen von Immobilien sind klar standardisiert und ermöglichen eine schnelle Einordnung des Energiebedarfs. Sie reichen von A++ (sehr effizient) bis G (sehr ineffizient) und geben damit direkt Aufschluss darüber, wie hoch der Energieverbrauch einer Immobilie ausfällt.

Die Energieeffizienzklasse beeinflusst die Vermarktungsdauer, die Preiswahrnehmung und die Zielgruppe einer Immobilie erheblich. Während energieeffiziente Häuser oft schneller verkauft werden, benötigen Immobilien mit schwächeren Klassen deutlich mehr Beratung und eine klare Argumentationsstrategie.

Die folgende Übersicht zeigt, wie die einzelnen Klassen typischerweise eingeordnet werden:

Energieeffizienzklassen im Detail

Energieeffizienzklasse A und A++: Was bedeutet das für die Vermarktung?

Immobilien mit den Energieeffizienzklassen A oder A++ gehören zu den gefragtesten Objekten am Markt. Sie stehen für niedrige Energiekosten, moderne Gebäudetechnik und geringe laufende Belastungen.

Gerade bei steigenden Energiepreisen und strengeren Klimavorgaben wirken diese Immobilien besonders attraktiv auf Käufer. Häufig lassen sich solche Häuser schneller vermarkten und mit geringeren Preisverhandlungen verkaufen. Besonders Neubauten oder umfassend sanierte Immobilien erreichen diese Klassen.

Energieeffizienzklasse C: Solide und gut vermittelbar

Die Energieeffizienzklasse C gilt am Immobilienmarkt als solide und marktgerecht. Viele Käufer bewerten diese Klasse als guten Kompromiss zwischen Kaufpreis, Energieverbrauch und Modernisierungsaufwand.

Für Makler ist Klasse C meist unkompliziert in der Vermarktung, da nur wenig zusätzlicher Erklärungsbedarf entsteht. Immobilien dieser Kategorie sprechen eine breite Zielgruppe an und gelten häufig als wirtschaftlich attraktiv.

Energieeffizienzklasse D: Noch marktfähig, aber erklärungsbedürftig

Immobilien mit Energieeffizienzklasse D gelten weiterhin als gut verkäuflich, allerdings achten Kaufinteressenten hier deutlich stärker auf mögliche zukünftige Energiekosten und Modernisierungsmaßnahmen.

Für Makler steigt damit der Beratungsbedarf. Wichtig ist, die Energieeffizienz transparent einzuordnen und realistisch zu erklären, welche Investitionen mittelfristig sinnvoll sein könnten.

Energieeffizienzklasse E und F: Beratungsintensiv, aber mit Potenzial

Ab den Klassen E und F nehmen die Herausforderungen in der Vermarktung zu. Viele Käufer rechnen mit höheren Heizkosten und zusätzlichem Sanierungsaufwand.

Gleichzeitig bieten solche Immobilien häufig Chancen: Der niedrigere Kaufpreis schafft finanziellen Spielraum für energetische Modernisierungen. Förderprogramme, Sanierungsfahrpläne und Entwicklungspotenziale werden hier zu wichtigen Argumenten im Vertrieb.

Energieeffizienzklasse G: Sanierungsbedarf als Verkaufsargument

Immobilien mit den Energieeffizienzklassen G gelten meist als stark sanierungsbedürftig. Hohe Energiekosten und mögliche gesetzliche Anforderungen schrecken viele Interessenten zunächst ab.

Für Makler liegt der Schlüssel deshalb weniger in der aktuellen Energieklasse selbst, sondern im Entwicklungspotenzial der Immobilie. Besonders Investoren, handwerklich erfahrene Käufer oder langfristig orientierte Eigentümer sehen in solchen Objekten oft eine Chance zur Wertsteigerung durch eine Sanierung.

Energiebedarf vs. Energieverbrauch: Der Unterschied zählt

Ein häufiger Stolperstein bei der Bewertung der Energieeffizienz einer Immobilie ist die Unterscheidung zwischen Energiebedarf und Energieverbrauch. In Österreich ist gemäß dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012) für den Verkauf, die Vermietung oder Verpachtung ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig und üblich. Dieser basiert auf technischen Gebäudedaten und ermittelt den Energiebedarf unabhängig vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner. Der Energieverbrauch hingegen bildet den tatsächlichen Energieeinsatz im Alltag ab und kann daher je nach Bewohner und Nutzungsgewohnheiten deutlich variieren.

Welcher Energieausweis für Ihr Objekt ausgestellt werden muss, erfahren Sie im Artikel zur Energieausweis-Pflicht.

Immobilien mit schlechter Energieeffizienz: Problem oder Chance?

Viele Immobilienmakler stehen häufig vor der Herausforderung, Häuser mit einer schlechten Energieeffizienzklasse wie beispielsweise G oder F zu verkaufen. Auf den ersten Blick wirken diese Immobilien schwer vermittelbar, sind sie aber nicht immer.

Käufer haben bei solchen Immobilien Bedenken – und das zurecht. Ein hoher Energiebedarf, steigende Betriebskosten und Unsicherheiten bei der Finanzierung wirken abschreckend.

Als Makler können Sie hier eingreifen und die Vorteile hervorheben, um die Immobilie überzeugend zu vermarkten. Ein niedriger Kaufpreis, vorhandenes Sanierungspotenzial und Fördermöglichkeiten für Modernisierungen können sich positiv auf die Kaufentscheidung auswirken.

Ihre Aufgabe als Makler ist es, die Perspektiven zu verschieben – von „Problemimmobilie“ hin zu „Entwicklungspotenzial“.

Kosten im Blick: Was bedeutet eine schlechte Energieklasse?

Meist interessiert Interessenten zuerst, was eine Immobilie kostet – insbesondere bei schlechter Energieeffizienzklasse.

Und das nicht ohne Grund. Ein Haus mit einer schwachen Klasse verursacht in der Regel höhere Heizkosten, eine stärkere Abhängigkeit von Energiepreisen und bringt häufig einen mittelfristigen Modernisierungsbedarf mit sich.

Praxisbeispiel: So unterscheiden sich die Energiekosten

Ein unsaniertes Einfamilienhaus bzw. viele ältere Altbauten mit Energieeffizienzklasse G und einem Energiebedarf von etwa 220 kWh/m²a kann bei einer Wohnfläche von 140 m² jährliche Heizkosten von rund 3.000 bis 4.000 Euro verursachen – je nach Energieträger und Preisniveau. Ein vergleichbares Haus mit Energieeffizienzklasse C liegt dagegen häufig nur bei etwa 1.200 bis 1.800 Euro pro Jahr.

Auf den ersten Blick wirkt die bessere Energieklasse damit klar im Vorteil. In der Praxis ist die Entscheidung jedoch differenzierter. Immobilien mit schlechterer Energieeffizienz sind häufig deutlich günstiger im Kaufpreis. Der finanzielle Spielraum, der dadurch entsteht, kann gezielt in energetische Maßnahmen investiert werden.

Investition statt Nachteil: Sanierung richtig einordnen

Wird in einem solchen Objekt eine neue Heizungsanlage installiert (z. B. Wärmepumpe) und zusätzliche Maßnahmen zur Wärmedämmung umgesetzt, liegen die Investitionskosten je nach Umfang häufig zwischen 30.000 und 70.000 Euro. In Österreich wird der „Raus aus Öl und Gas“-Heizungstausch sowie die thermische Sanierung extrem stark gefördert (Bundesförderung + Landesförderung). Käufer zahlen diese Summe also fast nie komplett aus eigener Tasche. Oft werden bis zu 75 % der Kosten gefördert. Dadurch kann sich die Energieeffizienzklasse spürbar verbessern – beispielsweise von G auf D oder sogar C. Gleichzeitig lassen sich die jährlichen Energiekosten oft um mehrere tausend Euro reduzieren.

Für Käufer entsteht daraus eine klare Perspektive: Statt dauerhaft hohe Energiekosten zu tragen, investieren sie einmal gezielt in die Immobilie und profitieren langfristig von geringeren laufenden Kosten und einer Wertsteigerung.

Argumentationsansatz für Makler im Gespräch

Für Makler liegt hier ein entscheidender Ansatzpunkt im Gespräch: Es geht nicht nur darum, aktuelle Kosten aufzuzeigen, sondern die Gesamtbetrachtung aus Kaufpreis, Investition und langfristiger Entwicklung verständlich zu machen. Eine Immobilie mit schlechter Energieklasse wird so nicht zum Risiko, sondern zu einer bewussten Investitionsentscheidung.

Wichtig ist es, diese Zusammenhänge transparent und nachvollziehbar darzustellen. Nutzen Sie konkrete Tools wie Energiekostenrechner, um Zahlen greifbar zu machen und Interessenten eine fundierte Entscheidungsbasis zu bieten.

Energieeffizienz verbessern: So beraten Makler richtig

Für viele Käufer wird die Frage immer wichtiger, wie energieeffizient ein Haus tatsächlich ist. Für Makler bietet sich hier die Chance, nicht nur den Ist-Zustand zu bewerten, sondern aktiv Perspektiven aufzuzeigen.

Typische Sanierungsmaßnahmen reichen von der Dämmung von Dach und Fassade über die Modernisierung von Fenstern bis hin zum Austausch veralteter Heizsysteme – etwa wenn eine alte Gastherme ersetzt wird. Auch der Einsatz erneuerbarer Energien spielt eine zunehmend wichtige Rolle. Bereits kleinere Optimierungen können ausreichen, um die Energieeffizienzklasse eines Hauses spürbar zu verbessern und damit den Immobilienwert nachhaltig zu steigern.

