Alleinvermittlungsauftrag vs. Allgemeinauftrag für Makler – diese Unterschiede sollten Sie kennen!

Was Sie als Makler zum Thema Alleinvermittlungsauftrag und Allgemeinauftrag wissen müssen

Der Alleinvermittlungsauftrag

Beim Makler-Alleinvermittlungsauftrag wird eine vertragliche Vereinbarung zwischen einem Immobilienverkäufer bzw. -vermieter und einem Immobilienmakler eingegangen, in der festgelegt wird, dass der Makler exklusiv mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt wird. Diese Exklusivität bedeutet, dass während der Laufzeit des Alleinvermittlungsauftrags kein anderer Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden darf. Der Abgeber darf die Immobilie grundsätzlich auch beim Alleinvermittlungsauftrag noch selbst verkaufen (sogenannte „Eigengeschäfte“). Er darf sich lediglich keines anderen Maklers bedienen.

Wichtige Ausnahme (§ 15 MaklerG): Eine Provision oder Entschädigung für den Fall, dass der Eigentümer die Immobilie selbst an einen von ihm selbst gefundenen Interessenten verkauft, muss im Vorfeld ausdrücklich und schriftlich vereinbart worden sein. Ohne diese explizite Vereinbarung (oft als „Provisionsersatz“ oder „Aufwandsentschädigung“ im Vertrag geregelt) steht dem Makler bei einem reinen Privatverkauf des Abgebers trotz Alleinvermittlungsauftrag gesetzlich keine Provision zu.

Der Allgemeinauftrag

Ein allgemeiner Auftrag oder einfacher Maklerauftrag hingegen begründet keine Exklusivität. Hierbei kann der Eigentümer der Immobilie mehrere Makler gleichzeitig beauftragen oder sich entscheiden, die Immobilie auch selbst zu vermarkten, ohne an einen einzelnen Makler gebunden zu sein.

Die Vor- und Nachteile für den Auftraggeber

Der Alleinvermittlungsauftrag und der Allgemeinauftrag sind für den Auftraggeber mit gewissen Vor- und Nachteilen verbunden. Für Vertragsverhandlungen sollten Sie diese Punkte kennen und bei Ihrer Argumentation beachten:

So läuft’s bei einem Alleinvermittlungsauftrag

• Fokussierte Zusammenarbeit: Der Verkäufer oder Vermieter kann sich darauf verlassen, dass der Makler sich intensiv um die Immobilie kümmert, da dieser die Sicherheit hat, beim erfolgreichen Geschäftsabschluss die Provision zu erhalten. Rechtlich ist das Thema klar geregelt: im österreichischen Maklergesetz (MaklerG, insbesondere §§ 6 und 7) ist festgelegt, wann ein Provisionsanspruch entsteht. Beim Allgemeinauftrag fehlt dem Makler oft die Motivation, da die Chance auf einen Abschluss deutlich geringer ist.
• Professionelle Vermarktung: Durch die Exklusivität des Auftrags ist der Makler bestrebt, effektive Vermarktungsstrategien anzuwenden. Dazu gehören professionelle Fotos, ansprechende Exposés, gezielte Werbemaßnahmen und die Nutzung seines Netzwerks.
• Zeiteffizienz: Der Eigentümer spart Zeit und Mühe, da er nicht mit mehreren Maklern kommunizieren und Koordinationstätigkeiten übernehmen muss. Beim Allgemeinauftrag ist der Auftraggeber hingegen mit mehreren Maklern im Austausch.
• Abgestimmte Verkaufsstrategie: Durch den intensiveren Kontakt kann eine spezifische Verkaufs- oder Vermietungsstrategie entwickelt und umgesetzt werden. Beim Allgemeinauftrag ist die Kommunikation viel allgemeiner.

