Was ist die Käuferprovision? Bedeutung und Vertriebsstrategie für Makler
Für Immobilienmakler beginnt die Beratung von Kaufinteressenten häufig mit der Frage, was ist Käuferprovision und wie wirkt sie sich auf die Kaufnebenkosten aus. Da Erwerber diese Posten in der Regel aus dem eigenen Eigenkapital erbringen müssen, schafft eine transparente Aufschlüsselung im Erstkontakt die nötige Planungssicherheit für den gesamten Vermarktungsprozess.
Inhaltsverzeichnis
- Definition: Was ist eine Käuferprovision?
- Wer zahlt die Käuferprovision?
- Was Käufer für die Käuferprovision erhalten
- Was bedeutet „keine Käuferprovision“ bzw. „provisionsfrei“?
- Die Käuferprovision gegenüber Interessenten richtig kommunizieren
- Die Käuferprovision im Überblick: Die zwei zentralen Abrechnungsmodelle
- Fazit: So wählen Sie das passende Provisionsmodell für Ihr Objekt
Das Wichtigste in Kürze
- Definition: Die Käuferprovision (auch Außenprovision) ist der Vergütungsanteil den die kaufende Partei bei einem erfolgreichen Immobilienerwerb trägt.
- Gesetzliche Regelung & Wer zahlt: In Österreich ist die Doppelmaklerschaft der Regelfall (§ 5 MaklerG). Die Käuferprovision ist als eigenständiger Anspruch geregelt und auf maximal 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt (3,6 % inkl. USt) gedeckelt (§ 15 Abs. 2 ImmMV). Eine Abwälzung von Verkäuferkosten auf kaufende Konsumenten ist unzulässig (§ 12 Abs. 3 ImmMV).
- Höhe der Provision: Gesetzlich bundesweit einheitlich geregelt und zwingend gedeckelt: Bei Kaufwerten über 48.448,51 Euro beträgt die Obergrenze für den Käufer maximal 3 % zzgl. 20 % USt (3,6 % brutto; § 15 ImmMV). Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis zuzüglich etwaig übernommener Verbindlichkeiten und Lasten (§ 16 ImmMV).
- Bedeutung von „Provisionsfrei“: Bei Immobilien ohne ausgewiesene Käuferprovision entfällt dieser Posten für den Erwerber als direkte Kaufnebenkostenposition; die Vergütung des Maklers erfolgt in diesem Fall vollständig über die Verkäuferseite (Abgeberprovision).
- Modellwahl: Die Doppelmaklerschaft mit beidseitiger Provision ist bei Bestandsimmobilien der absolute Marktstandard. Eine reine Abgeberprovision („für den Käufer provisionsfrei“) kommt in Österreich fast ausschließlich bei Bauträgerprojekten, Erstbezügen oder Gewerbeobjekten zum Einsatz.
Definition: Was ist eine Käuferprovision?
Die Käuferprovision ist das Erfolgshonorar, das ein Käufer dem Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie zahlt. Sie wird im Maklervertrag vereinbart, in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises, und entsteht gemäß § 7 Abs. 1 MaklerG mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts (z. B. durch Annahme des verbindlichen Kaufanbots bzw. Unterzeichnung des Kaufvertrags). Gemäß § 10 MaklerG wird der Provisionsanspruch mit seiner Entstehung fällig.
Wer zahlt die Käuferprovision?
