Immobilienmarkt 2026: Entwicklung, Preise und Ausblick
Neues Jahr, neue Aussichten auf dem Immobilienmarkt? Wir schauen uns an, was 2026 so bringt! Der österreichische Immobilienmarkt steht nach herausfordernden Jahren vor einer neuen Phase der Stabilisierung und Entwicklung. Viele fragen sich: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2026? Werden die Preise steigen oder sinken? Droht ein Zusammenbruch des Immobilienmarktes? Die folgenden Prognosen geben einen Überblick über die erwartete Marktentwicklung.
Kurz und knapp: Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Österreich insgesamt?
Nach den turbulenten Jahren, die von stark steigenden Zinsen und einer entsprechenden Abkühlung des Transaktionsgeschehens geprägt waren, wird für den österreichischen Immobilienmarkt im Jahr 2026 ein moderater Aufschwung erwartet. Dieser Aufschwung ist als eine Phase der Stabilisierung und Erholung zu verstehen, die jedoch nicht das dynamische Wachstum der Jahre vor 2023 erreichen dürfte.
- Gesamttrend Österreich (RE/MAX-Studie): Moderater Aufschwung 2026 erwartet; leichter Anstieg bei Nachfrage, Angebot und Preisen.
- Bundesweite Durchschnittsprognosen: Nachfrage +3,9 %, Angebot +2,8 %, Preise +3,4 % (meist unter/rund um Inflation).
- Segmenttrends: Stärkste Zuwächse bei Nachfrage/Angebot im oberen Preissegment; stärkste Preiszuwächse im unteren und Luxussegment.
- Eigentumswohnungen: Nahezu gleich starker Nachfrageanstieg in Zentrum, Stadtrand und Land.
- Mietwohnungen: Stärkster Nachfrageanstieg am Stadtrand, danach Land, zuletzt im Zentrum.
- Mietpreise (freie Miete): Steigen etwas stärker als Kaufpreise.
- Preisentwicklung nach Lage:
- Zentrum: Miete +4,0 %, Kauf +3,5 %
- Stadtrand: Miete +3,4 %, Kauf +2,9 %
- Land: Miete +2,7 %, Kauf +2,3 %
- Einfamilienhäuser: Deutlicher Anstieg bei Nachfrage, Angebot und Preisen; Preissteigerung etwa auf Höhe der Inflation (~+3,0 %).
- Regionale Unterschiede:
- Positivste Nachfrageerwartungen: Tirol, gefolgt von Kärnten und Niederösterreich.
- Höchste Preiserwartungen: Wien (+4,2 %) und Niederösterreich (+4,0 %).
- Neubau: Erreicht 2026 historischen Tiefpunkt (ca. 27.000 – 31.000 Wohneinheiten erwartet), deutlich unter dem Bedarf.
- Regulatorische Einflüsse ab 2026:
- KIM-Verordnung (Mitte 2025): Auslaufen der strengen Vorgaben führt zu flexibleren Finanzierungen und zusätzlichem Nachfrageimpuls im Eigentumssegment 2026.
- 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz / Mieten-Wertsicherungsgesetz (ab 1.1.2026): Begrenzung von Wertsicherungsanpassungen (Indexierungen) soll starke Mietsprünge dämpfen.
Werden die Immobilienpreise 2026 steigen oder sinken?