Das passiert bei einem Allgemeinauftrag

• Mehr Marktreichweite: Das Objekt wird nicht nur durch einen Makler beworben, wodurch mehr potenzielle Interessenten erreicht werden können. Beim Alleinvermittlungsauftrag ist die Reichweite entsprechend geringer.
• Qualitätssicherung: Die Qualität der Vermarktung hängt stark von der Arbeit des beauftragten Maklers ab. Sobald mehrere Makler involviert sind, ist der Eigentümer unabhängig und nicht wie beim Alleinvermittlungsauftrag auf die Expertise eines einzigen Dienstleisters angewiesen.
• Ungebundenheit: Nicht nur die Qualität des Maklers ist entscheidend. Ein Alleinvermittlungsauftrag ist in Österreich zwingend befristet abzuschließen (Konsumentengeschäfte: max. 6 Monate bei Verkauf, meist max. 3 Monate bei Vermietung). Nach Ablauf dieser Frist endet der Vertrag automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zudem kann ein Alleinvermittlungsauftrag bei groben Pflichtverletzungen des Maklers (z. B. gänzliche Untätigkeit) auch vorzeitig aus wichtigem Grund aufgelöst werden.

Die richtige Wahl für Ihre Vermittlung

Die Wahl zwischen einem Alleinvermittlungsauftrag und einem allgemeinen Auftrag hängt von den individuellen Bedürfnissen und den Vorstellungen des Auftraggebers und des Maklers ab.

Ein Alleinvermittlungsauftrag kann beiden Seiten Vorteile bieten, wenn eine vertrauensvolle und professionelle Zusammenarbeit stattfindet. Für den Eigentümer reduziert es den Aufwand und schafft einen festen Ansprechpartner, während der Makler in seiner Arbeit Planungssicherheit genießt. Nichtsdestotrotz müssen die Details eines solchen Vertrags genau geprüft und idealerweise die Leistungen und Pflichten beider Seiten vertraglich fixiert werden. Nach § 14 MaklerG ist Schriftlichkeit beim Alleinvermittlungsauftrag gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Ohne schriftliche Fixierung ist der Vertrag schlicht ungültig. Beiden Parteien wird geraten, sich im Vorfeld ausführlich über die Seriosität und die Arbeitsweise des anderen zu informieren. Gerade im Privatimmobilienbereich findet diese Vertragsart gerne Anwendung, um die Privatsphäre des Verkäufers, bzw. Mieters zu wahren.

Andererseits bietet ein allgemeiner Auftrag dem Eigentümer mehr Flexibilität und Wettbewerb zwischen den Maklern, was möglicherweise zu schnelleren Ergebnissen führen kann. Der Allgemeinauftrag wird meist im gewerblichen Bereich genutzt. Die Vermittlung einer Industriehalle benötigt weniger Exklusivität. Spontane Besichtigungen können beispielsweise besser vereinbart werden, als im Privatimmobiliensektor.

Vorteile für den Makler bei einem Allgemein- oder Alleinvermittlungsauftrag

Die Wahl der Vertragsart sollte nicht ausschließlich dem Eigentümer überlassen werden. Sie als Makler sollten Ihre Expertise im Bereich Allgemein- oder Alleinvermittlungsauftrag darlegen. Eine gute vorherige Beratung wird vom Eigentümer geschätzt und schützt Sie als Makler vor möglichen zeitlichen und finanziellen Fehlinvestitionen:

Die Vorteile bei einem Alleinvermittlungsauftrag für Makler

• Zeitliche Planungssicherheit: Der Makler kann sich sicher sein, dass sich die aufgewendete Zeit und die investierten Ressourcen für die Vermarktung auch lohnen.
• Investition in Qualität: Mit der Exklusivität kann der Makler in hochwertiges Marketing investieren, ohne befürchten zu müssen, dass die Investition durch andere Maklertätigkeiten entwertet wird. Nach § 9 MaklerG kann auch beim schlichten Maklervertrag ein Aufwandsersatz (für tatsächlich entstandene Barauslagen wie Inseratskosten) vereinbart werden, wenn dies im Vorfeld schriftlich vereinbart wurde – und zwar unabhängig vom Vermittlungserfolg.
• Effizienter Workflow: Es minimieren sich die Abstimmungen mit Wettbewerbern und Doppelbesichtigungen durch unterschiedliche Makler, wie es beim Allgemeinauftrag passieren kann.

