Know-How für Makler: Die Widerrufsbelehrung

Inhaltsverzeichnis

1. Was genau ist die Widerrufsbelehrung für Immobilienmakler und warum ist sie wichtig?
2. Die gesetzlichen Bestimmungen für Makler beim Widerrufsrecht und der Widerrufsbelehrung
3. Widerrufsbelehrung des Maklers nicht unterschrieben: Und nun?
4. Neue Pflichten durch das Verbraucherrechts-Änderungsgesetz 2026
5. Gesetzliche Änderungen direkt mit der richtigen Software umsetzen
6. Lösungen in onOffice enterprise
7. Formulierungen und Muster zur Widerrufsbelehrung für Makler
8. Warum die Mietrechtsänderungen 2026 auch für Makler relevant sind

Key Takeaways

• Bedeutung der Widerrufsbelehrung: Eine korrekte und vollständige Widerrufsbelehrung nach dem FAGG ist essenziell für Immobilienmakler, um Provisionsansprüche zu sichern und eine verlängerte Widerrufsfrist von bis zu zwölf Monaten zu verhindern.
• Strenge OGH-Anforderungen: Um dem Transparenzgebot gerecht zu werden, sollten die Widerrufsbelehrung, die Zustimmung zur sofortigen Maklertätigkeit und der Verzicht auf die Wartefrist klar voneinander getrennt dokumentiert werden.
• Neuerungen durch das VRÄG 2026: Ab dem 19. Juni 2026 sind ein zweistufiges Online-Widerrufsformular („Widerrufsbutton“) sowie ein striktes Verbot von „Dark Patterns“ vorgeschrieben, die den Kunden am Widerruf hindern könnten.
• Reminder-Pflicht: Erfolgt die Belehrung weniger als 24 Stunden vor dem Vertragsabschluss, ist ein zusätzlicher Reminder zwischen dem ersten und siebten Tag nach Vertragsschluss verpflichtend.
• Mietrechtliche Einflüsse: Änderungen im Mietrecht 2026 (wie längere Mindestbefristungen auf fünf Jahre und Wertsicherungsdeckel) wirken sich auf die vorvertraglichen Informationspflichten aus und erhöhen die Sorgfaltsanforderungen.

Was genau ist die Widerrufsbelehrung für Immobilienmakler und warum ist sie wichtig?

Die Widerrufsbelehrung für Makler ist ein essenzielles Dokument, das potenziellen Käufern oder Mietern bei Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt werden muss. Sie informiert die Kunden über ihr Widerrufsrecht beim Makler, wobei ein solches Recht in Österreich nur besteht, wenn der Maklervertrag als Fernabsatz- oder Auswärtsgeschäft abgeschlossen wird – beispielsweise per E-Mail, Telefon oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers.

Sie gibt dem Kunden das Recht, den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. In Österreich müssen Makler zudem sowohl die Widerrufsbelehrung als auch eine gesonderte Zustimmungserklärung vorlegen. Dieser rechtliche Rahmen schützt Verbraucher vor unüberlegten Entscheidungen und sorgt für Transparenz im Immobiliengeschäft.

Für Makler ist die korrekte Umsetzung der Widerrufsbelehrung von entscheidender Bedeutung. Sie ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern stärkt auch das Vertrauen der Kunden in die angebotenen Dienstleistungen. Eine fehlerhafte, unvollständige oder unverständliche Widerrufsbelehrung kann die Widerrufsfrist um bis zu zwölf Monate verlängern und zu weiteren rechtlichen Konsequenzen führen – einschließlich Schadensersatzforderungen oder dem Verlust von Provisionen.

Daher sollten Makler sicherstellen, dass ihre Widerrufsbelehrung stets aktuell, klar verständlich und vollständig ist. Eine schriftliche Bestätigung der Belehrung und der Zustimmung ist dringend zu empfehlen. Letztendlich trägt dies nicht nur zur rechtlichen Absicherung bei, sondern fördert auch eine langfristige Kundenbindung und eine positive Reputation im Markt.

Die gesetzlichen Bestimmungen für Makler beim Widerrufsrecht und der Widerrufsbelehrung

Grundsätzlich umfasst die Widerrufsbelehrung Informationen über das bestehende Widerrufsrecht, die Fristen sowie die Modalitäten zur Ausübung dieses Rechts. Makler müssen Verbraucher klar und verständlich über ihr Widerrufsrecht informieren (§ 4 FAGG). Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsabschluss (§ 11 FAGG). Wird nicht oder nicht richtig belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist um bis zu zwölf Monate (§ 12 FAGG).

Wichtig ist außerdem, dass die Belehrung in verständlicher Sprache verfasst ist und alle wesentlichen Punkte abdeckt, etwa die Form des Widerrufs und die Folgen eines Widerrufs.

Alle relevanten gesetzlichen Bestimmungen zum Widerruf des Maklervertrags finden sich im Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG), im Maklergesetz (MaklerG) sowie im Konsumentenschutzgesetz (KSchG). Die Stärkung der Verbraucherrechte macht die ordnungsgemäße Behandlung der Widerrufsbelehrung wichtiger denn je.

