Thermische Sanierung: So steigern Immobilienmakler den Wert von Objekten

Mit energetischer Sanierung zu einer besseren Vermarktung

Energetische Sanierungen sind mittlerweile ein wesentlicher Faktor für die erfolgreiche Vermarktung von Immobilien. Die energetische Qualität eines Gebäudes betrifft nicht mehr nur Eigentümer, sondern beeinflusst direkt die Wertentwicklung und Attraktivität von Immobilien.
Ob Altbau, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: Wer energetische Maßnahmen versteht und richtig einordnet, schafft echten Mehrwert für Kunden und positioniert Objekte erfolgreicher am Markt. Dabei spielen Fördermöglichkeiten, steuerliche Vorteile und eine gezielte Beratung eine zentrale Rolle.

Was ist eine energetische Sanierung?

Bei einer energetischen Sanierung wird ein Gebäude gezielt modernisiert, um den Energieverbrauch deutlich zu senken.
Typische Maßnahmen sind:

• Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke
• Austausch von Fenstern und Türen gegen moderne, energieeffiziente Modelle
• Installation effizienter Heizungsanlagen (z. B. Wärmepumpe, Brennwertheizung)
• Nutzung erneuerbarer Energien wie Solarthermie oder Photovoltaik

Ziel ist es, Betriebskosten zu reduzieren, die Energieeffizienzklasse zu verbessern und gleichzeitig den Immobilienwert zu steigern.

Für Makler bedeutet das: Energieeffiziente Immobilien lassen sich häufig schneller, sicherer und zu besseren Konditionen verkaufen oder vermieten – insbesondere in Zeiten steigender Energiepreise.

Kosten einer energetischen Sanierung realistisch einordnen

Die Kosten hängen stark vom Gebäudetyp, Baujahr, Größe und angestrebtem Energiestandard ab. Gerade bei Altbauten ist eine sorgfältige Bestandsaufnahme entscheidend, um Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Wichtig ist, dass Makler auf die hohen Fördersätze in Österreich verweisen (oft bis zu 75 % der förderfähigen Kosten beim Heizungstausch) und die Einbindung einer Energieberatung (z. B. durch die Energieberatungsstellen der Bundesländer) empfehlen.

Warum Immobilienmakler die energetische Sanierung kennen sollten

Für Immobilienmakler geht es bei der energetischen Gebäudesanierung nicht nur um Technik oder Fördermittel, sondern um Positionierung. Wer Eigentümern aufzeigt, wie sich durch gezielte Maßnahmen Wert, Vermietbarkeit und Finanzierungschancen verbessern lassen, wird zum strategischen Berater.

Die energetische Sanierung ist für Makler aus mehreren Gründen ein zentraler Erfolgsfaktor:

1. Marktwert steigern
   Modernisierte Wohngebäude erzielen in der Regel höhere Verkaufspreise. Je nach Zustand und Lage sind Wertsteigerungen möglich.
2. Attraktivität für Käufer und Mieter
   Energieeffiziente Immobilien bedeuten niedrigere Nebenkosten. Das ist ein starkes Verkaufsargument, besonders bei steigenden Energiepreisen.
3. ESG-Kriterien erfüllen
   Investoren achten zunehmend auf Umwelt- und Sozialkriterien. Energetisch optimierte Immobilien verbessern die ESG-Bilanz in Portfolios und erschließen neue Zielgruppen.
4. Rechtliche Vorgaben berücksichtigen
   Bestimmte Immobilienarten müssen energetisch saniert werden – z. B. beim Eigentümerwechsel von Altbauten oder Zinshäusern.

Gerade in einem Markt mit steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und ESG-Kriterien suchen Eigentümer Orientierung. Makler, die Sanierungspotenziale erkennen, Förderwege ansprechen und realistische Wirtschaftlichkeitsüberlegungen einordnen können, schaffen Vertrauen und differenzieren sich klar vom Wettbewerb.
So wird die energetische Sanierung nicht als Pflicht oder Risiko wahrgenommen, sondern als Chance zur aktiven Wertentwicklung – und genau diese Perspektive macht sie zu einem starken Argument in der Akquise neuer Mandate.

Wie Sie ESG-Kriterien konkret in Ihre Vermarktungs- und Bestandsstrategie integrieren können, erfahren Sie in unserem Beitrag „ESG-Immobilienwirtschaft“.

Steuerliche Förderung der energetischen Sanierung

Ein zentrales Thema für Eigentümer ist die steuerliche Förderung.

Die Öko-Sonderausgabenpauschale (Gesetzliche Grundlage: § 18 Abs. 1 Z 10 EStG) ermöglicht eine Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum. Es handelt sich also um Sonderausgaben. Das bedeutet, der Betrag vermindert die Bemessungsgrundlage (das zu versteuernde Einkommen), nicht direkt die Steuerlast. Der tatsächliche Vorteil hängt also von individuellen Grenzsteuersatz ab.

Voraussetzungen sind unter anderem:

• Selbstnutzung der Immobilie
• Durchführung förderfähiger Maßnahmen (z. B. Dämmung, Fenster, Heizung)
• eine ausgezahlte Bundesförderung (z. B. „Raus aus Öl und Gas” oder „Sanierungsbonus”) wurde bereits erhalten

Mögliche Fördermittel für die energetische Sanierung

Energetische Modernisierungen sind meist mit hohen Investitionen verbunden. Hierfür stellt der Staat attraktive Fördermöglichkeiten zur Verfügung, die Eigentümer deutlich entlasten können. Wer die verschiedenen Programme kennt und sie richtig kombiniert, reduziert nicht nur die Finanzierungslast, sondern steigert auch die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme erheblich. Neben der Öko-Sonderausgabenpauschale stehen unterschiedliche Zuschüsse zur Verfügung.