Beim Kauf von Immobilien gilt in Österreich nicht das bei Mietwohnungen bekannte Bestellerprinzip. Der Regelfall ist vielmehr die Doppelmaklerschaft (§ 5 MaklerG), bei der der Makler mit beiden Parteien ein Vertragsverhältnis eingeht. Die Verteilung und Fälligkeit der Provision richtet sich nach den zwingenden Höchstsätzen der Immobilienmaklerverordnung (ImmMV) sowie der konkreten Vertragskonstellation:
Konstellation | Was gilt? | Gesetzliche Norm |
|---|---|---|
Doppeltätigkeit für Käufer & Verkäufer | Der Makler schließt mit beiden Parteien einen Vertrag ab. Es gibt kein Halbteilungsgebot, sondern absolute Obergrenzen je Partei: Bei Werten über 48.448,51 € dürfen von jeder Seite unabhängig voneinander bis zu 3 % zzgl. 20 % USt vereinbart werden. | |
Vertrag nur mit dem Verkäufer | Der Makler kontrahiert ausschließlich mit dem Abgeber; der Käufer schuldet keine Provision. Eine Abwälzung der Verkäuferkosten auf kaufende Konsumenten von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist gesetzlich unzulässig. | |
Reine Abgeberprovision | Der Abgeber übernimmt das Honorar vollständig (oft bei Bauträgerprojekten). Wird mit dem Käufer keine Provision vereinbart, darf der Makler mit dem Abgeber bis zu 100 % mehr, also maximal 6 % zzgl. 20 % USt, vereinbaren. | |
Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser & Gewerbe | Die gesetzliche Höchstgrenze von 3 % zzgl. USt je Partei gilt auch hier uneingeschränkt. Da das Konsumenten-Überwälzungsverbot jedoch entfällt, kann im B2B-Bereich eine Partei die Gesamtprovision von bis zu 6 % zzgl. USt vertraglich übernehmen. |
Praxis-Beispiel: Berechnung der Käuferprovision
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung für 300.000 € vereinbart der Makler als Doppelmakler mit beiden Seiten den gesetzlichen Höchstsatz (§ 5 MaklerG i. V. m. § 15 Abs. 2 ImmMV):
- Kaufpreis: 300.000 €
- Käuferprovision (3 % netto): 9.000 €
- zzgl. 20 % USt: 1.800 €
- Käuferanteil brutto (3,6 %): 10.800 €
- Verkäuferanteil brutto (3,6 %): 10.800 €
- Gesamtprovision brutto (7,2 % inkl. USt): 21.600 €
Praxis-Hinweis: Beide Auftraggeber schulden jeweils ihre eigene, unabhängig voneinander vereinbarte Provision. Für die Finanzierungsprüfung verlangen österreichische Banken in der Regel, dass der Käufer diese 10.800 € Maklerprovision zusammen mit den weiteren Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Vertragserrichtung) aus dem Eigenkapital erbringt.
Was Käufer für die Käuferprovision erhalten
Die Entrichtung einer Käuferprovision ist für den Erwerber mit konkreten Gegenwerten und Dienstleistungen im Vermittlungsprozess verbunden. Eine transparente Darstellung dieser Leistungen schafft Akzeptanz und beugt Vorbehalten bezüglich der Kaufnebenkosten vor.
In der Praxis profitieren Käufer durch die Maklerleistung von folgenden Vorteilen:
- Vollständige und bankenfertige Objektunterlagen: Makler bereiten sämtliche vertrags- und finanzierungsrelevanten Dokumente (wie Grundbuchauszug, Katastralmappe, Energieausweise und Wohnungseigentumsvertrag) strukturiert auf. Das erleichtert der finanzierenden Bank die Risikoprüfung und beschleunigt die Kreditentscheidung.
- Neutrale Moderation und Fachberatung: Als zentraler Ansprechpartner begleitet der Makler den gesamten Ablauf – von der Erstbesichtigung über die Klärung aller Objektfragen bis hin zur strukturierten Vorbereitung der Vertragserrichtung durch einen Notar oder Rechtsanwalt.
- Rechtssichere Vorbereitung der Abwicklung: Der Makler sorgt für eine rechtssichere Grundlage des Geschäfts – insbesondere durch die Einholung aller relevanten Urkunden, die Prüfung baurechtlicher Gegebenheiten, die Ausarbeitung eines verbindlichen Kaufanbots sowie die Einhaltung der strengen gesetzlichen Aufklärungspflichten (u. a. gemäß § 30b KSchG). Dies ermöglicht dem anschließenden Vertragserrichter und Treuhänder eine reibungslose grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts.