Die aktuellen Prognosen für den österreichischen Immobilienmarkt 2026 deuten mehrheitlich auf einen moderaten Preisanstieg im niedrigen einstelligen Prozentbereich hin, wobei eine konkrete Prognose von einem gesamtösterreichischen Anstieg von rund 3,4 Prozent ausgeht. Dieser Trend wird durch mehrere Faktoren gestützt: Zum einen trifft ein stark rückläufiger Neubau auf eine weiterhin hohe oder sogar steigende Nachfrage, insbesondere in Ballungsräumen, was zu einem verknappten Angebot führt. Zum anderen wirken gestiegene Baukosten und höhere Reallöhne zusätzlich preisstützend, wodurch die Phase sinkender Preise laut Analysten als beendet gilt. Regional zeigen sich Unterschiede: In Wien und in guten Lagen Westösterreichs werden überdurchschnittliche Zuwächse (teils über 4 Prozent) erwartet, während in Bundesländern wie Salzburg oder dem Burgenland die Preissteigerungen mit rund 1,5 bis 2 Prozent voraussichtlich moderater ausfallen. Für Käufer bedeutet dies, mit leicht höheren Preisen und weiterhin angespannten Finanzierungsbedingungen zu rechnen, jedoch ohne extreme Preissprünge. Verkäufer profitieren von einer stabilen bis leicht steigenden Nachfrage, insbesondere bei gut gelegenen und qualitativ hochwertigen Objekten.
Wird der Immobilienmarkt im Jahr 2026 zusammenbrechen?
Aktuellen Prognosen zufolge wird für 2026 in Österreich kein Zusammenbruch des Immobilienmarkts erwartet, sondern vielmehr eine Stabilisierung mit moderatem Aufschwung. Realistischer ist ein Szenario mit einem moderaten Preisplus und regionalen Unterschieden. Strukturelle Probleme bestehen hauptsächlich im Bau- und Mietsegment, die eher zu Knappheit als zu einem Einbruch führen. Für Käufer bedeutet dies, dass eher stabile bis leicht steigende Preise zu erwarten sind, ohne eine Schnäppchenphase nach einem Crash. Das Zinsumfeld wird laut gängigen Szenarien als stabil eingeschätzt, mit einer Tendenz zu einer Zinspause bis ins Frühjahr 2026. Bestandshalter und Investoren können tendenziell mit stabilen bis moderat steigenden Werten rechnen, wobei verstärkt auf Lage, Objektqualität und Vermietbarkeit geachtet werden muss, da der Mietmarkt in Städten unter Druck bleibt.
Empfehlungen für Immobilienmakler im Jahr 2026
Für Immobilienmakler in Österreich sind 2026 die Positionierung als datengetriebener Berater, die konsequente Nutzung von KI/PropTech und eine klare Spezialisierung entscheidend. Rund drei Viertel der Immobilienunternehmen in Österreich und Europa setzen bereits KI-Lösungen ein, etwa für Bewertung, Vermietung und Objektmanagement. Datenbasierte Beratung beinhaltet die Nutzung von Bewertungs- und Marktprognose-Tools, um Kunden Preisentwicklung, Nachfrage und Sanierungshebel (z. B. Energieeffizienz) transparent zu erklären. Da Preise und Angebot leicht anziehen, werden professionelle Marktkenntnis und realistische Preisberatung für Verkäufer und Käufer wichtiger. PropTech-Tools können je nach Bereich bis zu 30–40 % Verwaltungszeit und Kosten einsparen (z. B. KI-Assistenten, digitale Beschlussfassung, automatisierte Kommunikation), was Maklern mehr Zeit für Akquise und Beratung verschafft.
Wichtige Handlungsfelder sind zudem:
- Sichtbarkeit: Kontinuierlich in Markenbekanntheit investieren (Content, Social Media, Portale), wie es große Netzwerke mit starkem Wachstum vorleben.
- Kundenerlebnis: Virtuelle Rundgänge, Online-Besichtigungen und klare, digitale Prozesse anbieten, um Eigentümern und Interessenten ein modernes, friktionsarmes Erlebnis zu bieten.
- Vertrauensaufbau: Transparenz zu Provision, Bestellerprinzip und Leistungsumfang sowie regelmäßige Markt-Updates für Eigentümer (Newsletter, Reports, Webinare) liefern.
- Weiterbildung: In KI- und Datenkompetenz weiterbilden, um gegenüber technikaffinen Wettbewerbern keine Marktanteile zu verlieren.