Aber Achtung: Seit dem 2. Februar 2026 ist der bundesweite Sanierungsbonus (für Dämmung, Fenstertausch etc.) vorerst gestoppt. Die Mittel für die thermische Sanierung wurden aufgrund der extrem hohen Nachfrage bereits ausgeschöpft.

Energetische Sanierung und Mieterhöhung: Was Makler wissen müssen

Bei vermieteten Immobilien stellt sich oft die Frage, ob sich die Kosten einer energetischen Sanierung auf die Miete umlegen lassen. Österreich hat seit dem 1. Januar 2026 eine neue, sehr strikte Mietpreisbremse (das Mieten-Wertsicherungsgesetz – MieWeG).

• Für das Jahr 2026 sind die Erhöhungen bei Richtwert- und Kategoriemieten auf maximal 1 % gedeckelt.
• Selbst bei „freien Mieten” (Neubau/Teilanwendung) gibt es seit 2026 eine Dämpfung: Nur Inflationsanteile bis 3 % werden voll weitergegeben, darüber hinausgehende Werte nur zur Hälfte. Eine massive Erhöhung durch Sanierungskosten ist daher kaum einfach so möglich. Stattdessen regelt in Österreich das § 18-Verfahren (Hauptmietzinserhöhung) die Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten. Hier entscheidet oft eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht über die Notwendigkeit und die Höhe der temporären Erhöhung.

Was gilt bei Eigentümerwechsel?

Für Makler in Österreich ist nicht die „Sanierungspflicht” das zentrale Haftungsthema, sondern die Vorlage- und Informationspflicht des Energieausweises: Der Makler muss sicherstellen, dass beim Inserat die Kennwerte (HWB und fGEE) angegeben werden.

Er muss den Verkäufer auf dessen Pflicht hinweisen, dem Käufer spätestens bei der Vertragserklärung einen max. 10 Jahre alten Energieausweis auszuhändigen.

Unterlässt der Makler dies, drohen Verwaltungsstrafen und potenzielle Schadenersatzforderungen des Käufers.

Schritt für Schritt zur energetisch sanierten Bestandsimmobilie

Für eine Beratung ist ein klarer Ablaufplan hilfreich, um Eigentümer strukturiert durch den Prozess zu führen.

• Bestandsaufnahme des Gebäudes
  • Energieausweis prüfen, Zustand der Gebäudehülle und Haustechnik grob einschätzen
  • Besonderer Fokus: energetische Sanierung bei Altbauten – hier sind Potenziale meist groß, aber Maßnahmen komplexer
• Erste Einschätzung der Sanierungspotenziale
  • Wo liegen die größten Energieverluste?
  • Welche Maßnahmen wären bei diesem Haus besonders wirksam (z. B. Fenster, Dach, Heizung)?
• Offizielle Energieberatung über die Bundesländer
  • Diese Berater sind zertifiziert und oft Voraussetzung für den Erhalt von Landesförderungen
  • Klärung: Welche Fördermittel für eine Sanierung sind realistisch?
• Wirtschaftlichkeit besprechen
  • Grobe Gegenüberstellung: Kosten vs. erwartete Ersparnis und Wertsteigerung
  • Steuerliche Förderung einbeziehen
• Umsetzung planen
  • Priorisierung: Welche Maßnahmen zuerst (z. B. Fenster, Fassade)?
  • Zeitplan, Budget und mögliche Beeinträchtigungen im laufenden Betrieb oder bei der Vermietung klären
• Vermarktungsstrategie anpassen
  • Nach Abschluss: Energieausweis aktualisieren, Vorteile klar im Exposé herausstellen
  • Vor Abschluss: thermisch-energetische Sanierungsstudie und Öko-Sonderausgabenpauschale als Chancen, nicht nur als Kostenfaktor, darstellen

Damit machen Sie aus einem zunächst abstrakten Thema einen konkreten Fahrplan, an dem sich Eigentümer orientieren können.

Energetische Sanierung als Verkaufsargument nutzen

Energieeffiziente Immobilien und die damit verbundenen Sanierungen eröffnen Immobilienmaklern konkrete Chancen für den Vertrieb und die Marktpositionierung:

• Bessere Vermarktung: Energieeffiziente Objekte erzielen häufig höhere Verkaufspreise. Je nach Lage und Zustand sind Wertsteigerungen von 5–15 Prozent realistisch.Höhere
• Beratungskompetenz: Wer Förderungen und steuerliche Aspekte verständlich erklären kann, wird als kompetenter Partner wahrgenommen.
• Klare Positionierung: Expertise in Energieeffizienz verschafft einen nachhaltigen Wettbewerbsvorteil.

Entscheidend ist die Perspektive: Nicht die Sanierungspflicht steht im Mittelpunkt, sondern der Mehrwert. Energetische Maßnahmen wie Wärmedämmung oder Heizungstausch senken langfristig die Heizkosten, verbessern die Energieeffizienzklasse und steigern die Attraktivität für Käufer und Investoren. Durch die gezielte Einbindung von Fördermitteln und eine sinnvolle Maßnahmenplanung lässt sich der Immobilienwert nachhaltig steigern.

Wer das Thema konsequent in Beratung, Exposés und digitale Vermarktungsstrategien integriert, profitiert doppelt: durch zufriedene Kunden und durch ein geschärftes Profil als moderner, zukunftsorientierter Immobilienmakler.