Modellwahl im Mandat: Ob eine Doppelmaklerprovision oder eine Abgeberprovision für ein Objekt am besten geeignet ist, hängt von der jeweiligen Marktsituation und der Preisstrategie ab. Wann eine Innenprovision von Vorteil ist und wie Makler diese am besten kommunizieren, zeigt unser Blogartikel „Die Innenprovision für Makler: Wie Transparenz zum Abschluss führt“.
Was bedeutet „keine Käuferprovision“ bzw. „provisionsfrei“?
Die Auszeichnung eines Objekts als „provisionsfrei für den Erwerber“ bedeutet, dass der Käufer keine separate Käuferprovision an das Maklerunternehmen zahlen muss. Die Maklerprovision wird in diesem Fall vollständig vom Verkäufer getragen (Abgeberprovision).
Ob ein solches Angebot für den Erwerber insgesamt günstiger ist, lässt sich allein aus dem Hinweis „provisionsfrei“ nicht ableiten. Für eine valide Bewertung müssen Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Ausstattungsmerkmale und der tatsächliche Leistungsumfang gemeinsam betrachtet werden.
Praxis-Vergleich: Geteilte Provision vs. „Provisionsfreies“ Angebot
Das folgende Szenario verdeutlicht den Unterschied bei zwei vergleichbaren Objekten:
Kriterium | Objekt A (Geteilte Käuferprovision) | Objekt B („Provisionsfrei für Käufer“) |
|---|---|---|
Angebotener Kaufpreis | 300.000 € | 310.000 € |
Käuferprovision (3,6 % inkl. USt) | 10.800 € | 0 € |
Gesetzliche Abgaben (4,6 %) | 13.800 € | 14.260 € |
Gesamtaufwand für den Erwerber | 330.000 € | 329.840 € |
Wichtiger Rechenfaktor:
Wird das Maklerhonorar in den Kaufpreis eingepreist (Objekt B: +10.000 €), erhöht sich automatisch die Bemessungsgrundlage für sämtliche kaufpreisabhängigen Nebenkosten. Allein die gesetzlichen Abgaben (3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % gerichtliche Eintragungsgebühr) steigen dadurch um 460 € (4,6 % auf die Differenz von 10.000 €). Hinzu kommen anteilig höhere Kosten für die Vertragserrichtung und Treuhandschaft. Ein scheinbar „provisionsfreier“ Kaufpreis verteuert somit direkt die unumgänglichen Nebenkosten.
Die Käuferprovision gegenüber Interessenten richtig kommunizieren
Kaufinteressenten beziehen die Käuferprovision als direkten Teil ihrer Kaufnebenkosten in die Finanzierungsplanung ein. Eine transparente Kommunikation beugt Vorbehalten vor und schafft Vertrauen ab dem ersten Kontakt. Diese fünf Schritte sorgen für eine transaparente Provisionskommunikation
- Rechtzeitige Erstinformation & FAGG-Konformität: Höhe (max. 3 % zzgl. 20 % USt), Berechnungsgrundlage und Fälligkeit der Provision bereits im Exposé und bei der Erstkontaktaufnahme transparent ausweisen. Bei Konsumentenanfragen über digitale Kanäle (Fernabsatz) ist zwingend das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) zu beachten: Vor Übersendung detaillierter Unterlagen oder Besichtigungen muss die Belehrung über das 14-tägige Rücktrittsrecht erfolgen und das ausdrückliche Verlangen auf sofortiges Tätigwerden eingeholt werden, um den Provisionsanspruch rechtlich abzusichern.
- Rechtsgrundlage und Doppelmaklerschaft einordnen: Die gesetzlich verankerte Doppelmaklerschaft (§ 5 MaklerG) sachlich erläutern und klarstellen, dass der Makler für beide Seiten vermittelnd tätig ist. Auf die zwingenden Obergrenzen der Immobilienmaklerverordnung verweisen: Bei Liegenschaftswerten über 48.448,51 € darf das Honorar je Auftraggeber maximal 3 % des Gesamtwertes zzgl. 20 % USt (3,6 % brutto) betragen (§ 15 Abs. 2 Z 2 ImmMV).