Ein entscheidender Faktor, der in der Beratung mit aufgegriffen werden sollte, sind staatliche Fördermöglichkeiten. Für den Austausch alter fossiler Heizsysteme gibt es in Österreich eine zweistufige Förderlandschaft im Rahmen der Sanierungsoffensive „Kesseltausch“. Auf Bundesebene werden österreichweit einheitliche Förderungen gewährt, wenn eine bestehende Öl-, Gas-, Kohle- oder Strom-Nachtspeicherheizung durch ein erneuerbares Heizsystem ersetzt wird. Dabei übernimmt der Bund einen erheblichen Teil der Kosten, wobei die Förderung auf maximal 30 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten begrenzt ist.

Zusätzlich können Förderwerber Landesförderungen in Anspruch nehmen, deren Höhe je nach Bundesland variiert. Dadurch kann sich die Gesamtförderung deutlich erhöhen. In Wien sind beispielsweise zusätzliche Zuschüsse von bis zu 8.000 Euro möglich, während in Tirol Förderungen von bis zu 12.325 Euro gewährt werden, wobei dort eine Deckelung auf 25 Prozent der Investitionssumme gilt. Die Vergabe der Fördermittel erfolgt nach dem Prinzip „First Come, First Served“. Voraussetzung für die Antragstellung ist die vorherige Einholung eines Energieberatungsprotokolls des jeweiligen Bundeslandes.

Das kann die Investitionskosten deutlich reduzieren und die Entscheidung für eine Sanierung erheblich erleichtern.

Praxisbeispiel: Von Klasse F zu C

Die Energieeffizienzklasse F steht für einen hohen Energieverbrauch und wird von vielen Kaufinteressenten zunächst kritisch bewertet. Häuser dieser Kategorie verursachen häufig höhere Heizkosten und gelten meist als modernisierungsbedürftig. Aus energetischer Sicht gilt die Energieeffizienzklasse F daher eher als schlecht – für Käufer mit einer klaren Sanierungsstrategie kann sie jedoch durchaus interessant sein.

Ein typischer Use Case aus dem Makleralltag ist ein Einfamilienhaus mit Energieeffizienzklasse F, das zunächst schwer zu vermitteln erscheint.
Durch gezielte Maßnahmen wie den Einbau einer neuen Heiztechnik, die Dämmung der Gebäudehülle und den Austausch alter Fenster lässt sich die Immobilie energetisch deutlich aufwerten – im Idealfall bis hin zur Energieeffizienzklasse C.
Das wirkt sich unmittelbar auf die Vermarktung aus: Die Immobilie wird für eine breitere Zielgruppe interessant, erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis und lässt sich schneller vermitteln.

Wie Makler Energieeffizienz strategisch nutzen

Die Energieeffizienzklasse gehört zu den Faktoren, die maßgeblich über Vermarktungschancen und Preis entscheiden. Entscheidend ist, die Energieeffizienz nicht isoliert zu betrachten, sondern gezielt in den gesamten Vermarktungsprozess zu integrieren – vom ersten Exposé bis zur Preisverhandlung.

Im Exposé

Stellen Sie die Energieklasse nicht nur dar, sondern ordnen Sie sie verständlich ein. Käufer wollen nicht nur Zahlen sehen, sondern wissen, was diese konkret für ihren Alltag und ihre Kosten bedeuten.

So kann eine gute Formulierung im Exposé aussehen:

Die Immobilie verfügt aktuell über die Energieeffizienzklasse F. Durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen wie den Austausch der Heiztechnik und die Dämmung der Gebäudehülle lässt sich die Energieeffizienz voraussichtlich deutlich verbessern. Fördermöglichkeiten wie der oben genannte Kesseltausch können dabei unterstützen.

Im Beratungsgespräch

Nutzen Sie das Thema aktiv, um Orientierung zu geben und Vertrauen aufzubauen. Fragen zur Einordnung der Energieeffizienz, zum aktuellen Zustand der Immobilie oder zu möglichen Verbesserungen lassen sich ideal aufgreifen, um Kompetenz zu zeigen und Mehrwert zu liefern.

In der Preisstrategie

Beziehen Sie die Energieeffizienz konsequent in die Wertermittlung ein. Sie beeinflusst nicht nur die laufenden Kosten, sondern auch die Nachfrage und damit letztlich den realisierbaren Verkaufspreis.

Neubau vs. Bestand: Immobilien richtig einordnen

Ein besonders wichtiger Aspekt im Beratungsgespräch ist die richtige Einordnung von Neubau- und Bestandsobjekten – insbesondere mit Blick auf die Energieeffizienz.

Neubauten und moderne Effizienzhäuser erreichen heute in der Regel die Energieeffizienzklasse A oder besser. Sie entsprechen aktuellen energetischen Standards, etwa im Rahmen von der Sanierungsoffensive, und überzeugen durch einen sehr niedrigen Energiebedarf. Für Käufer bedeutet das vor allem planbare, geringe Betriebskosten und wenig kurzfristigen Modernisierungsbedarf. Dem gegenüber stehen jedoch meist höhere Kaufpreise und Baukosten.

Ein Neubau mit Energieeffizienzklasse A kostet im Schnitt häufig 25 bis 40 Prozent mehr pro Quadratmeter als ein vergleichbares Bestandsobjekt mit den Klassen E oder F. Dieser Preisunterschied kann sich langfristig jedoch relativieren – etwa durch niedrigere Energiekosten, geringeren Sanierungsaufwand und bessere Finanzierungsbedingungen.

Bei Bestandsobjekten ergibt sich ein deutlich differenzierteres Bild. Viele Objekte liegen in den Energieeffizienzklassen D bis G und weisen entsprechend einen höheren Energieverbrauch auf. Das führt nicht nur zu steigenden laufenden Kosten, sondern erhöht auch den Druck zur thermischen Sanierung – sei es aus wirtschaftlichen oder regulatorischen Gründen. Gleichzeitig bieten genau diese Immobilien Spielraum für eine Wertsteigerung durch gezielte Maßnahmen.

Gerade beim Hauskauf spielt die Energieeffizienzklasse deshalb eine zentrale Rolle: Sie beeinflusst nicht nur die laufenden Kosten, sondern auch die Finanzierungsentscheidung, die Zielgruppe und die langfristige Perspektive der Immobilie.

Fazit: Energieeffizienz einordnen statt nur angeben

Die Energieeffizienzklasse entscheidet heute oft darüber, wie eine Immobilie wahrgenommen wird – online wie im persönlichen Gespräch. Sie gibt Käufern eine schnelle Orientierung zu den zu erwartenden Energiekosten und beeinflusst damit direkt die Nachfrage.

Für Makler kommt es dabei weniger darauf an, jede Klasse im Detail zu erklären, sondern sie richtig einzuordnen. Eine Klasse C lässt sich meist unkompliziert vermarkten, während D bereits Fragen aufwirft. Ab E wird es beratungsintensiver – gleichzeitig steigt hier das Potenzial, mit konkreten Maßnahmen und Entwicklungsperspektiven zu argumentieren.

Wer also nicht nur den Ist-Zustand benennt, sondern auch Entwicklungsmöglichkeiten aufzeigt, macht aus der Energieeffizienzklasse ein aktives Verkaufsargument. Und genau das erwarten viele Käufer heute.

Ein pragmatischer erster Schritt: Prüfen Sie beim nächsten Objektaufnahme-Termin gezielt, ob die Energieeffizienzklasse bereits bekannt ist, und bereiten Sie direkt eine kurze Einordnung für Interessenten vor. Denn der Unterschied zwischen einem Makler, der die Klasse nur nennt, und einem, der sie verständlich erklärt, entscheidet häufig über Vertrauen, Vermarktungserfolg und manchmal auch über den Auftrag.

Neue Features in onOffice enterprise

Elektronische Widerrufsfunktion – ab sofort an Bord

Mit diesem Release halten wir die elektronische Widerrufserklärung in onOffice enterprise für Sie bereit. Damit Sie selbst entscheiden, wann und wie Sie sie einsetzen, liefern wir das Feature standardmäßig deaktiviert aus. Die passenden Einstellungen dazu finden Sie in dem Reiter „Widerruf“ innerhalb der Grundeinstellungen. Wichtig dabei: Bitte lassen Sie die hinterlegten Mustertexte vor der produktiven Nutzung von Ihrem eigenen Anwalt prüfen und gegebenenfalls anpassen. So gehen Sie rechtlich auf Nummer sicher.

Optimierter Terminaustausch zwischen onOffice enterprise und Outlook

onOffice enterprise und Outlook passen bei Terminen jetzt noch besser zusammen. Verfügbarkeiten werden nun korrekt synchronisiert. Tragen Sie einen Termin in Outlook als „Frei“ ein, erscheint dieser in onOffice enterprise nicht mehr als blockiert, sondern passend als „Teilnehmer verfügbar“. Und das Beste: Die Übertragung funktioniert vollautomatisch in beide Richtungen.

Mehr Kontrolle beim MS Graph Adress-Sync

Ordnung in onOffice enterprise ist das A und O – deshalb geben wir Ihnen ab sofort mehr Flexibilität beim Outlook-Termin-Sync. Bisher wurden unbekannte Terminteilnehmer automatisch als neue Adressen angelegt. Mit dem Update entscheiden Sie auf Administratorebene selbst: Über eine zentrale Checkbox in den Grundeinstellungen deaktivieren Sie die automatische Anlage neuer Kontakte auf Wunsch komplett. Mehr Kontrolle, weniger Datenchaos.