Die Vorteile bei einem Allgemeinauftrag für Makler

• Weniger Erfolgsdruck: Mit dem Exklusivvertrag steigt der Erfolgsdruck, da der Makler die einzige Anlaufstelle für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie ist. Gerade bei schwierigen Verkaufsfällen, kann es sich lohnen, mit anderen Maklern zusammenzuarbeiten.
• Geringeres Haftungsrisiko: Der Makler geht beim Alleinvermittlungsauftrag im Gegensatz zum schlichten Maklervertrag eine vertragliche Aktivitätspflicht ein (er muss tätig werden), während er beim schlichten Maklervertrag das Objekt auch ohne aktive Schritte in der Schublade liegen lassen darf.
• Größeres Produktportfolio: Beim Allgemeinauftrag bietet sich oft die Chance, beim Verkauf einer Immobilie mitzuwirken, die man im Alleinvermittlungsauftrag vielleicht gar nicht bekommen hätte.

Wie kommen Sie als Makler an einen Alleinvermittlungsauftrag?

Communication is key! Mit einer sauberen Kommunikation und einem strukturierten Auftreten sorgen Sie bei potenziellen Kunden für ein gutes Gefühl. Klären Sie diese step-by-step über den Prozess auf.

So erklären Sie den Alleinvermittlungsauftrag im Gespräch

Schritt 1: Bedarf verstehen

Fragen Sie:

• „Was ist Ihnen beim Verkauf besonders wichtig?“
• „Was darf auf keinen Fall schiefgehen?“

Schritt 2: Risiken des Allgemeinauftrags sichtbar machen

Nicht theoretisch – konkret:

• Mehrere Preise im Netz
• Unterschiedliche Exposés
• Unsicherheit bei Interessenten

Schritt 3: Ihren Prozess zeigen

Zeigen Sie klar:

• Wie Sie vermarkten
• Welche Schritte Sie gehen
• Wie Sie Interessenten führen

Schritt 4: Sicherheit geben

Erklären Sie:

• Laufzeit
• Transparenz
• Reporting

Schritt 5: Entscheidung erleichtern

• Keine Drucksituation.
• Sondern: „Das ist der Weg, der für Sie am besten funktioniert.“

Typische Einwände – und wie Sie reagieren

• „Ich möchte flexibel bleiben.“
  → „Flexibilität ist wichtig. Deshalb ist unser Alleinvermittlungsauftrag gesetzlich befristet und wir halten alle Marketingaktivitäten schriftlich fest. Sie wissen also an jedem Tag der Laufzeit exakt, was mit Ihrer Immobilie passiert.“
• „Mehr Makler bringen mehr Käufer.“
  → „In der Praxis sorgt das oft für Verwirrung – nicht für mehr Nachfrage.“
• „Ich will nichts ausschließen.“
  → „Sie schließen nichts aus. Sie entscheiden sich nur für einen klaren Weg.“

Fazit: Was ist für Sie als Makler besser: Alleinvermittlungsauftrag oder Allgemeinauftrag?

Welche Vertragsart sich bei der Vermittlung am besten eignet, sollte im Einzelfall geprüft werden. Gerade im Privatimmobilienbereich wird jedoch die Exklusivität eines Alleinvermittlungsauftrages von beiden Vertragsparteien bevorzugt. Je nach Immobilienart kann jedoch auch ein Allgemeinauftrag besser geeignet sein.
Schon vor dem Erstgespräch mit dem Eigentümer lohnt es sich, die Vor- und Nachteile der Vertragsarten abzuwägen, um diese entsprechend vorlegen zu können. Mit rechtlich geprüften Vorlagen steht einem schnellen Vertragsabschluss dann nichts mehr im Wege.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Vermittlung!