- Leistungsumfang konkretisieren: Die konkrete Gegenleistung für das Vermittlungshonorar transparent benennen (z. B. lückenlose Einholung und Aufbereitung relevanter Objekt- und Bauakten, Grundbuch- und Lastenprüfungen, Vorbereitung des rechtssicheren Kaufanbots sowie die strukturierte Koordination der Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung mit Rechtsanwalt oder Notar).
- Gesamtkosten kalkulieren & gesetzliche Aufklärungspflicht (§ 30b KSchG) erfüllen: Interessenten frühzeitig eine vollständige schriftliche Nebenkostenübersicht für die Bankprüfung übergeben. Dies ist bei Verbrauchern nicht nur Service, sondern eine strenge gesetzliche Pflicht: Die Aufstellung muss sämtliche Nebenkosten (3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und Treuhandschaft sowie Barauslagen und die Maklerprovision) vor Abgabe des Kaufanbots ausweisen. Zudem müssen die Doppelmaklertätigkeit und etwaige wirtschaftliche Naheverhältnisse offengelegt werden – andernfalls droht gemäß § 3 Abs. 4 MaklerG eine gerichtliche Minderung des Provisionsanspruchs.
- Vergleichsangebote sachlich einordnen: Bei Nachfragen zu „provisionsfreien“ Angeboten auf den Gesamtaufwand und die eigenen Betreuungsleistungen fokussieren.
Mustertext und Leitfaden für die Praxis
Um die Käuferprovision von Beginn an klar und rechtssicher zu kommunizieren, gehört ein strukturierter Provisionshinweis direkt in das Exposé. Bei Konsumenten reicht die bloße Angabe im Exposé allerdings nicht aus: Im Fernabsatz (etwa bei Portalanfragen) muss vorab die Widerrufsbelehrung nach dem FAGG samt Verlangen auf vorzeitiges Tätigwerden eingeholt werden, und vor Abgabe des verbindlichen Kaufanbots ist zwingend die schriftliche Nebenkostenübersicht samt Hinweis auf die Doppelmaklerschaft nach § 30b KSchG zu übergeben.
Sollte das Honorar im direkten Austausch dennoch hinterfragt werden, hilft eine vorbereitete Argumentation. Der folgende Textbaustein eignet sich für Ihr Exposé, gefolgt von einem praxiserprobten Leitfaden für das Kundengespräch:
Hinweis zur Maklerprovision:
Die Provision für den Erwerber beträgt 3,60 % inkl. 20 % USt. des vereinbarten Gesamtkaufpreises (3 % zzgl. USt. gemäß § 15 Abs. 2 ImmMV). Der Provisionsanspruch entsteht und ist fällig mit Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts (§§ 7, 10 MaklerG, z. B. Annahme des Kaufanbots). Wir sind als Doppelmakler tätig (§ 5 MaklerG). Im Honorar enthalten ist die vollständige Zusammenstellung und bankenfertige Aufbereitung aller Objektunterlagen sowie die neutrale Begleitung des gesamten Erwerbsprozesses bis zur Übergabe.
Gesprächsleitfaden für die Einwandbehandlung
Interessent: „Warum muss ich überhaupt eine Käuferprovision zahlen? Bei anderen Anbietern finde ich vergleichbare Häuser provisionsfrei.“
Makler: „Das verstehe ich gut, schließlich ist die Nebenkostenplanung bei einer Immobilie ein entscheidender Punkt. Der Begriff ‚provisionsfrei‘ bedeutet in der Praxis primär, dass der Verkäufer das Maklerhonorar vollständig übernimmt.
Wir legen großen Wert auf maximale Transparenz: Wir als Doppelmakler sind gesetzlich beiden Seiten gleichermaßen zu voller Objektivität und Sorgfalt verpflichtet. Wir vertreten also auch Ihre Interessen bei der lückenlosen Prüfung der Liegenschaft.