Normalisierte Telefonnummern in der onOffice API

Der API-Call zum Auslesen von Adressen liefert Telefonnummern jetzt zusätzlich normalisiert aus. Das vereinfacht die Anbindung von Telefonie-Anbietern und beschleunigt die Suche nach der passenden Adresse zu einer Rufnummer erheblich.

Neue Parameter für Terminbestätigungen in der onOffice API

Beim API-Call für den Versand von Terminbestätigungen übergeben Sie ab sofort zusätzliche Daten – E-Mail-Identität, gewünschter Anzeigename und passende Signatur landen direkt mit in der Abfrage.

Mehr Sicherheit und Übersicht bei der Portalkonfiguration

Ab sofort profitieren Sie von einem intelligenten Feedback-System in Ihren Portaleinstellungen. Redundante Eingaben erkennt das System automatisch und setzt sie auf den Standard zurück. Optische Hervorhebungen visualisieren geänderte Werte in Echtzeit. Neue, proaktive Warnhinweise schützen Sie vor Fehlkonfigurationen – etwa bei Statusänderungen oder der Anpassung von Anbieternummern bei noch aktiven Immobilien-Exposés. Klare Labels und eine verbesserte Statusanzeige sorgen für maximale Transparenz in Ihrer Gruppenverwaltung.

Dynamische Lightboxes und Sortierfunktion in den Portaleinstellungen

Die Pop-up-Fenster in den Portaleinstellungen passen ihre Größe jetzt automatisch an die Menge der angezeigten Felder an. Dadurch erhalten Sie eine deutlich übersichtlichere Darstellung. Außerdem sortieren Sie Ihre Konfigurationsdaten ab sofort direkt in der Tabellenansicht – das spart Klicks und beschleunigt die Verwaltung.

Feste Portalschnittstelle für ImmoUnited verfügbar

Übertragen Sie Ihre Immobilien ab sofort direkt über die neue, fest integrierte Schnittstelle in das österreichische Portal ImmoUnited.

Neues Portal „Mer et Demeures“ verfügbar

Auch das internationale Portal „Mer et Demeures“ steht Ihnen ab sofort als feste Portalschnittstelle zur Verfügung. Übertragen Sie Ihre Immobilien direkt aus onOffice enterprise heraus.

Top und Stiege in der Immobilienliste

Für eine präzisere Zuordnung erscheinen die Angaben zu Stiege und Top jetzt direkt in Ihren Immobilienlisten und der Detailansicht. Besonders bei österreichischen Objekten finden Sie die richtige Einheit damit deutlich schneller.

Neue Features in der iOS-App

Fragebögen direkt anzeigen

Den generierten Fragebogen oder Besichtigungsnachweis rufen Sie jetzt über das 3-Punkte-Menü in der Fragebogenansicht auf.

onOffice WP-Websites

Integration des Keyfacts-Features

Wichtige Eckdaten Ihrer Immobilie heben Sie ab sofort visuell hervor – sowohl in der Listenansicht als auch auf den Detailseiten. Einfach per Klick. Das Feature fügt sich nahtlos in das gewählte Theme ein.

Eigenes Modul für ProvenExpert Google-Sterne

Die Google-Sterne von ProvenExpert wandern aus dem klassischen „Siegel“-Modul in ein eigenständiges Modul: „Proven Expert Google Sterne“. Optisch passt das deutlich besser zu Ihrem Footer. Die gewohnte Funktionalität bleibt vollständig erhalten.

Mehrstufige Suchaufträge – jetzt in allen Themes

Suchaufträge erstellen wird für Ihre Interessenten jetzt noch einfacher und intuitiver. Das bewährte mehrseitige Interessentenformular (Formular-Wizard) ist visuell und funktional in allen vier Design-Themes umgesetzt: Pure Pulse, Modern Marvel, Classic Clear und Timeless Touch. Statt einem langen, abschreckenden Formular gibt’s jetzt logische, leicht verdauliche Schritte. Das sorgt besonders auf mobilen Endgeräten für eine modernere Nutzererfahrung – und steigert die Bereitschaft Ihrer Besucher, einen Suchauftrag zu hinterlassen.

Bugfixes und Optimierungen

Diverse Bugfixes und Optimierungen runden das Update ab und verbessern die Stabilität sowie Leistung Ihrer onOffice WP-Website.

Vorbereitung auf die neue gesetzliche Widerrufspflicht

Damit Sie den rechtlichen Anforderungen für Online-Verträge entspannt begegnen, steht die technische Grundlage für einen integrierten Widerrufsbutton in Ihrem Widerrufsformular bereit. Standardmäßig ist das Feature deaktiviert ausgeliefert – aktivieren Sie es ab dem 19. Juni 2026 im WordPress-Backend selbst. Zu finden unter: WP-Website → Globale Einstellungen → Allgemeine Einstellungen.

Service-Portal für WP-Websites

Optimierte Kachel-Struktur im Marketplace-Service

Für eine bessere Übersicht ist die Anordnung der Kacheln im Marketplace-Service für die onOffice WP-Websites neu strukturiert. In der ersten Zeile finden Sie zentral Grundeinstellungen und Accountverknüpfungen. Die zweite Zeile bündelt alle Kernfunktionen rund um das Objekt – Wertermittlung, Dokumentenupload (Checkliste für Eigentümer) und Eigentümer-Reporting. Die dritte Zeile fasst alle Interaktions- und Vermarktungstools zusammen: Widerruf auf der Webseite, Secret Sale, Immobilien-Listen für Interessenten, Dokumentenupload für Interessenten sowie Suchaufträge.

Steuerung für Social Log-ins

Die Verwaltung der Social Log-ins in den Grundeinstellungen des Marketplace-Services wird flexibler. Statt einer globalen Aktivierung steuern Sie die einzelnen Anbieter ab sofort separat per Toggle. Zum Start lassen sich Google und Facebook so individuell einblenden oder ausblenden.

Telefonnummer im Registrierungsformular

Das Registrierungsformular für das Service-Portal erhält ein optionales Feld für die Telefonnummer. Damit der Fokus auf den Pflichtangaben bleibt, ist das neue Feld direkt hinter der E-Mail-Adresse platziert. Die Daten landen bei der Übertragung automatisch im Adressdatensatz in onOffice enterprise im Feld „Telefon1“.

Übersichtlichere UI im Eigentümer-Reporting

Das Benutzerinterface im neu benannten Tab „Freigaben“ (bisher „Allgemein“) der Kachel Eigentümer-Reporting wurde grundlegend überarbeitet. Die verschachtelte Tabellenstruktur weicht einer einzigen, übersichtlichen Haupttabelle. Für Details kommt eine moderne, aufklappbare Zeilenerweiterung zum Einsatz. Mit dabei: eine direkte Checkbox für Mehrfachaktionen, Links zu Adress- und Immobiliendatensätzen in onOffice enterprise sowie intuitive Toggle-Schalter für die Freigabe von Statistiken und Aktivitäten. Veraltete Spalten wie Kontaktkategorie und globale Freigabe entfallen.

Erweiterte Exposéauswahl in der Kachel „Widerruf“

Für eine noch gezieltere Steuerung erweitern wir die Kachel Widerruf um Optionen zur Exposéauswahl. Unter „Immobilien zum Verkauf“ und „Immobilien zur Miete“ steht Ihnen jeweils ein neues Dropdown-Menü zur Verfügung. Über die Felder „Exposédownload für Kaufimmobilien“ und „Exposédownload für Mietimmobilien“ greifen Sie direkt auf alle im PDFdesigner hinterlegten Exposés zu.

Bugfixes und Optimierungen

Auch am Service-Portal haben wir diverse Bugfixes vorgenommen, die für mehr Stabilität und Leistung sorgen.

onPointment

Automatische Länder- und Spracherkennung bei der Online-Terminbuchung

Buchen Ihre Kunden einen Termin über onPointment, läuft die Länder- und Spracherkennung ab sofort vollautomatisch und clever im Hintergrund: Das System erkennt während der Buchung Zeitzone und Browsersprache. Ein Nutzer aus der Schweiz, der Französisch spricht, wird mit dem richtigen Land und der passenden Sprache in onOffice enterprise gespeichert. Sollte die Erkennung einmal nicht eindeutig sein, greift automatisch ein Sicherheitsnetz, damit die Buchung trotzdem sauber durchläuft. Perfekt gepflegte Kundendaten – ohne, dass Ihre Kunden ein einziges Feld extra ausfüllen müssen.

Objektbezogene Terminbuchung für Besichtigungen

Einer der wichtigsten Termine in Ihrem Tagesgeschäft – die Besichtigung – bilden Sie jetzt optimal digital ab. Terminkonfigurationen verknüpfen Sie in onPointment ab sofort direkt mit einem spezifischen Immobiliendatensatz aus onOffice enterprise. In den Einstellungen finden Sie dafür ein neues, smartes Suchfeld mit Autovervollständigung. Das System speichert die Objekt-ID im Hintergrund. Dadurch sind gebuchte Termine im Kalender automatisch sowohl mit dem Kunden als auch mit der Immobilie verknüpft. Das manuelle Nachtragen entfällt – und Ihre Nachweispflicht im Maklerbuch erfüllt sich quasi von selbst.