- Tech-Stack: Aufbau eines Tech-Stacks, der CRM plus KI-gestützte Marktanalyse, automatisierte Lead-Nachbearbeitung, digitale Signatur und Online-Terminbuchung integriert.
Auf 2026 vorbereitet sein
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So entwickelt sich onOffice für Sie
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Pro und Kontra für Kapitalanleger im Immobilienmarkt 2026
Der österreichische Immobilienmarkt präsentiert sich 2026 für Kapitalanleger zwar wieder mit etwas besseren Aussichten auf Einstieg und Wertsteigerung, bleibt jedoch aufgrund von Zinsunsicherheit, Regulierung und teilweise geringen Netto-Mietrenditen herausfordernd. Statt einer pauschalen Buy-and-Hold-Strategie ist eine sorgfältige, standort- und segmentbezogene Selektion unerlässlich.
Pro (Vorteile) | Kontra (Nachteile) |
|---|---|
Moderates Preiswachstum | Reduzierung der laufenden Rendite nach Zinsbelastung |
Günstigere Einstiegskonditionen: bessere Verhandlungsspielräume beim Kauf | Regulatorik und politische Eingriffe: Der österreichische Mietmarkt ist stark reguliert (MRG, Richtwertsystem, Befristungen), was Mieterhöhungen begrenzen und Sanierungskosten schwerer umlegbar machen kann |
Verkäufer akzeptieren eher Preisnachlässe oder längere Entscheidungsfristen | Künftige Verschärfungen bei Klima- und Energiestandards (Sanierungsanforderungen) → erhebliche Nachinvestitionen |
Schwierige Korrektur: Fehlkauf im falschen Segment (z. B. hochpreisige Objekte ohne entsprechende Nachfrage, Mikro-Lagen mit Überangebot) |
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Jahr 2026 den Beginn einer neuen Marktphase markiert, die durch eine Rückkehr zu fundamentaleren Marktkräften und eine gesündere Preisdynamik gekennzeichnet ist, fernab der Überhitzung der Vorjahre.
FAQs
Die erwartete Fortsetzung der Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Laufe des Jahres 2025 und Anfang 2026 wird zu einer Entlastung der Finanzierungskosten führen. Dies erhöht die Leistbarkeit von Wohnraum wieder und wirkt als Katalysator für die Nachfrage im privaten Sektor.
Nach einer Phase des Abwartens ist ein gewisser Nachholbedarf sowohl bei Eigennutzern als auch bei institutionellen Anlegern erkennbar. Die stabilisierten, teils korrigierten Preise bieten wieder eine attraktivere Einstiegsmöglichkeit, was die Planungs- und Investitionssicherheit erhöht.
Eine sich langsam verbessernde gesamtwirtschaftliche Lage in Österreich und der Eurozone, gestützt durch eine leicht steigende Konsumstimmung und eine Entspannung der Inflation, bietet eine solide Basis für das Immobiliengeschäft.
Bei Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen) wird die Nachfrage in den Ballungszentren, insbesondere Wien, Salzburg und Graz aufgrund der verbesserten Finanzierungsbedingungen wieder anziehen. Die Preise dürften sich stabilisieren und in den gefragtesten Lagen leicht steigen (+1% bis +3% im Durchschnitt). Auf dem Mietwohnungsmarkt bleibt dieser Sektor stabil und verzeichnet weiterhin eine hohe Nachfrage, angetrieben durch die gestiegenen Hürden beim Erwerb von Eigentum. Mietsteigerungen, insbesondere bei Neuvermietungen, sind aufgrund des knappen Angebots und der indexgebundenen Anpassungen wahrscheinlich. Bei Gewerbeimmobilien bleibt der Logistiksektor aufgrund des anhaltenden E-Commerce-Booms widerstandsfähig. Der Büromarkt erlebt eine „Flight to Quality“, wobei moderne, nachhaltige Gebäude in zentralen Lagen bevorzugt werden, während ältere Objekte weiterhin unter Druck stehen.