Zudem bereiten wir alle Objektunterlagen, vom Wohnungseigentumsvertrag bis zum aktuellen Grundbuchauszug, so auf, dass Ihre Bank die Finanzierung ohne Rückfragen prüfen kann. Gerne rechnen wir die Gesamtkosten inklusive Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung einmal transparent für Ihre Budgetplanung durch, damit Sie die Angebote objektiv vergleichen können.“
Provisionsmodelle sicher im Griff
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Die Käuferprovision im Überblick: Die zwei zentralen Abrechnungsmodelle
Kriterium | Geteilte Käuferprovision | Vermarktung ohne Käuferprovision |
|---|---|---|
Käuferanteil | Anteil gemäß Vertrag und gesetzlicher Regelung | Keine separate Käuferprovision |
Darstellung im Exposé | Ausweis im Exposé; gegenüber Konsumenten zwingend schriftliche Nebenkostenübersicht vor Kaufanbot (§ 30b KSchG) sowie FAGG-Belehrung bei Web-Anfragen | Kennzeichnung als „provisionsfrei für Käufer“ |
Gesetzliche Basis | Doppelmaklerschaft (§ 5 MaklerG) i. V. m. den Höchstsätzen des § 15 Abs. 2 ImmMV | Reine Abgeberprovision (§ 12 Abs. 2 ImmMV; Abgeberhonorar bis zu 6 % zzgl. USt zulässig) |
Gesetzliche Basis | Doppelmaklerschaft (§ 5 MaklerG) i. V. m. den Höchstsätzen des § 15 Abs. 2 ImmMV | Reine Abgeberprovision (§ 12 Abs. 2 ImmMV; Abgeberhonorar bis zu 6 % zzgl. USt zulässig) |
Einfluss auf die Kaufentscheidung | Erhöht die Kaufnebenkosten; muss nach Vergabestandards (z. B. KIM-V) in aller Regel aus freiem Eigenkapital beigebracht werden | Verringert die direkten Nebenkosten beim Erwerber. Bei Einpreisung in den Kaufpreis steigen jedoch Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Grundbuchgebühr (1,1 %) |
Fazit: So wählen Sie das passende Provisionsmodell für Ihr Objekt
Welches Provisionsmodell am besten passt, hängt von verschiedenen Faktoren ab und sollte für jedes Objekt individuell geprüft werden. Kosten, Leistungen und rechtliche Ausgestaltung müssen zum jeweiligen Mandat passen und transparent kommuniziert werden.
Statt eine Provisionsstruktur pauschal für das gesamte Portfolio anzusetzen, empfiehlt sich eine gezielte Bewertung des Objekts vor Vermarktungsstart. Im österreichischen Bestandsmarkt bildet die Doppelmaklerschaft mit beidseitiger Provision (§ 5 MaklerG, § 15 ImmMV) den bewährten Standard, während eine reine Abgeberprovision („provisionsfrei für Käufer“, § 12 Abs. 2 ImmMV) vor allem bei Neubau- und Bauträgerprojekten sinnvoll ist – stets unter Beachtung des Überwälzungsverbots (§ 12 Abs. 3 ImmMV).
Fällt die Wahl auf die klassische geteilte Provision, empfiehlt es sich, Berechnungsgrundlage, Fälligkeit und Leistungsumfang nicht nur im Exposé auszuweisen, sondern gegenüber Konsumenten auch die gesetzliche Nebenkostenübersicht vor dem Kaufanbot (§ 30b KSchG) sowie die FAGG-Belehrung im Fernabsatz rechtzeitig umzusetzen. So erhalten Interessenten frühzeitig alle verlässlichen Zahlen für ihre Finanzierungsprüfung, während Sie als Makler Ihren Honoraranspruch rechtssicher fixieren.
FAQ zur Käuferprovision
Die Höhe der Käuferprovision richtet sich nicht nach regionalen Marktüblichkeiten, sondern ist in Österreich bundesweit einheitlich gesetzlich gedeckelt. Maßgeblich sind das Maklergesetz (MaklerG) und die Immobilienmaklerverordnung (ImmMV). Die Provisionspflicht ist dabei nicht als geteilte Gesamtprovision konstruiert, sondern als eigenständiger gesetzlicher Höchstsatz je Auftraggeber.