Bonus: automatischer Schutzmechanismus inklusive. Wird eine Immobilie in onOffice enterprise archiviert, verkauft, vermietet, reserviert oder deaktiviert, blendet das System den Buchungs-Slot im Frontend automatisch aus und warnt Sie in der Konfiguration.

Bugfixes und Optimierungen

onPointment profitiert in diesem Monat zudem von diversen Bugfixes für ein noch runderes Erlebnis.

Marketplace-News

Neuer Marketplace-Service: CoMakler – Dokumente, die sich selbst sortieren

Ihr CoMakler organisiert Immobiliendokumente per KI direkt in onOffice enterprise – automatisch, schnell und ohne doppelte Ablage. Dokumente werden erkannt, kategorisiert, benannt und abgelegt. Fehlende Unterlagen identifiziert das System automatisch und fordert sie einfach beim Eigentümer an. Objektunterlagen teilen Sie professionell mit Interessenten, Banken oder Notaren – alles im eigenen Firmendesign. Keine externen Tools, keine unsicheren Cloud-Lösungen, sondern ein vollständig integrierter, datenschutzkonformer Workflow für mehr Übersicht und weniger Papierkram.

Neuer Marketplace-Service: improov – Pipeline-Intelligence

improov ist die Pipeline-Intelligence-Plattform für onOffice enterprise. Die Lösung analysiert Ihre Vertriebspipelines in Echtzeit, erkennt stagnierende Objekte und priorisiert die Deals mit dem größten Handlungsbedarf automatisch. Mehr Transparenz, klare nächste Schritte, keine verlorenen Follow-ups.
Der integrierte AI Sales-Coach hilft bei Einwänden und Kundengesprächen – inklusive Voice-Rollenspielen. Funnel-Analysen und Teamübersichten zeigen Potenziale frühzeitig. improov integriert sich nahtlos in onOffice enterprise, ist DSGVO-konform und speichert keine sensiblen Kundendaten.

Zwangsversteigerung: Was muss ich wissen?

Bevor Interessenten den Verhandlungssaal betreten, ist eines wichtig: Eine Zwangsversteigerung ist ein hoheitlicher Akt. Das bedeutet, es gibt keinen Kaufvertrag oder Notariatsakt im klassischen Sinne. Der Zuschlag durch das Gericht wirkt bereits wie ein Kaufvertrag (vgl. §§ 170 ff. EO – Exekutionsordnung).

Das bringt klare Vorteile – aber auch Risiken.

Was unbedingt bewusst sein muss: Es gibt keine Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel. Wenn der Keller feucht ist oder die Heizung streikt, ist das nach dem Zuschlag das Risiko des Käufers. Die detaillierte Analyse des Schätzgutachtens bildet daher die essenzielle Grundlage bei der Zwangsversteigerung von Immobilien. Um eine Immobilie erfolgreich aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben, müssen der Ablauf und die Risiken absolut klar sein, bevor der Käufer ein Gebot abgibt.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung: Immobilien sicher erwerben

Der Erwerb einer Immobilie über das Bezirksgericht folgt festen rechtlichen Abläufen. Für Immobilienmakler ist es wichtig, die einzelnen Schritte genau zu kennen: So entdecken Sie Chancen frühzeitig und können Ihre Interessenten fundiert begleiten.

1. Die Bekanntmachung: Gerichte veröffentlichen alle relevanten Termine. Öffentliche Register und Plattformen zeigen, welche Objekte verfügbar sind – österreichweit oder in einzelnen Regionen. Für Makler bedeutet das: Wer regionale Märkte gezielt beobachtet und regelmäßig entsprechende Register prüft, kann frühzeitig interessante Objekte identifizieren und aktiv werden.
2. Der Biettermin: Im Gerichtssaal wird es konkret. Nach Verlesung der Formalien, der Versteigerungsbedingungen und des sogenannten „Geringsten Gebots“ startet die Bietzeit. Diese dauert solange an, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebots kein neues Angebot mehr abgegeben wird. Jetzt zeigt sich, wie eine Zwangsversteigerung von einem Haus abläuft: Gebote folgen schnell aufeinander und Emotionen spielen eine große Rolle. Zeitdruck, direkte Konkurrenz im Raum und die Aussicht auf ein günstiges Objekt führen häufig dazu, dass Bieter ihre ursprüngliche Preisgrenze überschreiten. Hinzu kommt, dass durch die Dynamik im Saal jedes neue Gebot den Druck auf andere Teilnehmer erhöht. So wird aus einer rational kalkulierten Investition schnell eine emotionale, unüberlegte Entscheidung. Wer hier ruhig bleibt und die eigene Strategie verfolgt, verschafft sich einen klaren Vorteil.
3. Der Zuschlag: Am Ende entscheidet das Meistgebot. Erreicht es die gesetzlichen Grenzen, erteilt das Gericht den Zuschlag. Damit ist der Eigentumserwerb abgeschlossen und das Eigentum geht unmittelbar auf den Ersteher über (vgl. § 156 EO und § 176 EO).

Strategische Vorbereitung: Tipps zur Zwangsversteigerung

Wer bei einer Zwangsversteigerung erfolgreich sein möchte, benötigt eine klare Strategie. Gute Vorbereitung zeigt sich oft in den Details – genau hier setzen unsere Tipps zum Ablauf einer Zwangsversteigerung an.
Mit diesen Empfehlungen vermeiden Sie typische Fehler und nutzen Chancen gezielt:

• Finanzierung vorab fixieren: Ein Vadium von 10 % des Schätzwertes ist Pflicht (vgl. § 147 EO). Diese erfolgt meist über ein vinkuliertes Sparbuch oder als Vorabüberweisung an die Gerichtskasse. Barzahlungen sind im Termin ausgeschlossen. Wer den Ablauf von Immobilien-Zwangsversteigerungen kennt, plant diesen Schritt frühzeitig ein und vermeidet unnötigen Stress im Biettermin.
• Live-Recherche nutzen: Ein Besuch im Verhandlungssaal lohnt sich – auch ohne eigenes Gebot. So lässt sich beobachten, wie ein Versteigerungstermin tatsächlich abläuft und welche Dynamiken im Bietprozess entstehen. Für Makler ist es sinnvoll, dabei gezielt Notizen zu machen: Wie viele Bieter nehmen teil? Wie hoch steigen die Gebote im Verhältnis zum Schätzwert? Wie lange dauert die Versteigerung tatsächlich? Und ab welchem Punkt steigen Interessenten aus?
• Limit setzen: Ein klares Budget schützt vor impulsiven Entscheidungen. Wer den Ablauf der Zwangsversteigerungen von Häusern versteht, weiß: Emotionen treiben Preise nach oben. In der Praxis zeigt der Ablauf einer Zwangsversteigerung eines Hauses, wie schnell sich Preise nach oben bewegen. Ein definiertes Maximalgebot sorgt dafür, dass der Kauf wirtschaftlich bleibt – auch in stressigen Situationen.

Abkürzung nutzen: Häuser aus einer Zwangsversteigerung vorher kaufen

Nicht jedes Grundstück oder jede Immobilie geht tatsächlich in die Versteigerung. Wenn Sie eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung vorher kaufen möchten, lohnt sich ein frühzeitiger Kontakt zum Verpflichteten und zum betreibenden Gläubiger. Ein freihändiger Verkauf kann für alle Beteiligten stressfreier sein. Gerade für Makler entsteht hier ein entscheidender Vorteil: Wer frühzeitig informiert ist, kann Objekte noch vor dem Gerichtstermin in die Vermarktung aufnehmen und gezielt mit passenden Interessenten aus dem eigenen Kundenstamm zusammenbringen. So entstehen zusätzliche Vermittlungschancen außerhalb des klassischen Marktes. Schnelligkeit und ein guter Überblick über Interessenten sind dabei der Schlüssel zum Erfolg.

Gerade bei kurzfristigen Chancen – wie Zwangsversteigerungen – ist ein schneller Überblick besonders wichtig.

Die Rolle von Immobilienmaklern bei Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerungen bieten Immobilienmaklern eine zusätzliche Möglichkeit zur Objektakquise – abseits des klassischen Marktes. Voraussetzung ist, dass sie wissen, wie sie frühzeitig an diese Immobilien gelangen.
Die amtliche Ediktsdatei gibt Versteigerungstermine bekannt. Makler können diese gezielt beobachten, relevante Objekte identifizieren und anhand von Gutachten sowie weiteren verfügbaren Unterlagen bewerten. Entscheidend ist dabei der Zeitfaktor: Je früher Sie ein Objekt sichten, desto größer ist der Handlungsspielraum.
Sobald Interesse an einem Objekt aus einer Zwangsversteigerung besteht, sollte Kontakt zum Eigentümer und zur betreibenden Bank gesucht werden, um im besten Fall einen freihändigen Verkauf zu vereinbaren. Stimmen alle Beteiligten zu, können Sie das Objekt in die Vermarktung aufnehmen und gezielt mit passenden Interessenten aus Ihrem eigenen Kundenstamm zusammenbringen.

Herausforderungen und Risiken

Nicht jede Kontaktaufnahme führt zum Erfolg. Eigentümer sind nicht immer kooperationsbereit, Banken entscheiden individuell und Versteigerungstermine können, beispielsweise durch beglichene Forderungen, entfallen. Zudem ist die Informationslage oft eingeschränkt, da eine Innenbesichtigung häufig nicht möglich ist. Für Makler bedeutet das: mehr Abstimmung, mehr Unsicherheit und vor allem ein höherer Zeitaufwand, der nicht zwingend zu einer erfolgreichen Vermittlung führt.