Wohnungsmiete, Kauf und Gewerbe: Warum die Unterscheidung wichtig ist

Bei der Widerrufsbelehrung sollten Makler zwischen Wohnraummiete und Kauf- beziehungsweise Gewerbeimmobilien unterscheiden.

Bei der Vermittlung von Wohnungen gilt seit Einführung des Bestellerprinzips ein anderer provisionsrechtlicher Rahmen als bei Kauf- oder Gewerbeobjekten. Die formalen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung sind zwar vergleichbar, die wirtschaftlichen Folgen eines Widerrufs unterscheiden sich jedoch deutlich.

Seit Einführung des Bestellerprinzips bei der Wohnraummiete sollten Makler besonderes Augenmerk auf eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung legen. Fehler bei den vorvertraglichen Informationspflichten können sich auf die Durchsetzbarkeit von Provisionsansprüchen auswirken. Die konkrete Rechtsfolge hängt jedoch stets vom Einzelfall und der jeweiligen Vertragsgestaltung ab. Deshalb empfiehlt es sich, Prozesse und Vertragsunterlagen je nach Geschäftsart getrennt zu prüfen und zu dokumentieren.

Auf einen Blick: Das beinhaltet die Widerrufsbelehrung

• bestehendes Widerrufsrecht (nur bei Fernabsatz- oder Auswärtsgeschäften)
• Zustimmungserklärung zur vorzeitigen Vertragserfüllung
• Fristen und Modalitäten des Widerrufs
• Hinweis auf die 14-tägige Widerrufsfrist
• vollständige Unternehmensanschrift
• Telefonnummer
• E-Mail-Adresse
• Muster-Widerrufsformular
• Website der zuständigen Aufsichtsbehörde
• klare Informationen zu den Folgen eines Widerrufs
• verständliche und transparente Formulierungen ohne juristische Hürden

Widerrufsbelehrung des Maklers nicht unterschrieben: Und nun?

Ein weiterer kritischer Punkt ist das Nicht-Unterschreiben der Widerrufsbelehrung und der Zustimmungserklärung durch den Kunden. Wenn der Kunde die Belehrung nicht bestätigt hat und dennoch einen Vertrag eingeht, könnte dies als fehlerhafte Information gewertet werden, was den Makler rechtlich angreifbar macht.

Um diese Fehler zu vermeiden, sollte die Widerrufsbelehrung klar, vollständig und rechtssicher formuliert sein. Zudem ist es dringend ratsam, eine schriftliche Bestätigung der Übermittlung und des Erhalts der Belehrung sowie der Zustimmung zu dokumentieren. Die Wirtschaftskammer Österreich (WKO) stellt hierfür geprüfte Muster für Widerrufsbelehrungen und Zustimmungserklärungen bereit.

Bei der Widerrufsbelehrung im Rahmen eines Maklervertrags gibt es zahlreiche weitere Fallstricke, die zu rechtlichen Konsequenzen führen können. Ein häufiger Fehler ist die unzureichende oder fehlerhafte Formulierung der Widerrufsbelehrung. Wird die Belehrung nicht korrekt übermittelt oder ist sie unvollständig, beginnt die Widerrufsfrist unter Umständen nicht ordnungsgemäß zu laufen. Dies kann dazu führen, dass die Widerrufsmöglichkeit deutlich länger besteht als ursprünglich vorgesehen.

OGH-Judikatur: Transparenz wird immer wichtiger

Die aktuelle Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs stellt hohe Anforderungen an die Transparenz von Widerrufsbelehrungen.

Besonders kritisch sind Formulare, in denen Widerrufsbelehrung, Zustimmung zur sofortigen Maklertätigkeit und Verzicht auf die 14-tägige Wartefrist in einem einzigen Textblock zusammengefasst werden.

Empfehlenswert ist eine klare Trennung:

• Widerrufsbelehrung als eigener Abschnitt
• Zustimmung zur vorzeitigen Vertragserfüllung als eigener Abschnitt
• gesonderte Erklärung zum Verzicht auf die Wartefrist

Zusätzlich liegt die Beweislast dafür, dass sämtliche Informationen vollständig und rechtzeitig übermittelt wurden, beim Makler. Eine nachvollziehbare Dokumentation aller Erklärungen wird daher immer wichtiger.

Neue Pflichten durch das Verbraucherrechts-Änderungsgesetz 2026

Ab dem 19. Juni 2026 gelten zusätzliche Anforderungen für Unternehmer, die Verträge online abschließen. Diese Änderungen betreffen auch Immobilienmakler, wenn Interessenten Maklerverträge digital abschließen oder Leistungen online beauftragen.

Der verpflichtende Widerrufsbutton

Kunden müssen einen laufenden Vertrag künftig direkt online widerrufen können.

Dafür ist ein zweistufiges Verfahren vorgesehen:

1. Der Kunde startet den Widerruf über einen deutlich sichtbaren Button, beispielsweise „Vertrag widerrufen“.
2. Auf einer Folgeseite bestätigt er den Widerruf abschließend über eine zweite Schaltfläche wie „Widerruf bestätigen“.