Bei einem Liegenschaftswert von über 48.448,51 Euro beträgt die gesetzliche Höchstprovision für den Käufer gemäß § 15 Abs. 2 Z 2 ImmMV maximal 3 % netto zzgl. 20 % USt. Das ergibt exakt 3,60 % brutto (inkl. USt) des Gesamtwertes des Geschäfts. In der Praxis wird dieser gesetzliche Höchstsatz im österreichischen Bestandsmarkt von Maklern nahezu durchgehend als Standard vereinbart.
Nein. Der Käufer muss nur dann eine Provision zahlen, wenn ein Maklervertrag ausdrücklich oder schlüssig (§ 863 ABGB) zustande gekommen ist und das vermittelte Geschäft rechtswirksam wird (§ 7 Abs. 1 MaklerG). Im österreichischen Liegenschaftsverkehr ist dies in der Regel bereits der Zeitpunkt der beidseitigen Annahme des verbindlichen Kaufanbots – oft Wochen vor der formellen Unterzeichnung der Vertragsurkunde beim Notar oder Rechtsanwalt.
Wurde hingegen eine reine Abgeberprovision vereinbart (z. B. bei Bauträgerprojekten), fällt für den Käufer keine Zahlungspflicht an.
Wichtig für die Praxis: Die Immobilienmaklerverordnung (ImmMV) gilt für ausnahmslos alle Liegenschaften – somit zwingend auch für Baugrundstücke, Gewerbeobjekte und Mehrfamilienhäuser. Eine freie Honorarvereinbarung nach oben gibt es nicht; auch bei diesen Objekten ist die Käuferprovision gemäß § 15 Abs. 1 und 2 ImmMV gesetzlich zwingend mit maximal 3 % netto zzgl. 20 % USt (3,60 % brutto) gedeckelt.
Ein als „provisionsfrei“ ausgewiesenes Objekt bedeutet, dass der Käufer keine separate Käuferprovision (Außenprovision) an das Maklerunternehmen zahlen muss. Das Honorar des Maklers wird in diesem Fall vollständig vom Verkäufer übernommen (Abgeberprovision). Für den Käufer reduziert dies die direkt aus dem Eigenkapital zu erbringenden Kaufnebenkosten.
Die Entstehung und Fälligkeit des Provisionsanspruchs richtet sich in Österreich nach den §§ 7 und 10 MaklerG. Gemäß § 7 Abs. 1 MaklerG entsteht der Anspruch auf die Maklerprovision mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts – in der Praxis also typischerweise bereits mit der beidseitigen Annahme des verbindlichen Kaufanbots. Nach § 10 MaklerG wird der Provisionsanspruch unmittelbar mit seiner Entstehung fällig, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.
Ja, allerdings nicht in Form eines Halbteilungsprinzips, sondern über zwingende Obergrenzen je Auftraggeber. Rechtsgrundlagen sind das Maklergesetz (MaklerG) und die Immobilienmaklerverordnung (ImmMV). Die Provisionspflicht ist dabei nicht als anteilige Verteilung einer Gesamtprovision geregelt, sondern als selbstständiger Höchstsatz je Vertragspartei.
Gemäß § 15 Abs. 1 und 2 ImmMV gelten diese Höchstgrenzen verbindlich für die Vermittlung von allen Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen. Das bedeutet: Auch bei unbebauten Baugrundstücken, Mehrfamilienhäusern (Zinshäusern) oder Gewerbeimmobilien darf der Makler bei Werten über 48.448,51 Euro vom Käufer keinesfalls mehr als 3 % des Gesamtwertes zzgl. 20 % USt (3,60 % brutto) fordern.
Höhere Honorare sind gemäß § 12 Abs. 1 ImmMV rechtsunwirksam; über die Höchstsätze hinaus bezahlte Beträge können vom Erwerber zurückgefordert werden.