Beispiel aus der Praxis:

Ein Makler findet über die offizielle Ediktsdatei der Justiz ein Haus, das in wenigen Wochen versteigert werden soll. Gleichzeitig liegt ein passendes Suchprofil eines Interessenten vor. Durch frühzeitige Kontaktaufnahme zum Eigentümer und der betreibenden Bank wird ein freihändiger Verkauf geprüft und im besten Fall umgesetzt. Erst nachdem der Makler mit den anderen Parteien einen Vermittlungsvertrag vereinbart hat, kann er das Objekt noch vor dem Versteigerungstermin vermitteln – und realisiert somit einen Abschluss außerhalb des klassischen Marktes.

Für Makler ergeben sich daraus konkrete Vorteile:

• Erweiterung des eigenen Objektportfolios außerhalb klassischer Vermarktungswege
• Zusätzliche Abschlusschancen mit bereits vorhandenen Interessenten
• Frühzeitiger Zugriff auf Immobilien vor offizieller Marktplatzierung
• Möglichkeit, Objekte exklusiv vor dem Versteigerungstermin zu vermitteln

Risiken erkennen: Tricks bei Zwangsversteigerungen

In der Praxis tauchen immer wieder typische Muster auf. Diese Tricks bei Zwangsversteigerungen sollte man kennen, um Risiken aus dem Weg zu gehen:

Die Risiken

• Kurzfristige Exekutionsanträge: Versteigerungstermine können kurzfristig verschoben oder aufgehoben werden. Deshalb sollten Makler und Interessenten Termine regelmäßig prüfen und alternative Optionen einplanen.
• Fehlende Innenbesichtigungen: Häufig basiert das Schätzgutachten nur auf äußeren Eindrücken oder älteren Informationen. Dadurch bleiben mögliche Schäden oder Modernisierungsbedarfe unklar. Zusätzliche Recherchen zum Zustand der Immobilie und zur Lage helfen bei einer realistischeren Einschätzung.
• Unrealistische Schätzwerte oder veraltete Daten: Ältere Gutachten spiegeln den aktuellen Immobilienmarkt nicht immer korrekt wider. Deshalb sollte der Schätzwert immer mit aktuellen Vergleichsobjekten und regionalen Marktdaten abgeglichen werden, bevor ein Gebot kalkuliert wird.
• Unbekannte Belastungen im Grundbuch: Dienstbarkeiten, Wohnungsrecht oder Pfandrechte können die Nutzung und den tatsächlichen Wert der Immobilie beeinflussen. Ein genauer Blick in das Grundbuch und die Versteigerungsbedingungen ist daher unverzichtbar.

Für Makler ist es entscheidend, diese Punkte früh zu erkennen und richtig einzuordnen. Nur so lassen sich Risiken realistisch bewerten und Kunden fundiert beraten. Gleichzeitig stärkt das die eigene Position als kompetenter Ansprechpartner im Versteigerungsprozess.

Wer typische Fallstricke kennt, kann nicht nur besser einschätzen, ob sich ein Objekt lohnt, sondern auch schneller reagieren und gezielt handeln.

Fazit: mit Strategie zum Zuschlag

Egal, ob es um den Ablauf von Zwangsversteigerungen für Häuser geht oder um die taktische Vorbereitung: Information ist die beste Währung. Nutzen Sie unsere Tipps zu Zwangsversteigerungen und behalten Sie den Markt im Auge. Mit der richtigen Strategie und einem klaren Überblick über Interessenten und Immobilien wird die Zwangsversteigerung von Immobilien zu einer echten Chance.

So ist unser International Team aufgestellt:

Die Vielfalt der Abteilung wird direkt in der speziellen Struktur der Teams deutlich. Für eine erfolgreiche Zusammenarbeit gibt es eine klare Rollenverteilung:

Das Orga-Team: Strategie und Vernetzung

Im Hintergrund übernimmt dieses Team administrative und strategische Aufgaben, damit in jedem Land erfolgreich gearbeitet werden kann. Die Kolleg:innen knüpfen Kontakte zu internationalen Portalen und Kooperationspartnern, aber bilden gleichzeitig auch die interne Schnittstelle zu anderen Abteilungen. Zusätzlich bündelt dieses Team alle Sprachkompetenzen und kümmert sich um alle Übersetzungen.

Das Sales-Team: regionale Akquise

In diesem Bereich liegt der volle Fokus auf der Neukundenakquise. Aber auch die Präsentation von Web-Konzepten und Online-Marketing-Produkten zählt zu den täglichen Aufgaben. Organisiert sind die internationalen Sales-Kolleg:innen jedoch nach den Ländern und Regionen, für die sie verantwortlich sind. Zu den unterschiedlichen Rollen, wie Sales- oder Customer Relation Manager, kommt die Aufteilung in die Schweiz, Österreich und weitere Länder. So können unsere Kolleg:innen ideal auf die Bedürfnisse und Besonderheiten der jeweiligen Länder eingehen und sind zudem perfekt auf ihre Aufgaben spezialisiert.

Customer Relation: Langfristige Betreuung

Unterstützt werden die Kund:innen dann beispielsweise bei der optimalen Nutzung von onOffice enterprise und einer langfristigen erfolgreichen Zusammenarbeit.

Das Financial-Team: Spezialisten für den Bankensektor

Dieser Bereich beschäftigt sich mit allem, was mit unseren Bankenkunden zu tun hat. Es fallen verschiedene Aufgaben an, von Akquise über Vertragsabschluss und langfristiger Betreuung. Der Grund dafür, dass die Bankenkunden unter „International“ laufen: der heutige Department Manager Marcel Lennartz, der den Bankensektor von Beginn an mit aufgebaut hat. Nach der Beförderung blieb der Bankensektor noch unter seinen Fittichen, um von seiner Erfahrung und Expertise zu profitieren. Mittlerweile hat Robin Lenzen den operativen Großteil übernommen.

Von der ersten Akquise bis zur langfristigen Betreuung

Unsere Sales- und Customer Relation Mitarbeiter:innen arbeiten Hand in Hand. Sobald internationale Immobilienmakler:innen oder Banken gewonnen wurden, ist es wichtig, eine reibungslose Erfahrung bei onOffice und der Nutzung zu ermöglichen.

Hinzu kommen die länderspezifischen Besonderheiten. In Österreich liegt beispielsweise ein besonderer Fokus auf der persönlichen Verbindung zum Geschäftspartner:

Entscheidungen werden häufig nicht rein faktenbasiert getroffen, sondern hängen wesentlich davon ab, ob Vertrauen besteht und die Zusammenarbeit auf persönlicher Ebene funktioniert.

Für Anna Koch, Customer Relation Managerin Österreich, zählen daher auch Events und Messen zum Arbeitsalltag dazu, um persönliche Branchenkontakte zu knüpfen. Sie beschreibt:

Der persönliche Draht vor Ort sorgt am Ende dafür, dass ich nicht den Anschluss verliere und weiß, worauf es in der Branche wirklich ankommt.

Für die Kolleg:innen ist es wichtig, explizit auf die Länder einzugehen, um die Kund:innen vor Ort optimal betreuen zu können.

Hürden meistern, Chancen nutzen: Was die Arbeit mit Banken ausmacht

Besonders bei den Bankenkunden macht Kontinuität den Unterschied, wie Robin erklärt: „In meiner Rolle als Sales- und Customer Relation Manager begleite ich die Banken vom Erstkontakt bis zur täglichen Arbeit im Programm. So bleibe ich der Ansprechpartner mit meinem Wissen in deren speziellen Gegebenheiten.“

Was macht die Arbeit mit Banken besonders?

Die Banken betreiben mit ihren Tochtergesellschaften oder ihren Abteilungen ebenfalls das klassische Maklergeschäft. Robin erklärt, dass Sicherheitsmaßnahmen und Bürokratie eine besondere Herausforderung sind. Doch er profitiert auch von dieser Konstellation:

Ein entscheidender Vorteil ist die Verbindung von Makler- und Finanzierungsgeschäft sowie der Vertrauensvorschuss gegenüber der Hausbank. Da Immobilien für viele Privatpersonen und Bankenkund:innen das größte Geschäft ihres Lebens sind, ist dieses bereits vorhandene Grundvertrauen ein maßgeblicher Erfolgsfaktor, auch dafür, dass die Banken in die Immobilienabteilungen investieren.

Genau diese Verbindung aus Vertrauen und komplexen Strukturen findet Robin spannend – Chancen zu erkennen, die der freie Makler mit onOffice schlechter umsetzen kann, die die Banken aber innovativ nach vorne bringen.

Exkurs: Marketing International

Eine Schnittstelle, die eng mit Sales International zusammenarbeitet: Margit Forsbach, Marketing Manager International. Sie kümmert sich um alle Marketingaufgaben, die nicht den Heimatmarkt Deutschland betreffen, wie zum Beispiel die Entwicklung länderspezifischer Kampagnen oder die Überprüfung und Adaption von deutschen Aktionen. Doch grundsätzlich gilt: Jedes Land und jeder Markt sind anders und so sind auch die Kund:innen komplett individuell in ihren Bedürfnissen und der Ansprache. Wichtig für ihre Rolle als Schnittstelle, so Margit:

Regelmäßiger und enger Austausch, schnelle Reaktion auf Wünsche und Anliegen und die Koordination von Informationsflüssen – all das über die Ländergrenzen hinweg, um eine enge und erfolgreiche Zusammenarbeit zu gewährleisten.