Die Funktion muss leicht auffindbar sein und darf nicht durch zusätzliche Hürden erschwert werden.

Gesetzliche Änderungen direkt mit der richtigen Software umsetzen

Die neue Regelung zeigt deutlich: Widerruf ist kein reines Rechtsthema mehr, sondern ein Prozess- und UX-Thema.

Makler sollten daher sicherstellen, dass:

• Widerrufe sauber dokumentiert werden
• Prozesse automatisch angepasst werden (z. B. Stop von Vermarktung oder Kommunikation)
• alle rechtlichen Anforderungen technisch korrekt umgesetzt sind

Reminder-Pflicht bei kurzfristigem Vertragsabschluss

Wird die Widerrufsbelehrung weniger als 24 Stunden vor Vertragsabschluss erteilt, entsteht eine zusätzliche Informationspflicht.
In diesem Fall muss der Kunde zwischen dem ersten und siebten Tag nach Vertragsabschluss erneut aktiv auf sein Widerrufsrecht hingewiesen werden.
Makler sollten diesen Versand dokumentieren und nachvollziehbar archivieren.

Dark Patterns sind verboten

Gesetzlich untersagt sind sämtliche Gestaltungen, die Verbraucher vom Widerruf abhalten sollen.

Dazu zählen beispielsweise:

• versteckte Widerrufsfunktionen
• irreführende Beschriftungen
• unnötig lange Klickpfade
• psychologischer Druck gegen einen Widerruf

Der Widerruf muss mindestens so einfach möglich sein wie der Vertragsabschluss.

Welche Folgen drohen bei Verstößen?

Verstöße können zu verlängerten Widerrufsfristen, erhöhten Rechtsrisiken sowie zu nachteiligen Folgen bei der Durchsetzung von Ansprüchen führen.

Formulierungen und Muster zur Widerrufsbelehrung für Makler

Eine Muster-Widerrufsbelehrung für Makler umfasst beispielsweise Informationen über das Widerrufsrecht, die Fristen und die Modalitäten des Widerrufs. Geprüfte Muster stellt die WKO bereit.

Ein Beispiel für eine solche Belehrung könnte wie folgt aussehen:

„Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses.“

Wichtig ist, dass alle relevanten Informationen deutlich angegeben sind. Dazu gehören insbesondere die Kontaktdaten des Maklers, die Telefonnummer, die E-Mail-Adresse sowie die weiteren gesetzlich geforderten Pflichtangaben.

Zudem sollte der Text frei von juristischem Fachjargon sein, um Missverständnisse zu vermeiden. Eine gut strukturierte Widerrufsbelehrung ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern trägt auch dazu bei, eine positive Kundenbeziehung aufzubauen und den professionellen Eindruck zu stärken.

Warum die Mietrechtsänderungen 2026 auch für Makler relevant sind

Seit dem 1. Januar 2026 gelten wichtige Änderungen im österreichischen Mietrecht.

Längere Mindestbefristung

Bei unternehmerischen Vermietern steigt die gesetzliche Mindestdauer befristeter Wohnungsmietverträge von drei auf fünf Jahre.

Wertsicherungsdeckel

Mietanpassungen sind grundsätzlich nur einmal jährlich zulässig. Erhöhungen über drei Prozent werden nur teilweise berücksichtigt.

Zusammenhang mit der Widerrufsbelehrung

Diese Informationen zählen zu den wesentlichen Merkmalen der vermittelten Leistung.
Werden solche Angaben in Exposés, Objektunterlagen oder Beratungsgesprächen fehlerhaft dargestellt, kann dies Auswirkungen auf die vorvertraglichen Informationspflichten haben. Dadurch entstehen zusätzliche Risiken für die Wirksamkeit der Widerrufsbelehrung und den Beginn der Widerrufsfrist.

Fazit

Die korrekte Widerrufsbelehrung sowie die Zustimmungserklärung sind nicht nur eine gesetzliche Pflicht, sondern auch ein entscheidender Faktor für das Vertrauen der Kunden. Eine fehlerhafte oder unzureichende Widerrufsbelehrung kann nicht nur zu rechtlichen Konsequenzen wie der Verlängerung der Widerrufsfrist führen, sondern auch das Image des Maklerunternehmens nachhaltig schädigen.

Mit den gesetzlichen Änderungen 2026 steigen die Anforderungen an Makler weiter. Neben einer rechtssicheren Widerrufsbelehrung spielen nun auch digitale Prozesse wie der Widerrufsbutton, die Reminder-Pflicht sowie eine lückenlose Dokumentation eine zentrale Rolle.

Wer seine Abläufe regelmäßig prüft, die Informationspflichten vollständig erfüllt und seine Kunden transparent informiert, schützt nicht nur seinen Provisionsanspruch, sondern stärkt auch langfristig das Vertrauen in die eigene Dienstleistung. Genau das schafft die Grundlage für erfolgreiche und nachhaltige Kundenbeziehungen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Da die Beurteilung einzelner Fälle von den konkreten Umständen abhängt, empfehlen wir bei rechtlichen Fragen die Konsultation einer qualifizierten Fachperson.