Ja, uneingeschränkt. Die in der Immobilienmaklerverordnung festgelegten Sätze (maximal 3 % zzgl. 20 % USt bei Werten über 48.448,51 Euro) sind gesetzliche Höchstgrenzen und keine Festpreise (§ 15 Abs. 2 ImmMV). Ein Nachlass oder das Aushandeln eines geringeren Prozentsatzes ist rechtlich jederzeit zulässig.
Da in Österreich kein Halbteilungsprinzip gilt, agiert der Makler auf Basis zweier voneinander unabhängiger Vereinbarungen mit Käufer und Verkäufer (§ 5 MaklerG). Es existiert weder ein Koppelungs- noch ein Gleichbehandlungsgebot zwischen beiden Seiten: Ein Rabatt zugunsten des Käufers reduziert den Provisionsanspruch gegenüber dem Verkäufer keineswegs automatisch. Der Käufer darf somit problemlos einen niedrigeren Provisionssatz zahlen als die Verkäuferseite (und umgekehrt).
Ja, allerdings ausschließlich nach unten. Die gesetzlichen Höchstsätze der Immobilienmaklerverordnung (ImmMV) – bei Liegenschaftswerten über 48.448,51 Euro maximal 3 % netto zzgl. 20 % USt (3,60 % brutto) – gelten ausnahmslos für alle Liegenschaften gleichermaßen, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Baugrundstück oder Gewerbeobjekt. Sie stellen verbindliche Obergrenzen dar, keine Festpreise.
Ein geringerer Provisionssatz kann daher mit dem Käufer jederzeit frei vereinbart werden. Da der Makler im Rahmen der Doppelmaklerschaft (§ 5 MaklerG) mit beiden Parteien eigenständige Verträge schließt, berührt ein Preisnachlass gegenüber dem Käufer den vertraglichen Provisionsanspruch gegenüber dem Verkäufer rechtlich nicht. Ein deutsches Deckelungs- oder Gleichstellungsgebot existiert in Österreich nicht.
Das richtet sich nach § 7 Abs. 2 MaklerG: Der Provisionsanspruch entfällt rückwirkend (bzw. ist zurückzuzahlen), wenn das Geschäft aus wichtigen Gründen scheitert, die der Käufer nicht zu vertreten hat.
Tritt der Erwerber berechtigt zurück – etwa wegen schwerwiegender Mängel, Verzugs des Verkäufers, erfolgreicher Irrtumsanfechtung oder gesetzlicher Konsumentenrücktrittsrechte (§ 30a KSchG, § 11 FAGG) –, erlischt die Provisionspflicht. Heben die Parteien den Vertrag hingegen nachträglich bloß einvernehmlich auf oder vereitelt der Käufer den Vollzug grundlos selbst, bleibt der Provisionsanspruch des Maklers voll aufrecht.
Grundsätzlich verlangen Banken, dass Erwerber die Kaufnebenkosten – und damit auch die Käuferprovision – aus den eigenen Ersparnissen (Eigenkapital) begleichen. Nur bei sehr guter Bonität oder hervorragender Einwertung der Immobilie sind Kreditinstitute mitunter bereit, die Nebenkosten mitzufinanzieren. Exakt aufbereitete Unterlagen erleichtern den Banken diese Risikoprüfung enorm.
Auch beim Bieterverfahren bemisst sich die Käuferprovision gemäß § 16 Abs. 1 ImmMV am endgültig erzielten, rechtswirksam vereinbarten Gesamtwert (inklusive allfällig übernommener Lasten) und nicht am Mindest- oder Richtpreis.
Der Provisionssatz – gesetzlich maximal 3 % zzgl. 20 % USt (3,60 % brutto) gemäß § 15 ImmMV – muss bereits in den Bieterbedingungen klar ausgewiesen sein. Gegenüber Verbrauchern ist der Makler zudem verpflichtet, vor der verbindlichen Gebotsabgabe die schriftliche Nebenkostenübersicht nach § 30b KSchG auszuhändigen, damit Kaufinteressenten den Gesamtaufwand vor ihrer Anbotslegung exakt kalkulieren können.