Einblicke in den Wachstumsmarkt Italien

Für mich persönlich ist Italien ein extrem spannender und dynamischer Markt. Das Team in Italien hat es geschafft, sich erfolgreich in der Immobilien-Community zu vernetzen und das Vertrauen der Immobilienmakler zu gewinnen. – Leonarda Mingirulli, Team Manager Sales International Orga

Zunächst diente der Start auf dem italienischen Markt dazu, um diesen zu testen und neue Erkenntnisse zu gewinnen – heute zählt das Land zu einem strategischen Kernmarkt in Europa. Bei Gründung der onOffice Italia haben Mattia Schirru (CEO Italia) und Leonarda Mingirulli als Zwei-Personen-Team an diesem Projekt gearbeitet. Mittlerweile arbeiten 20 Kolleg:innen täglich an der Weiterentwicklung, um den italienischen Maklern Struktur und eine Grundlage für die Arbeit zu bieten.

Trotz aktuellen Herausforderungen, wie dem digitalen Umbruch, zeigt das Team in Italien, wie die internationale Weiterentwicklung starten, gelingen und fortschreiten kann.

Andere Länder, andere Sitten

Eine weitere Besonderheit: Die verschiedensten Herausforderungen, die auf dem internationalen Markt warten, wenn ein Team mehrere Länder betreut. Das Sales International Team beschreibt diese:

• Rechtliche Unterschiede und das Thema Datenschutz
• Berücksichtigung von Sprache, Kultur und lokalen Anforderungen
• Umstellung der gewohnten Abläufe der Makler
• Individuelle Herausforderungen der einzelnen Länder

Auch wenn Makler überall sind: in Italien arbeitet man anders als in Kroatien. Prozesse oder die Vermarktung sind oft tief verwurzelt. Deshalb ist es umso wichtiger, eine flexible Software anzubieten, die auf Arbeitsweisen angepasst werden kann. Unser Team unterstützt sich dabei gegenseitig, ob mit neuen Impulsen und Argumenten in der Kundenakquise oder der erfolgreichen Pflege der Kundenbeziehung. Das Zusammenspiel der verschiedenen Teams ermöglicht es, den Spagat zwischen globalem Standard und lokaler Referenz zu meistern. Es benötigt eine klare Positionierung an den internationalen Märkten, um angemessen auf die Marktanforderungen zu reagieren.

Die Ziele für die nächsten Jahre

Das Team hat auch klare Pläne für die nächsten Jahre: onOffice International als Impulsgeber für die europäische Immobilienbranche zu etablieren. Dazu zählt, die Position in der DACH-Region, Italien, Spanien oder Kroatien noch weiter zu stärken, sowie die Expansion in weitere europäische Länder zu planen.

Dabei liegt der Fokus auf: Marktführerschaft im DACH-Raum erreichen, Expansion in neue wichtige Märkte und die Produktentwicklung für internationale Anforderungen. – Mudashiru Salvador

Das Ziel ist es, nicht einfach nur im Ausland präsent zu sein, sondern dort ebenfalls zum Top-Produkt zu werden. Ein weiterer Vorteil: eine sehr gute sprachliche und kulturelle Aufstellung durch ein internationales Team. Zunächst scheint es eine Herausforderung verschiedene Länder und Zeitzonen zu koordinieren, doch genau da sieht das Sales International Team seine Stärke. Die starken Ressourcen und große Motivation sind der Motor, um international weiter zu wachsen.

Dein Einstieg in unser internationales Team

Unser Sales International Team zeigt, dass die Vielfalt der Abteilung genau zum Aufgabenbereich und zu unseren Ländern passt. Die verschiedenen Teams arbeiten Hand in Hand, um onOffice International voranzubringen und dabei auf die individuellen Anforderungen der Makler:innen in den einzelnen Ländern einzugehen.

Was ist ein Energieausweis – und warum ist er so wichtig?

Der Energieausweis bewertet die energetische Qualität einer Immobilie. Er zeigt, wie hoch der Energiebedarf eines Gebäudes ist und ordnet es in entsprechende Effizienzklassen ein. Für Interessenten bietet er damit eine schnelle Einschätzung der zu erwartenden laufenden Kosten und der langfristigen Wertentwicklung.

Für Makler bedeutet das: Der Energieausweis liefert nicht nur Pflichtangaben, sondern auch Argumente. Eine gute Energieeffizienz kann den entscheidenden Unterschied machen – gerade in einem Markt, in dem Energiekosten und Nachhaltigkeit immer stärker in den Fokus rücken.

Energieausweis Pflicht: Wann sie greift – und was das für Makler bedeutet

Die Energieausweis Pflicht bei Verkauf und Vermietung ist klar geregelt, wird in der Praxis jedoch häufig unterschätzt. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Laut § 3 EAVG 2012 besteht eine strikte Inseratspflicht.

Damit ein Inserat rechtssicher ist, müssen aktuell zwei spezifische Werte aus dem Energieausweis angegeben werden:

• HWB (Heizwärmebedarf): Gibt den spezifischen Energiebedarf der Gebäudehülle an.
• fGEE (Gesamtenergieeffizienz-Faktor): Beschreibt die Effizienz inklusive der Haustechnik.

Das betrifft insbesondere Online-Inserate und Exposés. Wer hier unvollständig arbeitet, riskiert rechtliche Konsequenzen.

Gerade beim Hausverkauf zeigt sich: Der Energieausweis sollte idealerweise bereits bei der Objektaufnahme vorliegen.

Ab wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Der Energieausweis ist ab dem Moment Pflicht, in dem die Immobilie aktiv vermarktet wird. Das bedeutet konkret, dass bereits in der Anzeige bestimmte Kennwerte enthalten sein müssen.

Mit Inkrafttreten der EAVG-Novelle am 1. Juli 2026 ändern sich die Pflichtangaben in Immobilieninseraten. Neben dem Heizwärmebedarf (HWB) muss künftig auch der Endenergiebedarf (EEB) inklusive der zugehörigen Energieeffizienzklasse angegeben werden. Die bisherige Skala von A++ bis G wird durch eine neue Skala von A bis G ersetzt. Zudem entfällt der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) grundsätzlich als Pflichtangabe und wird durch den EEB ersetzt. Bei fossil beheizten Gebäuden wird dies künftig zusätzlich in der Klassifizierung ausgewiesen (z. B. „C fossil“).

Damit Ihre Immobilienanzeige rechtssicher ist, sollten folgende Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten sein:

• HWB (Heizwärmebedarf): Der spezifische Wert in kWh/m²a.
• Endenergiebedarf (EEB, bezogen auf das Standortklima, in kWh/m²/a) samt Gesamtenergieeffizienzklasse (z.B „C fossil”)

Für bestehende, weiterhin gültige Energieausweise gilt eine Übergangsregelung: Enthält ein älterer Energieausweis noch keinen Endenergiebedarf (EEB), darf bis zur Neuerstellung weiterhin der bisherige Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) verwendet werden. Die zehnjährige Gültigkeit bestehender Energieausweise bleibt unverändert bestehen.

Energieausweise und Vermietungen: Was gilt?

Besonderheiten für Mieter in Österreich

Anspruch bei Bestandsmietern: Wichtig ist, dass nur Neumieter einen Anspruch auf den Ausweis haben. Bestehende Mieter in laufenden Verträgen können die Vorlage eines Energieausweises in der Regel nicht nachträglich erzwingen.

Mit der Novelle des Energieausweisvorlagegesetzes wird die Vorlagepflicht erweitert. Ab 1. Juli 2026 muss ein Energieausweis nicht nur bei Neuvermietungen, Verkäufen und Neuverpachtungen vorgelegt werden, sondern auch bei der Verlängerung bestehender Mietverträge. Für Hausverwaltungen und Vermieter entsteht dadurch eine zusätzliche operative Pflicht.

Kosten

Kostentragung: Die Kosten für die Erstellung des Ausweises trägt der Vermieter (Eigentümer). Im Bereich des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich MRG) können diese Kosten unter bestimmten Bedingungen als Ausgabenposition in der Hauptmietzinsabrechnung geltend gemacht werden.

Gerade auf dem Mietmarkt spielt die Energieeffizienz eine große Rolle. Hohe Nebenkosten sind für viele Mieter ein Ausschlusskriterium. Entsprechend genau wird auf die Angaben im Energieausweis geachtet.

Energieausweis und Altbau: Häufige Unsicherheit, klare Regeln

Beim Thema Altbau herrscht oft Verwirrung. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ältere Gebäude automatisch von der Pflicht ausgenommen sind – das ist in den meisten Fällen nicht korrekt. Die Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) gilt für alle konditionierten Gebäude, unabhängig vom Baujahr.

Auch Altbauten benötigen einen Energieausweis. In Österreich ist der Bedarfsausweis (berechnet auf Basis der Bauphysik und Haustechnik) das Standardinstrument für die Immobilienvermarktung. Er liefert die für Inserate verpflichtenden Kennzahlen HWB (Heizwärmebedarf) und fGEE (Gesamtenergieeffizienz-Faktor) auf Basis eines normierten Nutzerverhaltens, was die Immobilien vergleichbar macht.

Ein wichtiger Unterschied zeigt sich auch bei den Kosten:

• Eigentumswohnungen: In Österreich belaufen sich die Kosten meist auf 150 bis 250 Euro.
• Zinshäuser: Hier müssen Eigentümer mit 300 bis 600 Euro rechnen, da die Analyse der gesamten Gebäudehülle aufwendiger ist. Bei komplexen oder sehr großen Objekten können die Kosten auch darüber liegen.

Diese Spanne ist besonders im Eigentümergespräch relevant und sollte frühzeitig transparent kommuniziert werden.

Energieausweis richtig lesen und erklären: Darauf kommt es an

Der Energieausweis liefert viele Kennzahlen – für Interessenten sind diese jedoch oft schwer einzuordnen. Genau hier können Makler echten Mehrwert bieten, indem sie die wichtigsten Angaben verständlich erklären.

Im Fokus stehen dabei vor allem zwei Werte: die Energieeffizienzklasse und der Energiekennwert (kWh/m²a). Während die Effizienzklasse eine schnelle Einordnung von A++ (ab 1. Juli 2026 nur noch A) bis G ermöglicht, zeigt der Kennwert den konkreten Energieverbrauch oder -bedarf pro Quadratmeter und Jahr.

Zur Orientierung:

• Klasse A bis B steht für sehr effiziente Gebäude mit niedrigen Energiekosten
• Klasse C bis E entspricht einem durchschnittlichen Standard
• Klasse F bis H weist auf einen hohen Energiebedarf und mögliche Sanierungen hin

Ein Energiekennwert von 100 kWh/m²a liegt zum Beispiel im mittleren Bereich und entspricht etwa einer durchschnittlichen Energieeffizienz. Für Interessenten wird diese Zahl jedoch erst greifbar, wenn sie eingeordnet wird – etwa im Vergleich zu ähnlichen Objekten oder in Kombination mit geschätzten Energiekosten.

Bei älteren, weiterhin gültigen Energieausweisen finden Interessenten weiterhin den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE). Dieser bleibt während der Übergangsphase relevant. Neue Energieausweise nach OIB-Richtlinie 6 (2025) weisen stattdessen den Endenergiebedarf (EEB) und die neue Energieeffizienzklasse aus.

Laut § 3 EAVG ist der fGEE neben dem HWB die zweite zwingende Angabe in jedem Inserat. Während der HWB nur die thermische Hülle (Dämmung) bewertet, zeigt der fGEE, wie effizient das Gebäude als Ganzes inklusive der Haustechnik (z. B. Wärmepumpe vs. alte Ölheizung) ist.

Als Immobilienmakler sollten Sie den Energieausweis nicht nur bereitstellen, sondern verständlich erklären können. Das reduziert Rückfragen, schafft Vertrauen und unterstützt Interessenten aktiv bei der Entscheidungsfindung.

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Ein Energieausweis darf ausschließlich von qualifizierten Fachpersonen erstellt werden. Dazu zählen beispielsweise Architekten, Ingenieure oder zertifizierte Energieberater. Auch bestimmte Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzqualifikation sind berechtigt.

Berechtigt sind gemäß den einschlägigen Verordnungen vor allem:

• Ziviltechniker: Insbesondere Architekten und Ingenieurkonsulenten für Bauwesen oder technische Physik.
• Gewerbetreibende: Baumeister, Elektrotechniker, HKLS-Techniker (Heizung, Klima, Lüftung, Sanitär) sowie spezialisierte Ingenieurbüros.
• Spezialberechtigungen: Rauchfangkehrer sind zur Ausstellung für bestehende Wohngebäude befugt, Hafner für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Selbst erstellen ist also in der Regel keine Option. Möglich und sinnvoll ist jedoch die Organisation des Prozesses. Wer mit zuverlässigen Partnern arbeitet, kann Eigentümer unterstützen und den Vermarktungsstart beschleunigen.

Neu ist außerdem, dass Energieausweise künftig nur noch nach einer Besichtigung bzw. Inaugenscheinnahme des Gebäudes ausgestellt werden dürfen. Reine Berechnungen auf Basis von Plänen ohne Objektbesichtigung sind nicht mehr zulässig.

Wer trägt welche Verantwortung?

Für Makler ist die Rolle rund um den Energieausweis klar geregelt – wird in der Praxis jedoch oft unterschätzt. Entscheidend ist die saubere Abgrenzung der Verantwortlichkeiten zwischen Eigentümer, Makler und Aussteller.

Makler sind verantwortlich für:

• die Bereitstellung des Energieausweises im Vermarktungsprozess, spätestens bei der Besichtigung
• die Prüfung, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt
  • Der Ausweis darf zum Zeitpunkt der Vorlage nicht älter als 10 Jahre sein. Ein Verstoß (z. B. Verwendung eines abgelaufenen Ausweises im Inserat) gilt als Verwaltungsübertretung und kann mit bis zu 1.450 Euro bestraft werden.
  • Bis zum Inkrafttreten der EAVG-Novelle sind in Inseraten der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) anzugeben. Ab 1. Juli 2026 treten an die Stelle des fGEE der Endenergiebedarf (EEB) sowie die Energieeffizienzklasse. Für ältere, weiterhin gültige Energieausweise gelten Übergangsregelungen.

Eigentümer sind verantwortlich für:

• die Beschaffung des Energieausweises
• die Bereitstellung der notwendigen Objektinformationen für die Erstellung

Aussteller (z. B. Energieberater, Architekten) sind verantwortlich für:

• die fachlich korrekte Erstellung des Energieausweises
• die inhaltliche Richtigkeit der berechneten Kennwerte

Für Makler bedeutet das: Auch wenn sie den Energieausweis nicht selbst erstellen, tragen sie eine zentrale Rolle im Prozess. Wer hier strukturiert arbeitet und die Verantwortlichkeiten klar kommuniziert, reduziert Haftungsrisiken und sorgt für einen reibungslosen Vermarktungsablauf.

Typische Fehler und wie sie entstehen

Im Alltag sind es selten komplexe Probleme, die zu Schwierigkeiten führen. Häufig sind es kleine Nachlässigkeiten mit großer Wirkung:

• Verspätete Anfrage: Der Energieausweis wird erst organisiert, wenn die Immobilie bereits online gehen soll.
• Unvollständige Angaben: Fehlende oder falsche Daten können abmahnfähig und haftungsrelevant sein.
• Veraltete Dokumente: Energieausweise haben eine begrenzte Gültigkeit.

Abmahnrisiko für Makler

Die wettbewerbsrechtliche Verfolgung im Zusammenhang mit Energieausweisen sind keine Seltenheit – insbesondere im Online-Marketing werden fehlende oder fehlerhafte Angaben schnell entdeckt. Gerade Immobilienanzeigen auf Portalen stehen im Fokus von Wettbewerbern und Verbraucherschutzorganisationen. In Österreich erfolgt die wettbewerbsrechtliche Verfolgung durch Mitbewerber oder Verbände (wie den Schutzverband gegen unlauteren Wettbewerb oder den VKI) meist über eine Aufforderung zur Abgabe einer Unterlassungserklärung oder direkt über eine Unterlassungsklage nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG).

Typische Auslöser sind unvollständige Anzeigen, widersprüchliche Informationen oder ein fehlender Energieausweis. Dabei geht es nicht nur um formale Fehler, sondern um klare gesetzliche Vorgaben, die eingehalten werden müssen.

Ein besonders wichtiger Punkt für Makler: Laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) kann ein Verstoß gegen die Energieausweis-Pflicht mit einem Bußgeld von bis zu 1.450 Euro geahndet werden. Zusätzlich drohen kostenpflichtige Abmahnungen durch Wettbewerber.

Für die Praxis bedeutet das: Wer Pflichtangaben in Online-Inseraten konsequent und korrekt integriert, schützt sich vor Bußgeldern und vor wettbewerbsrechtlicher Verfolgung. Ein strukturierter Prozess und die konsequente Prüfung aller Pflichtangaben sind daher essenziell für eine rechtssichere Vermarktung.

Immobilienverkauf ohne Energieausweis: Warum das keine gute Idee ist

Der Verkauf ohne Energieausweis ist gesetzlich nicht zulässig und kann zu rechtlichen Konsequenzen führen. Ein Verstoß gegen die Pflicht gilt als Verwaltungsübertretung und kann mit Bußgeldern geahndet werden. Die wettbewerbsrechtliche Verfolgung erfolgt in Österreich primär durch Mitbewerber oder Verbände (z. B. Schutzverband gegen unlauteren Wettbewerb oder VKI) mittels Unterlassungsklagen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG).

Neben den rechtlichen Folgen wirkt ein Verkauf ohne Energieausweis auch wenig professionell. Transparenz ist ein zentraler Entscheidungsfaktor – wer sie nicht liefert, verliert Vertrauen und damit potenzielle Käufer.

Energieausweis als Verkaufsargument nutzen

Eine gute Energieeffizienz lässt sich aktiv kommunizieren – entscheidend ist jedoch, wie konkret diese Informationen aufbereitet werden. Denn reine Kennzahlen wie die Energieeffizienzklasse bleiben für viele Interessenten abstrakt.

Deutlich greifbarer wird es, wenn Makler diese Angaben einordnen und in konkrete Vorteile übersetzen. So wirkt die Angabe „Effizienzklasse B“ deutlich stärker, wenn sie beispielsweise mit einer realistischen Einschätzung wie „ca. 1.200 Euro Heizkosten pro Jahr“ ergänzt wird. Interessenten können die Immobilie dadurch besser bewerten und direkt mit anderen Angeboten vergleichen.

Ein klarer Ablauf: So integrieren Sie den Energieausweis in Ihre Prozesse

Ein klarer Ablauf spart Zeit und vermeidet Fehler:

Schritt 1: frühzeitig klären

Schon bei der Objektaufnahme sollte geprüft werden, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt.

Schritt 2: Daten sorgfältig prüfen

Alle Angaben müssen auf Vollständigkeit und Richtigkeit kontrolliert werden. Zentrale Daten wie der Energiekennwert müssen mit den Objektinformationen abgeglichen werden.

Schritt 3: Pflichtangaben in Anzeigen integrieren

Pflichtangaben wie bspw. Energiekennwerte und Energieeffizienzklasse müssen konsequent eingebaut werden.

Schritt 4: Dokument bereithalten

Bei Besichtigungen sollte der Energieausweis jederzeit verfügbar sein.

Schritt 5: Übergabe sicherstellen

Nach Vertragsabschluss muss der Käufer oder Mieter den Ausweis erhalten.

Nachhaltigkeit und Energieausweis: Mehr als nur Pflicht

Der digitale Energieausweis wird künftig zum Regelfall. Die gesetzliche Vorlagepflicht kann durch die Übermittlung der digitalen Datei erfüllt werden. Die Papierform bleibt weiterhin zulässig. Bei älteren Energieausweisen, die nicht digital vorliegen, genügt die Übermittlung einer vollständigen Kopie.

Energetische Situation

Der Energieausweis macht energetische Qualität sichtbar – und genau das wird für Kauf- und Mietentscheidungen immer wichtiger. Energieeffizienz ist ein zentraler Faktor bei der Bewertung einer Immobilie.

Für Interessenten bedeutet das: Sie achten genauer auf laufende Kosten, vergleichen Objekte bewusster und stellen häufiger Fragen zur energetischen Situation. Der Energieausweis liefert dafür die Grundlage.

Wer die Inhalte verständlich einordnet und aktiv in die Vermarktung integriert, schafft Transparenz und führt Interessenten gezielter durch den Entscheidungsprozess.

Fazit: Pflicht erfüllen und Potenzial nutzen

Der Energieausweis ist weit mehr als eine gesetzliche Vorgabe: Er ist ein zentrales Element für eine rechtssichere und gleichzeitig erfolgreiche Vermarktung. Wer frühzeitig für vollständige und korrekte Angaben sorgt, minimiert Risiken und schafft Vertrauen bei Interessenten.

Gleichzeitig bietet der Energieausweis die Chance, Immobilien gezielt zu positionieren und überzeugend darzustellen. Mit Blick auf steigende Energiekosten und wachsende Nachhaltigkeitsanforderungen wird seine Bedeutung weiter zunehmen. Makler, die den Energieausweis strategisch einsetzen, sorgen für einen professionellen und überzeugenden Auftritt.

Neue Features in onOffice enterprise

Massenzuordnung von Mails zu Immobilien

Sie haben jetzt die Möglichkeit, mehrere Mails gleichzeitig einer Immobilie zuzuweisen. Markieren Sie dazu einfach die gewünschten Nachrichten und wählen Sie über das Drei-Punkte-Menü die Funktion „Immobilie zuordnen“ aus. Das System übernimmt die ausgewählte Immobilie daraufhin automatisch für alle markierten E-Mails. Dies spart Ihnen Zeit bei der Dokumentation und hält Ihre Daten stets organisiert.

Optimierte Einrichtung für API-Portale

Wir haben die Verwaltung Ihrer API-Portale optimiert und vereinheitlicht. Sie sehen jetzt nur noch die Einstellungen, die für das jeweilige Portal tatsächlich wichtig sind. Über eine neue Schaltfläche prüfen Sie Ihre Zugangsdaten direkt auf ihre Richtigkeit. Zudem erkennen Sie durch eine farbliche Kennzeichnung sofort, ob Einstellungen allgemein übernommen oder speziell für dieses Portal angepasst wurden.

Beschreibungen zu Filtern hinterlegen

Rätseln, was genau welcher Filter nochmal kann, war gestern! Hinterlegen Sie jetzt im Feld „Filterbeschreibung“ zusätzliche Informationen zu Ihren angelegten Filtern. Dieser Text erscheint den Nutzern direkt im Filter-Dropdown als hilfreicher Tooltip. Ein Tooltip ist eine kleine Informationsbox, die angezeigt wird, wenn man mit der Maus über ein Element fährt.

Optimierte Stammdaten für Italien und Südtirol

Jetzt pflegen Sie in den italienischen und Südtiroler Mandanten die Felder Codice Fiscale (italienische Steuernummer), Partita IVA (italienische Mehrwertsteuernummer) und Geburtsregion direkt in den Adress-Stammdaten. Für eine optimale Datenqualität aktiviert das System den Codice Fiscale und die Partita IVA zudem gezielt als Kriterien in der Dublettenprüfung. Damit erfüllen Sie die gesetzlichen Anforderungen zur Identifikation im italienischen Markt und verhindern effektiv die Anlage von Dubletten.

Neue Energiepass-Skala nach EU-Gebäuderichtlinie 2026

Ab sofort haben Sie in der Immobilienverwaltung im Reiter „Dateien“ die Möglichkeit, über die Schaltfläche „Energiepassskala 2026 erstellen“ eine Energiepass-Skala mit den neuen Klassen A bis G zu erzeugen. Damit stellen Sie die Energieeffizienzklassen gemäß den Kriterien der aktualisierten EU-Gebäuderichtlinie „Energy Performance of Buildings Directive“ (EPBD) in Ihren Exposés dar, während Ihnen die alte Skala für bestehende Dokumente weiterhin erhalten bleibt.

Feedback direkt aus der App senden

In der Profilansicht der onOffice App steht ab sofort eine neue Funktion zur Verfügung, mit der Sie Feedback direkt aus der App an uns senden können. So übermitteln Sie Rückmeldungen, Verbesserungsvorschläge oder auch Hinweise auf Fehler schnell und unkompliziert – ohne Umwege. So erreichen uns Ihre Anliegen gezielter und wir können sie zeitnah bearbeiten.

E-Mail-Anhänge in Termine übernehmen

Wenn aus einer E-Mail mit Anhang ein Termin entsteht, übernimmt das System den Anhang automatisch und speichert ihn unter „Dateien“.

Optimiertes Caching-Handling für das Feld „Regionaler Zusatz“

Wir haben die neue Zwischenspeicher-Architektur (Caching-Architektur) optimiert, um das Feld „Regionaler Zusatz“ stabil und performant abzubilden. Durch die nahtlose Integration in den Cache beseitigt das System kritische Fehler sowie redundante API-Abfragen.

Bugfixes und Optimierungen

Wie jeden Monat profitieren unsere WP-Websites von diversen Bugfixes, die ihre Stabilität und Leistung steigern.

E-Mail-Benachrichtungen für Wertermittlung und Suchaufträge

Ein erweiterter Benachrichtigungsprozess im Service-Portal sorgt nun für eine lückenlose Information bei neuen Akquise-Leads: Ab sofort erhalten Sie bei jeder neuen Wertermittlung und jedem angelegten Suchauftrag eine automatische Mail. Diese standardisierte Benachrichtigung stellt sicher, dass kein Lead unentdeckt bleibt, selbst wenn in onOffice enterprise kein individueller Workflow über den Prozessmanager hinterlegt ist.

Internationalisierung: mehrsprachige Aktivitäten für das Service-Portal und onPointment

Das überarbeitete Aktivitäten-Logging sorgt für die internationale Einsatzfähigkeit des Service-Portals und von onPointment. Dadurch stellen wir sicher, dass sämtliche Aktivitäten und Bemerkungen automatisch in der Landessprache generiert werden.

Bugfixes und Optimierungen

Auch an unserem Service-Portal haben wir diverse Bugfixes vorgenommen, die für mehr Stabilität und Leistung sorgen.

onPointment

UI-Redesign: strukturierte Terminkonfiguration durch Akkordeon-Pattern

Mehr Übersicht über die wachsende Komplexität von onPointment: Die Termin-Konfigurationsseite basiert jetzt auf einem benutzerfreundlichen Akkordeon-Pattern. Statt langer Scroll-Listen unterteilen vier thematische Gruppen (Allgemein, Details, Regeln, Rechtliches) die Einstellungen, was die kognitive Last deutlich reduziert.

Performance-Optimierung: Zeitslot-Berechnung und Frontend-Caching

Um die Ladezeiten der Buchungsseite massiv zu verkürzen – insbesondere bei datenintensiven Benutzerprofilen – haben wir gezielte Optimierungen im Backend und Frontend vorgenommen.

Bugfixes und Optimierungen

onPointment profitiert in diesem Monat zudem ebenfalls von diversen Bugfixes.

Marketplace-News

Neuer Marketplace-Service: tenably – Leadgenerierung, Termine und Marketing per WhatsApp

tenably verbindet WhatsApp nahtlos mit onOffice enterprise und automatisiert die Kommunikation mit Interessenten. Objektinformationen lassen sich in Echtzeit aufrufen und Besichtigungstermine passend zum Kalender buchen. Das System erfasst qualifizierte Leads inklusive Suchprofil direkt in onOffice enterprise. Alle Interaktionen werden automatisch dokumentiert und Sie können aus der Software heraus jederzeit in einen persönlichen Chat übergehen. Zusätzlich ermöglichen automatisierte Follow-ups, WhatsApp Newsletter und Objektupdates eine direkte und effiziente Ansprache von Leads.

Servicefux geht international live

Servicefux war bisher ausschließlich im deutschen Marketplace verfügbar. Mit diesem Release profitieren nun auch unsere internationalen Kunden in allen Ländern von dem Service unseres Marketplace-Partners. Über Servicefux branden Sie Ihre Bilder individuell dank anpassbarer Vorlagen, Farben und Texte.